Le classement irrégulier d'une parcelle en zone constructible par un document de planification urbaine peut être la cause directe du préjudice subi par un propriétaire en raison de la destruction de son bien par une avalanche.
C'est la solution qu'adopte le Conseil d'État dans un arrêt du 22 octobre 2010.
En l'espèce, un chalet classé en zone constructible par le plan d'occupation des sols de la commune de Chamonix avait été détruit à la suite d'une avalanche. La commune avait dès lors adopté une délibération classant la parcelle en cause en zone inconstructible. Les propriétaires demandaient alors réparation du préjudice subi en raison de la perte de valeur vénale de leur bien. Les juges du fond avaient, pour rejeter la demande d'indemnisation des propriétaires, estimé que l'irrégularité commise lors du classement de la parcelle en zone constructible ne pouvait pas être considérée comme la cause directe du préjudice subi.
Au contraire, la Haute juridiction estime que les juges du fond auraient dû rechercher si le préjudice trouvait sa cause dans une faute commise lors du classement de la parcelle en zone constructible dès lors que le préjudice invoqué résultait de l'acquisition d'un bien à un prix supérieur à celui que les propriétaires auraient payé si la parcelle avait été classée dès l'origine en zone inconstructible :
"Considérant que, pour écarter cette demande, la cour administrative d'appel a estimé que les fautes alléguées, tirées de l'illégalité du plan d'occupation des sols révisé en 1991 et du permis de construire, étaient sans lien direct avec le préjudice invoqué, qui trouvait sa cause dans la délibération du conseil municipal du 5 mars 1999 ; qu'en statuant ainsi, alors que la modification du classement des parcelles intervenue en 1999 ne la dispensait pas de rechercher, compte tenu du préjudice invoqué par les requérants résultant, selon eux, de l'acquisition des parcelles à un prix supérieur à celui qu'ils auraient payé si elles avaient été classées dès l'origine en zone inconstructible, s'il trouvait sa cause dans une faute commise lors du classement de celles-ci en zone constructible, la cour administrative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit ; que, dès lors, son arrêt doit être annulé, en tant qu'il a statué sur la demande d'indemnisation du préjudice immobilier de M. A et Mme B"
Dans un arrêt en date du 20 novembre 2009, le Conseil d'Etat vient préciser que lorsque la loi autorise la motivation d'une décision de préemption par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme doivent être regardées comme remplies lorsque la décision se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption.
Voici la réponse du Ministre de l'Ecologie, publiée au JOAN le 15 décembre 2009 :
"S'agissant des autorisations demandées ou des déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a bien lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme . En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non de forme ou de procédure. L'article 26 ne lui est donc pas applicable. Le décret du 19 décembre 2008 est également applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007".
Le délai de validité des autorisations d'urbanisme est de trois ans, y compris pour les autorisations d'urbanisme délivrées avant le 1er octobre 2007
Quelle position doit adopter l'autorité administrative chargée de l'octroi des permis de construire relatifs à des projets d'équipement commerciaux, en cas de recours engagé devant la juridiction administrative contre une décision de la CDAC ou de la CNAC?
Une réponse ministérielle publiée au JOAN le 27 octobre 2009 apporte des précisions :
"L'articulation entre la délivrance du permis de construire et l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) est prévue par les articles L. 425-7 du code de l'urbanisme et L. 752-18 du code de commerce. L'article L. 425-7 du code de l'urbanisme dispose que le permis de construire ne peut être accordé avant la délivrance de l'autorisation d'exploitation commerciale et que sa mise en oeuvre ne peut être entreprise avant l'expiration des recours exercés contre cette décision. Il résulte de ces dispositions que, dès qu'une AEC est accordée par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), le permis de construire peut être délivré par l'autorité administrative compétente. L'arrêté pris par celle-ci doit alors préciser au demandeur qu'en cas de recours formé devant la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), la mise en oeuvre du projet ne pourra intervenir avant que la CNAC ne se soit prononcée et ce, conformément aux dispositions de l'article L. 752-18 du code de commerce. S'agissant des recours visés à l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme, le terme « recours » s'applique, bien entendu, aux seuls recours administratifs préalables obligatoires exercés devant la CNAC. Celle-ci doit se prononcer dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine, conformément aux dispositions de l'article L. 752-17 du code de commerce. En revanche, comme tous les recours contentieux pour excès de pouvoir, les recours formés devant la juridiction administrative contre une décision de la CNAC ne sont pas suspensifs. Le porteur de projet pourra donc procéder, sans délai, à l'exécution des travaux, dès que la décision de la Commission nationale accordant le projet lui aura été notifiée. Ainsi, l'ensemble des dispositions précitées répondent aux objectifs de simplification et de rapidité des procédures voulus par le législateur. À cet égard, il est rappelé que le délai imparti à la CDAC pour l'examen d'un projet est désormais de deux mois (art. L. 752-14 du code de commerce), au lieu de quatre mois sous l'ancienne législation. De même, le délai d'instruction du permis de construire a été ramené de sept à six mois (art. R. 423-28 c du code de l'urbanisme). Enfin, l'obligation du recours administratif préalable devant la CNAC doit permettre de réduire de manière significative les délais de la procédure contentieuse dans la mesure où les décisions de la Commission nationale ne sont susceptibles de recours que devant le Conseil d'État qui statue en premier et dernier ressort".
Interpellé au Sénat sur la difficulté de certaines petites communes à transformer leur POS en PLU, et ce, avant l'échéance du 1er janvier 2010, le Ministre de l'Intérieur a eu l'occasion d'affirmer l'opposition du gouvernement à un nouveau report de cette échéance.
Voici sa réponse, publiée au Journal Officiel du Sénat le 26 novembre 2009
"Les plans d'occupation des sols (POS) approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 Solidarité et renouvellement urbains, dite SRU, ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme (PLU) et sont soumis à leur régime juridique. Toutefois, ils demeurent des POS dans leur contenu et leur rapport de compatibilité avec les normes supérieures. C'est pourquoi les POS sont transformés en PLU lorsqu'ils font l'objet d'une révision. La procédure de révision simplifiée des POS prévue à l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme permet à une commune de retarder la procédure de transformation. Suite à l'intervention de la loi SRU, une première prorogation jusqu'au 1er janvier 2004 est intervenue, une seconde a reporté le délai jusqu'au 1er janvier 2006, puis une troisième permettant de procéder à une révision simplifiée de POS jusqu'au ler janvier 2010. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale ont donc disposé de neuf années pour procéder aux révisions simplifiées de leur POS. Plusieurs éléments militent pour engager la transformation d'un POS en PLU. Tout d'abord, les remaniements successifs apportés à un POS risquent de porter atteinte à son économie générale et supposent dès lors l'élaboration d'un nouveau document global, à savoir un PLU. Par ailleurs, les POS prennent en compte dans une moindre mesure les principes du développement durable et la protection des espaces naturels. Ils se limitent en effet à préciser le droit des sols et appliquent souvent des règles de densité et de taille de terrains contradictoires avec l'objectif d'utilisation économe du sol. Les PLU, à la différence des POS, comportent un projet d'aménagement et de développement durable (PADD). La procédure de transformation d'un POS en PLU ne se solde pas nécessairement par un rallongement des délais, ni par un alourdissement des moyens financiers. L'élaboration des PLU intercommunaux permet à ce titre des économies d'échelle et l'allègement du coût général du processus. Enfin, l'investissement que demande l'élaboration d'un PLU sera compensé par la capacité pour la commune, quelle que soit sa taille, de maîtriser l'aménagement et l'urbanisation de son territoire. C'est pourquoi le Gouvernement considère qu'il n'est pas souhaitable de s'orienter vers une nouvelle prorogation du délai pour bénéficier d'une révision simplifiée ".