la SCI : structure si simple et en même temps si compliquée !
janv.
27
Comment sauver l'immeuble du piège financier de la société civile immobilière à l'IS ?
Il est des situations dans lesquelles l'immeuble donné en location à la société d'exploitation a été acquis ou/et construit par une société civile soumise à l'impôt sur les sociétés .
En début d'opération, on y voit que des avantages:
- l'immeuble est amortissable;
- il n'y a pas d'effet fiscal immédiat pour les associés (à défaut de distribution de dividendes).
Pour autant, l'effet fiscal à terme est redoutable.
En effet, la cession de l'immeuble par une SCI à l'IS est fiscalement très onéreuse.
La plus value est déterminée par différence entre le prix de vente de l'immeuble et sa valeur résiduelle comptable.
Ainsi, l'avantage offert pendant la durée de détention par la déductibilité des amortissements est en quelque sorte repris à la sortie, les amortissements pratiqués augmentant le montant de la plus value imposable.
Exemple:
Pour un immeuble acquis 1.000.000 euros, amorti (pour l'exemple) sur 25 ans et qui est cédé 1.500.000 euros au bout de 25 ans: il générera une plus value imposable de même montant, soit un impôt sur les sociétés de 500.000 euros.
Il resterait donc à distribuer aux associés la somme de 1.000.000 euros.
C'est la «double lame » de la fiscalité de la société civile soumise à l'IS : les associés sont fiscalisés en revenus de capitaux mobiliers (dividendes).
Si l'on considère un associé avec un TMI de 40 % (hors hypothèse du prélèvement libératoire) : les prélèvements (IR + prélèvements sociaux) vont s'élevés à un total de 36,1 %.
Soit dans l'hypothèse requise : 361 000 euros de prélèvements.
Au final, pour un immeuble vendu 1.500.000 euros, les associés bénéficiaires percevront un net disponible de 639.000 euros, soit une déperdition de presque 60 % du produit de la vente !
Que faire ?
Il existe une solution qui consiste à démembrer la propriété du bien détenu par la société soumise à l'IS, en faisant acquérir la nue propriété par une société soumise à l'impôt sur le revenu, tout en réservant l'usufruit temporaire à la SCI soumise à l'IS..
La SCI à l'IR n'acquiert que la nue-propriété (environ 15 à 20 % de la valeur d'un bien dont l'usufruit temporaire serait de 15 ans : le calcul sera réalisé à partir de la valeur de l'usufruit économique) : Ce qui réduit d'autant la plus value imposable à l'IS.
A l'extinction de l'usufruit temporaire, la SCI, nu-propriétaire, «retrouve» la pleine propriété du bien qu'elle pourra alors louer.
L'immeuble peut être ainsi cédé par la SCI à l'IR après 15 ans de détention en franchise de plus value (CGI art. 150 VC, I).
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