Pour avoir le droit d'expulser un locataire, il est nécessaire d'avoir une décision de justice.

Ce n'est qu'avec cette décision que la procédure peut être mise en œuvre en suivant des étapes successives.

I. A titre préalable : la saisine du juge pour l'obtention d'une décision d'expulsion

Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble, devant lequel la procédure est orale.

Le propriétaire a la possibilité de saisir le juge d'instance en urgence, via un référé, ou au fond.

A. Les procédures d'urgence

A1). Le référé

Le propriétaire peut saisir le juge à condition :

- qu'il y ait urgence à faire expulser les occupants de son logement,

- qu'il n'y ait pas de contestation sérieuse.

Dans ce cas, le juge d'instance recherche juste si l'occupation du logement constitue un trouble manifestement illicite ou si celle-ci risque de créer un dommage imminent.

En pratique, le plus souvent, le propriétaire saisit le juge des référés pour mettre en œuvre la clause résolutoire insérée dans le bail ou dans le cas d'une occupation sans titre.

A2). Le référé d'heure à heure

Le propriétaire doit déposer une requête « à fin d'assigner d'heure à heure » auprès du président du tribunal d'instance.

Cette procédure présente l'avantage majeur pour le propriétaire d'assigner le locataire ou l'occupant sans titre pour une audience à quelques jours ou même quelques heures suivant la signification de l'assignation.

A3). L'ordonnance sur requête

Cette procédure particulière permet au propriétaire de demander au juge l'expulsion des occupants sans titre dont il ne connaît pas l'identité.

B. Les procédures au fond

Dans ces procédures, le juge va analyser la situation personnelle de l'occupant pour décider ou non de son expulsion.

Si le juge prononce l'expulsion, le jugement ne sera exécutoire qu'après l'expiration du délai d'appel à moins que le propriétaire n'ait demandé l'exécution provisoire et que le juge l'ait accordé.

A ce stade, il est important de noter que le propriétaire peut profiter de cette décision d'expulsion pour obtenir la condamnation de l'occupant sans titre pour d'autres motifs accessoires à l'expulsion.

C. Les condamnations accessoires à l'expulsion

C1). Le paiement des indemnités d'occupation

Quand le juge décide que l'occupant est déchu de son titre d'occupation, le loyer et les charges qu'il versait à son propriétaire sont remplacés par des indemnités d'occupation, dont le juge fixe le montant, même si, généralement il s'agit du montant du loyer et des charges précédentes.

Il faut que le propriétaire soit très vigilant car cette condamnation par le juge n'est pas automatique : il faut que le propriétaire en ait fait la demande dans son assignation.

Enfin, il ne faut pas oublier que même si la mesure d'expulsion a été exécutée, le propriétaire, grâce à la prescription quinquennale, est en droit de réclamer le versement des occupations durant 5 ans.

C2). L'astreinte

Cela permet au propriétaire de contraindre avec plus de rapidité l'occupant à quitter les lieux sous peine d'être condamné au paiement d'une somme d'argent par jour de retard.

Une fois la décision d'expulsion obtenue, le propriétaire doit alors la faire exécuter, ce qui en pratique, requiert l'accomplissement de différents actes, essentiels sous peine de nullité de la procédure.

II. L'exécution de la décision d'expulsion

Pour que l'expulsion soit valable, il faut que le propriétaire notifie ses droits à deux personnes : l'occupant sans titre et le préfet.

A. Les notifications obligatoires à l'occupant

A1). La signification de la décision de justice

Pour cela, le propriétaire doit saisir un huissier de justice du lieu du domicile de la personne expulsable qui rédigera la signification en y intégrant, à peine de nullité, la copie du texte intégral de la décision de justice rendue.

Attention à quelques particularismes :

- en cas de collocation, la signification doit être faite à tous les colocataires,

- quand deux époux sont cotitulaires du bail, la décision d'expulsion doit être signifiée à chacun des époux en son nom propre.

L'huissier qui délivre la signification doit aussi être mandaté par le propriétaire pour délivrer à l'occupant sans titre un commandement de quitter les lieux.

A2). Le commandement de quitter les lieux : contenu et signification

Pour être valable, cet acte d'huissier doit contenir certaines mentions obligatoires à peine de nullité :

- l'indication de la décision d'expulsion (date et juridiction),

- désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et contestations (c'est le juge de l'exécution siégeant au tribunal de grande instance du domicile de la personne à expulser),

- la date à laquelle les locaux doivent être libérés,

- l'avertissement qu'à compter de cette date, il pourra être procédé à l'expulsion forcée,

- la mention de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 : lorsque le local est l'habitation principale de la personne expulsée, l'expulsion ne pourra pas avoir lieu avant un délai de 2 mois, qui court à compter de la date du commandement de quitter les lieux.

Pour pouvoir être valable, le commandement doit être signifié à l'occupant, concomitamment ou à la suite de la décision d'expulsion.

B). La notification du commandement de quitter les lieux au préfet

Le commandement de quitter les lieux doit être envoyé par l'huissier en copie par lettre recommandée avec accusé de réception au préfet, sous peine de nullité de toute la procédure d'expulsion.

Une fois ces notifications effectuées, l'expulsion proprement dite a lieu avec le concours de la force publique si nécessaire.

III. L'exécution de la mesure d'expulsion

A. La mise en œuvre de l'expulsion

C'est l'huissier de justice exerçant dans le ressort de la situation de l'immeuble mandaté par le bailleur qui a compétence exclusive pour « exécuter l ‘expulsion ».

1). L'expulsion sans le concours de la force publique

a). L'occupant quitte volontairement les lieux sur injonction de l'huissier de justice

Lorsque l'huissier se rend sur les lieux, il doit être accompagné par un commissaire de police, ou de témoins et d'un serrurier et demander alors à l'occupant de quitter les lieux sur le champ en vertu du jugement d'expulsion.

Si l'occupant acquiesce, l'huissier établit un pv d'expulsion et la procédure prend fin.

b). L'abandon du logement par l'occupant

Lorsque l'huissier accompagné par les mêmes personnes que dans le cas précédent se rend sur les lieux, il constate que le logement est vide et s'assure obligatoirement que l'occupant n'a laissé aucun de ses objets personnels, sinon il devra demander le concours de la force publique.

Si l'occupant est absent, ou s'il refuse de quitter les lieux sur injonction de l'huissier, avant de faire appel au concours de la force publique, l'huissier doit établir un « échec de tentative de reprise du logement ».

2). L'échec de la tentative de reprise du logement

A l'issue de l'absence de l'occupant le jour de l'expulsion ou du refus opposé par l'occupant de quitter les lieux, l'huissier de justice dresse un procès verbal de tentative de reprise ou tentative d'expulsion dans lequel il consigne les difficultés rencontrées lors de la mesure d'expulsion.

Ce n'est qu'après le pv établi que le propriétaire qui souhaite toujours reprendre son logement pourra requérir le concours de la force publique par l'intermédiaire de l'huissier de justice.

3). L'expulsion avec le concours de la force publique

a). La demande de concours de la force publique

L'huissier va être assisté lors de l'expulsion par une autorité de police ou de gendarmerie autorisée par le préfet du département après étude d'une réquisition de l'huissier contenant :

- une copie du dispositif de la décision d'expulsion,

- un exposé des diligences accomplies par l'huissier,

- un exposé des difficultés rencontrées par l'huissier pour exécuter l'expulsion.

Après cet examen, le préfet va demander à l'autorité de police d'effectuer une enquête sociale sur l'occupant pour évaluer le risque de trouble à l'ordre public en cas d'expulsion manu militari.

b). L'enquête sociale

En principe, l'occupant est convoqué à un « entretien » avec l'autorité de police compétente. Cependant, l'occupant n'a pas l'obligation de s'y rendre.

Dans tous les cas, à l'issue de cette enquête, l'officier de police ou de gendarmerie envoie au préfet une fiche d'information sur la situation de l'occupant, qui devra alors décider de recourir ou non à la force publique.

c). La décision du préfet

A compter du moment où l'huissier a demandé le concours de la force publique, le préfet a 2 mois pour faire connaître sa décision par l'intermédiaire du commissaire de police, à défaut, cela est réputé valoir refus implicite.

Pou être valable, le refus doit être motivé sur le trouble à l'ordre public que constituerait le recours à la force publique.

Il est important de noter que si le préfet repousse l'octroi de la force publique à un délai supérieur à 2 mois après la saisine du préfet, le propriétaire est en droit de demander une indemnisation financière à l'état.

B. Le déroulement de l'expulsion manu militari

1). L'entrée dans les lieux

a). Les jours et heures

Elle :

- ne peut avoir lieu ni le dimanche ni un jour férié,

- doit avoir lieu entre 6h et 21h seulement,

- ne peut avoir lieu en présence du propriétaire.

Sur ce dernier point, il y a une dérogation qui peut être accordée par le juge quand la présence du propriétaire sur les lieux est indispensable à l'expulsion.

2). La sortie des lieux

L'huissier doit faire changer les serrures par un serrurier avant de refermer la porte, cependant les biens du logement doivent être mis à disposition de l'occupant pendant 1 mois.

a). Le procès-verbal d'expulsion

Pour que l'expulsion soit valable, l'huissier doit rédiger ce pv qui doit contenir obligatoirement :

- la description de l'expulsion,

- l'identité des personnes dont le concours a été nécessaire,

- l'inventaire des meubles laissés sur place et leur valeur marchande,

- la juridiction compétente pour les contestations relatives à cette expulsion.

De plus, le pv doit être signé par toutes les personnes ayant participé à l'expulsion.

Enfin, il doit être remis par l'huissier à la personne expulsée soit en mains propres le jour de l'expulsion, soit ultérieurement par signification.

Normalement, la procédure est alors close sauf si l'occupant décide de se réinstaller dans les lieux, commettant une voie de fait.

b). La réinstallation dans les lieux par la personne expulsée

Pour faire sortir l'occupant du logement, le propriétaire doit solliciter l'huissier de justice pour pratiquer une seconde mesure d'expulsion qui s'effectuera au visa de l'ancien commandement de quitter les lieux toujours valide et qui continue de produire ses effets.

De plus, si des traces d'effraction sont relevées par une enquête de police, et que l'occupant reconnaît les faits, le propriétaire peut poursuivre l'occupant devant le tribunal correctionnel pour le délit de dégradation de bien appartenant à autrui.