avocat spécialiste immobilier (4)
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Les obligations de l'agence vis à vis du propriétaire avant la conclusion du contrat de location
existence d'un mandat (mandat de recherche d'un locataire)
nature de l'obligation = obligation de moyens (et non de résultat)
=> exécution de la mission avec prudence et vigilence
obligations principales =
a- devoir de conseil
L'agence, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit :
- informer le propriétaire de ses obligations vis à vis du locataire
exemple = obligation de délivrance d'un logement décent, obligation de fournir des diagnostics techniques = état des risques naturels et technologiques, DPE, CREP (sanction = diminution du loyer ou annulation bail)
- doit conseiller le propriétaire quant aux éventuels risques en fonction de sa situation
exemple = si le propriétaire a besoin de récupérer le logement dans un délai assez bref, l'agence doit lui conseiller de louer en meublé afin d'éviter une durée de location trop importante, de même elle doit attirer attention du propriétaire qui envisage de consentir un bail soumis à la Loi de 1948
b- vérification de la solvabilité du locataire
moyens de vérification = obtention de documents ( fiches de paie, attestation d'emploi, déclaration de revenus, coordonnées ancien bailleur, quittances de loyers de l'ancien logement....)
limite = obligation de respecter la vie privée du locataire
=> interdiction de demander certains documents (exemple: dossier médical)
sanction de l'obligation vis a vis du propriétaire = responsabilité civile contractuelle
exemple = en cas d'insolvabilité du locataire, le propriétaire pourra se retourner contre l'agence à concurrence du montant des loyers et charges impayés (il pourra même directement demander indemnité à agence si l'insolvabilité du locataire est avérée, sans avoir besoin d'engager une action préalable à l'encontre du locataire)
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Les obligations de l'agence immobilière vis à vis du candidat locataire (2) - hypothèse d'un contrat
L'agence immobilière peut vous proposer de signer un contrat.
- Elle peut vous proposer de vous vendre une liste de biens à louer ou un accès à un site internet.
- Elle peut également vous proposer de signer un mandat de recherche si vous recherchez un bien très particulier et que vous n'avez pas le temps de le chercher par vous-même.
Dans les deux cas,
- le contrat doit être rédigé par écrit
- et un exemplaire doit vous être remis
- le contrat doit par ailleurs préciser :
* les caractéristiques du bien recherché,
* la nature de la prestation promise
* et le montant de la rémunération due.
Si l'agence ne respecte pas ses obligations,
elle engage sa responsabilité civile
Puisqu'il y a un contrat, il s'agit cette fois d'une responsabilité dite "contractuelle"
elle engage également sa responsabilité pénale
notamment en cas de tromperie
par exemple si les biens présentés comme susceptibles d'être loués sont en réalité indisponibles.
Lorsque vous entrez dans une agence immobilière pour trouver louer un logement à louer,
vous n'avez pas de lien contractuel avec cette agence.
Celle-ci doit simplement se comporter loyalement avec vous :
- Elle doit ainsi vous délivrer une information exacte sur les biens proposés
et donc ne pas vous induire en erreur sur la nature ou la qualité du bien
- Elle doit également respecter votre vie privée.
Par exemple, elle n'a pas le droit de vous réclamer un dossier médical pour constituer son dossier
- Elle doit enfin s'abstenir de toute discrimination
en raison de votre origine ou de votre religion
A défaut, l'agence engage :
* Sa responsabilité civile
Comme il n'y a pas de contrat, il ne s'agit pas d'une responsabilité "contractuelle" mais d'une responsabilité dite "délictuelle".
* Sa responsabilité pénale
qui peut aboutir à une interdiction d'exercice de son activité