Le blog de Maitre Etienne GROLEAU

A 10 jours de la rencontre des professionnels de l'immobilier rennais dans le cadre de la "matinale" que j'organise le 24 juin prochain, restent encore 2 (voir 3 !) places pour les retardataires.

Modalités d'inscriptions ici.

Voici ci-après reproduit le texte d'un article à paraître dans la revue professionnelle des avocats rennais BARO, traitant des ENJEUX DU BATI A RENOVER.

Mon intervention a pour titre: "La copropriété et l'assurance DO".

La plupart des règlements de copropriété imposent au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance a notamment pour objet de garantir les dommages à l'immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

L'article L 242-1 du code des assurances dispose que toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Assurément, un syndicat de copropriétaire est une personne morale, qui a donc l'obligation légale de s'assurer lorsqu'il fait réaliser des travaux.

En vertu de l'obligation qui lui est faite de « pourvoir à la conservation de l'immeuble » (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic doit veiller à la souscription d'une police d'assurance Dommage Ouvrage lorsque le syndicat procède à des travaux qualifiés d' « ouvrage » au sens de l'article 1792 du Code civil.

L'assurance de l'immeuble est une charge commune générale, qui est répartie entre chacun des copropriétaires suivant la quote-part afférente à chaque lot (article 10 de la Loi de 1965).

Le trop bref panorama abordé dans cet article ne traite pas de l'immeuble à construire, même si il faut rappeler que syndicat bénéficie de l'assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur-constructeur de l'immeuble en copropriété (cass.3ème Civ. 20 octobre 2004).

La particularité de la matière tient à la combinaison des règles spécifiques au droit de la copropriété avec celles relatives au droit de l'assurance-construction.

1- REGLES de fonctionnement de la COPROPRIETE

Les travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 ne font pas l'objet de délibérations particulières de l'assemblée générale. Celle-ci les approuve globalement dans le vote du budget prévisionnel annuel, conformément à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000. On peut considérer que ces travaux ne sont pas soumis à l'obligation d'assurance.

En revanche, les travaux de construction doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés),et doivent êtres garantis par une assurance DO (CCH, art. L. 111-30).

À cet effet, le syndic doit notifier avec l'ordre du jour le projet du ou des marchés à intervenir avec les entreprises qui seront chargées des travaux ; il a l'obligation de faire statuer l'assemblée générale sur la nécessité de souscrire cette assurance (Cass. 3e civ., 25 janv. 1994).

La loi dite GRENELLE II créer une nouvelle catégorie de travaux dits « d'intérêt collectif » sur parties privatives, au titre des économies d'énergie et de la réduction de l'effet de serre. La décision incombe à l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965. Le coût de ces travaux incombe à chaque copropriétaire concerné ut singuli et échappe donc à la répartition des charges dans le règlement de copropriété. La maîtrise d'ouvrage est confiée au syndicat des copropriétaires jusqu'à la réception (Art.10-1 de Loi 65 issue de la loi 12 juillet 2010).

Le syndicat des copropriétaires assume donc les prérogatives et obligations de la maîtrise d'ouvrage pour la réalisation des travaux sur les parties privatives, jusqu'à la réception.

Cela ne va pas sans poser de problèmes, notamment s'agissant de l'action de l'assurance dommage ouvrage, intervenant après réception : en cas de désordres affectant les parties privatives, il n'est pas sur que le syndicat des copropriétaires, souscripteur de l'assurance, puisse demander l'exécution de travaux de reprise, actionner les entrepreneurs, leurs assureurs ou l'assureur dommage ouvrage. Un décret d'application devrait régler cette difficulté pour lui conférer ce pouvoir.

De jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires peut agir contre l'assureur dommage ouvrage pour obtenir la réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeubles, mais également les parties privatives si les “dommages occasionnés... affectent par leur nature et leur intensité, de manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l'immeuble et présente ainsi un caractère collectif”.

1-REGLES de l'assurance DOMMAGE-OUVRAGE

Le SDC doit, avant d'agir en justice, avoir épuisé la procédure contractuelle, c'est-à-dire qu'il doit obligatoirement adresser à l'assureur une déclaration de sinistre établissant que le siège des désordres se situe dans les parties communes. A défaut, son action est irrecevable (L 242-1 et A 243-1 du Code des assurances).

Formes de la déclaration

La déclaration doit être faite par le syndic, en lettre recommandée et contenir au minimum les informations suivantes : numéro du contrat d'assurance et de son éventuel avenant, nom du propriétaire de la construction endommagée, date de la réception, date d'apparition du dommage, leur description et localisation.

Cette déclaration de sinistre constitue le point de départ de la procédure dite « contractuelle », encadrée strictement par les dispositions des clauses types reproduites à l'article A 243-1 du code des assurances.

Montant de l'indemnité

La garantie accordée couvre le coût de l'ensemble des travaux afférents à la remise en état des ouvrages. Ce coût était plafonné au coût de la construction déclaré ; depuis l'arrêté du 19 novembre 2009, ce coût couvre également les dommages aux ouvrages existants, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles.

Les travaux réalisés en copropriété sont, par hypothèse, des travaux sur existants : réfection de toiture, reprise d'étanchéité, installation d'ascenseur ou de panneaux solaires...

Si la réalisation de ces travaux neufs endommage l'existant techniquement divisible, l'assureur dommage-ouvrage ne sera pas tenu de les réparer, et il est donc important s'interroger sur la souscription d'une assurance facultative couvrant spécialement les désordres aux existants.

Engagement des travaux

Le SDC doit obligatoirement affecter l'indemnité qu'il perçoit à la réalisation des travaux, sous peine de condamnation à répétition.

L'assureur dommage-ouvrage a la faculté de constater l'état d'exécution des travaux.

Action contre l'assureur DO défaillant

L'action contre l'assureur dommage ouvrage est soumise à la prescription biennale de l'article L114-1 du Code des assurances. Il sera rappelé qu'une lettre recommandée suffit à interrompre le délai, ainsi bien sur que l'action en référé. La désignation d'un expert amiable a également un effet interruptif de prescription.

Cette action prospérera si il est établi que le désordre est de nature physique décennale, c'est-à-dire répondant aux critères de l'article 1792 du Code civil. Si l'assureur à failli à ses obligations, il encoure une double sanction : la garantie est définitivement acquise à l'assuré, et l'assuré bénéficie d'une majoration de plein droit de son indemnité au double du taux de l'intérêt légal.

Le délai d'action est de 10 ans à compter de la réception des travaux. En cas de déclaration de sinistre in extremis en raison de l'apparition tardive du sinistre, l'action est recevable dans les 2 ans qui suivent la connaissance du dommage, soit en théorie jusqu'à 12 ans après la réception.

Il appartient au syndic, mandataire du syndicat, de veiller au respect de la procédure DO et notamment des délais, sa défaillance engageant sa responsabilité professionnelle en application des articles 1991 et suivants du code civil.

Etienne GROLEAU

Avocat spécialiste

Droit de la Construction

lu dans le BICC No 146 du 15 février 2011:

Pour mettre en oeuvre la garantie de l'assurance de dommage

obligatoire, l'assuré est seulement tenu d'effectuer, dans le délai

de la garantie décennale, une déclaration de sinistre comportant

notamment la description et la localisation du dommage.

Viole dès lors l'article L. 242-1 du code des assurances et

l'annexe II A 3o à l'article A. 243-1 du même code une cour

d'appel qui retient que l'assuré est lié, quant à l'étendue du

sinistre, non par la déclaration de sinistre, mais par le devis

fourni à l'expert.

3e Civ. - 20 octobre 2010.

CASSATION PARTIELLE

No 09-69.665. - CA Paris, 2 avril 2009.

Par définition, l'assureur dommage-ouvrage doit pré-financer le coût de la réparation des désordres de nature décénnale. C'est sa raison d'être.

Ensuite, en application de l'article L121-12 du Code des assurances, il peut prospérer dans son recours subrogatoire à l'encontre des responsables.

Il s'agit d'un mécanisme à double détente.

Lors d'un procès, il est fréquent que l'assureur DO et les assureurs de responsabilités soient impliqués ensemble.

Classiquement, l'assureur DO présente alors une demande de condamnation contre les responsables, au titre de son action subrogatoire... qui par définition ne peut prospérer puisque l'assureur n'a pas (encore) payé. Il n'existe pas de "subrogation in futurum".

Pour contourner la difficulté, l'assureur DO peut solliciter la garantie des responsables (article 1382 du Code civil), à condition de prouver une faute de leur part.

Dans un jugement du 23 novembre 2010, le Tribunal de Grande Instance de RENNES ne s'embarasse pas de ces considérations:

"il est inutile de condamner l'assureur dommages-ouvrage à avancer le coût des travaux de réparation du désordre, puisque les responsables sont condamnés plus haut à le réparer".

L'assureur DO est donc transparant.

Cette décision est pragmatique.