Le blog de Franck DEMAILLY - Avocat - droit fiscal

Une des décisions de gestion les plus importantes que doit prendre l'entrepreneur est le choix du mode de détention des locaux nécessaires à son activité.

Face aux techniques traditionnelles qui présentent beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages (1), il existe la solution innovante du démembrement de propriété (2).

1- les techniques traditionnelles

Les entrepreneurs investisseurs ont trop souvent recours aux techniques classiques d'acquisition :

- détention directe et inscription l'actif de l'entreprise ;

- constitution d'une SCI soumise à l'IR ou à l'IS qui donnera le bien en location à l'entreprise ;

Ces solutions semblent présenter beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages.

La détention directe et l'inscription à l'actif de l'entreprise

Ce mode de détention s'il permet d'amortir l'immeuble sur sa durée de vie supposée présente l'inconvénient d'être un frein à une cession future de l'entreprise dans la mesure où le repreneur devra financer l'exploitation et l'immeuble.

En outre, cette situation en cas de faillite de l'entreprise laisse l'immobilier à la merci des affres d'une liquidation.

Enfin, l'amortissement qui générera une économie sur la durée de détention aura un cout fiscal conséquent au moment de la sortie de l'actif.

La détention par le biais de la constitution d'une société civile immobilière

Cette solution consiste à faire acquérir l'immeuble par une société civile immobilière qui le donnera ensuite en location à la société d'exploitation.

A ce stade, se pose alors la question du choix du régime fiscal : impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) ?

Aucune des deux solutions n'est probante.

En effet, le choix de l'impôt sur le revenu implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts);

- que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils ré-abondent par le biais de leurs comptes courants.

La solution impôt sur les sociétés, avec l'amortissement de l'immeuble, conduit, à terme au moment de la vente de l'immeuble à dégager une plus value de cession imposable entre les mains de la société propriétaire et ensuite à une taxation entre les mains des associés en revenus de capitaux mobiliers.

Pour résumé, à l'IS la détention est plus agréable et la sortie beaucoup moins, à l'inverse de la solution IR.

Face à ces solutions qui ne génèrent que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe une alternative : la voie du démembrement de propriété.

2- La solution innovante du démembrement de propriété

Cette technique permet de combiner cumulativement les avantages de l'IR et de l'IS.

Dans ce schéma, la nue-propriété est conservée par l'entrepreneur dans son patrimoine privé (ou à travers une SCI soumise à l'IR) et l'usufruit détenu de manière temporaire par l'entreprise qui en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte.

Le droit d'usufruit sera inscrit à l'actif de l'entreprise et ainsi, pendant toute la durée de l'usufruit temporaire, elle pourra :

- déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition de cet usufruit ;

- amortir ce droit d'usufruit temporaire en tant qu'élément incorporel.

Cette solution permet à l'entreprise de maitriser son immobilier d'exploitation tout en utilisant moins de ressources financières comparativement aux autres schémas traditionnellement retenus, ce qui permet d'écarter la qualification d'acte anormal de gestion.

Il convient d'être extrêmement prudent dans le choix de la méthode d'évaluation de l'usufruit : l'usufruit ne doit pas avoir une valeur exagérée et sa durée ne doit pas être trop courte.

Pour la détermination de la valeur de l'usufruit on privilégiera, à la méthode fiscale de l'article 669 du CGI, une valorisation économique à travers un calcul basé sur le rendement et la valeur à terme du bien considéré.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire, sans aucune taxation, devient plein propriétaire du bien qu'il pourra alors louer ou céder.

Du coté de l'exploitation, cette sortie d'un actif n'entraine aucune plus value imposable.

L'optimisation de la gestion patrimoniale du local professionnel par le biais du démembrement de propriété est une technique nouvelle qu'il convient de confier à des praticiens aguerris pour l'entourer de toutes les précautions nécessaires à la sécurisation d'une opération aux contours encore incertains.

Le tableau ci joint synthétise les conséquences financières d'un investissement selon le mode de détention choisi.

Franck DEMAILLY

Avocat associé

Tel: 03-22-92-43-00

f.demailly@ducellier-avocats.com