avocat immobilier (3)
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Les obligations de l'agence vis à vis du propriétaire avant la conclusion du contrat de location
existence d'un mandat (mandat de recherche d'un locataire)
nature de l'obligation = obligation de moyens (et non de résultat)
=> exécution de la mission avec prudence et vigilence
obligations principales =
a- devoir de conseil
L'agence, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit :
- informer le propriétaire de ses obligations vis à vis du locataire
exemple = obligation de délivrance d'un logement décent, obligation de fournir des diagnostics techniques = état des risques naturels et technologiques, DPE, CREP (sanction = diminution du loyer ou annulation bail)
- doit conseiller le propriétaire quant aux éventuels risques en fonction de sa situation
exemple = si le propriétaire a besoin de récupérer le logement dans un délai assez bref, l'agence doit lui conseiller de louer en meublé afin d'éviter une durée de location trop importante, de même elle doit attirer attention du propriétaire qui envisage de consentir un bail soumis à la Loi de 1948
b- vérification de la solvabilité du locataire
moyens de vérification = obtention de documents ( fiches de paie, attestation d'emploi, déclaration de revenus, coordonnées ancien bailleur, quittances de loyers de l'ancien logement....)
limite = obligation de respecter la vie privée du locataire
=> interdiction de demander certains documents (exemple: dossier médical)
sanction de l'obligation vis a vis du propriétaire = responsabilité civile contractuelle
exemple = en cas d'insolvabilité du locataire, le propriétaire pourra se retourner contre l'agence à concurrence du montant des loyers et charges impayés (il pourra même directement demander indemnité à agence si l'insolvabilité du locataire est avérée, sans avoir besoin d'engager une action préalable à l'encontre du locataire)
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Les obligations de l'agence immobilière vis à vis du candidat locataire (3) - la rémunération
3 hypothèses =
1- absence de contrat
Si vous n'avez pas signé de contrat spécifique avec l'agence immobilière,
celle-ci, pour pouvoir exiger un paiement de votre part, devra :
- vous avoir permis de trouver une location
- vous avoir préalablement informé du tarif de ses prestations
(notamment par affichage dans ses locaux)
- et avoir mentionné qui devait régler
(locataire, propriétaire, ou les deux en cas de partage)
2- existence d'un contrat
Si vous avez signé un contrat avec l'agence (vente de liste ou mandat de recherche),
vous devrez régler selon les modalités prévues au contrat.
Il convient de préciser qu'il n'y a pas de tarification imposée par la législation.
Le paiement ne devra intervenir qu'après réalisation effective de la prestation.
3- rédaction du bail par l'agence
Si l'agence est amenée à rédiger le contrat de location, elle aura droit à un honoraire de rédaction d'acte.
Le principe est le partage par moitié des honoraires entre le locataire et le propriétaire.
Lorsque vous entrez dans une agence immobilière pour trouver louer un logement à louer,
vous n'avez pas de lien contractuel avec cette agence.
Celle-ci doit simplement se comporter loyalement avec vous :
- Elle doit ainsi vous délivrer une information exacte sur les biens proposés
et donc ne pas vous induire en erreur sur la nature ou la qualité du bien
- Elle doit également respecter votre vie privée.
Par exemple, elle n'a pas le droit de vous réclamer un dossier médical pour constituer son dossier
- Elle doit enfin s'abstenir de toute discrimination
en raison de votre origine ou de votre religion
A défaut, l'agence engage :
* Sa responsabilité civile
Comme il n'y a pas de contrat, il ne s'agit pas d'une responsabilité "contractuelle" mais d'une responsabilité dite "délictuelle".
* Sa responsabilité pénale
qui peut aboutir à une interdiction d'exercice de son activité