Le blog de Franck DEMAILLY - Avocat - droit fiscal

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

Cette solution :

génère des charges au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie ;

Si la SCI est à l'IR :

* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :

- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts) ;

- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils ré abondent par le biais

de leurs comptes courants.

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

Si la SCI est à l'IS :

* implique une fiscalité latente confiscatoire à la sortie de l'immeuble (qui aura été amortie totalement ou partiellement)

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

Objectif du démembrement de propriété :

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation.

Schéma :

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:

- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;

- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation : ce qui lui permet :

o d'amortir cet usufruit temporaire ;

o de récupérer en outre la TVA.

Conséquences juridiques et financières :

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nue-propriétaire initiale, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;

- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.