avocat droit immobilier (4)
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Les obligations de l'agence vis à vis du propriétaire avant la conclusion du contrat de location
existence d'un mandat (mandat de recherche d'un locataire)
nature de l'obligation = obligation de moyens (et non de résultat)
=> exécution de la mission avec prudence et vigilence
obligations principales =
a- devoir de conseil
L'agence, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit :
- informer le propriétaire de ses obligations vis à vis du locataire
exemple = obligation de délivrance d'un logement décent, obligation de fournir des diagnostics techniques = état des risques naturels et technologiques, DPE, CREP (sanction = diminution du loyer ou annulation bail)
- doit conseiller le propriétaire quant aux éventuels risques en fonction de sa situation
exemple = si le propriétaire a besoin de récupérer le logement dans un délai assez bref, l'agence doit lui conseiller de louer en meublé afin d'éviter une durée de location trop importante, de même elle doit attirer attention du propriétaire qui envisage de consentir un bail soumis à la Loi de 1948
b- vérification de la solvabilité du locataire
moyens de vérification = obtention de documents ( fiches de paie, attestation d'emploi, déclaration de revenus, coordonnées ancien bailleur, quittances de loyers de l'ancien logement....)
limite = obligation de respecter la vie privée du locataire
=> interdiction de demander certains documents (exemple: dossier médical)
sanction de l'obligation vis a vis du propriétaire = responsabilité civile contractuelle
exemple = en cas d'insolvabilité du locataire, le propriétaire pourra se retourner contre l'agence à concurrence du montant des loyers et charges impayés (il pourra même directement demander indemnité à agence si l'insolvabilité du locataire est avérée, sans avoir besoin d'engager une action préalable à l'encontre du locataire)
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Les obligations de l'agence immobilière vis à vis du candidat locataire (4) - difficultés rencontrées lors de la location
Si vous rencontrez un problème lors de la location,
- l'agence ne sera en principe pas responsable dès lors qu'elle aura respecté son obligation d'information à votre égard
Si par exemple vous subissez un trouble de voisinage, l'agence ne sera pas responsable car elle ne pouvait pas prévoir ce trouble.
- si par contre l'agence vous a délivré une information mensongère qui vous a causé un préjudice,
notamment quant à la surface du bien ou ses éléments d'équipement,
vous pourrez engager sa responsabilité
- en cas de présence d'un mandat de gestion :
Si l'agence détient un mandat de gestion confié par le propriétaire,
elle devra, en sa qualité de représentant du propriétaire, remplir toutes les obligations de celui-ci
par exemple la délivrance de quittances ou la réalisation de travaux nécessaires
mais elle ne sera pas personnellement responsable à votre égard.
Le responsable sera le propriétaire
qui pourra éventuellement se retourner contre l'agence s'il estime qu'elle a commis une faute dans l'exercice de son mandat de gestion.
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Les obligations de l'agence immobilière vis à vis du candidat locataire (2) - hypothèse d'un contrat
L'agence immobilière peut vous proposer de signer un contrat.
- Elle peut vous proposer de vous vendre une liste de biens à louer ou un accès à un site internet.
- Elle peut également vous proposer de signer un mandat de recherche si vous recherchez un bien très particulier et que vous n'avez pas le temps de le chercher par vous-même.
Dans les deux cas,
- le contrat doit être rédigé par écrit
- et un exemplaire doit vous être remis
- le contrat doit par ailleurs préciser :
* les caractéristiques du bien recherché,
* la nature de la prestation promise
* et le montant de la rémunération due.
Si l'agence ne respecte pas ses obligations,
elle engage sa responsabilité civile
Puisqu'il y a un contrat, il s'agit cette fois d'une responsabilité dite "contractuelle"
elle engage également sa responsabilité pénale
notamment en cas de tromperie
par exemple si les biens présentés comme susceptibles d'être loués sont en réalité indisponibles.
75004 PARIS