Le blog de Maitre Etienne GROLEAU

Avant d'assigner un architecte, il faut bien vérifier que le contrat ne comporte aucune clause de conciliation préalable (et c'est également valable pour les notaires, dont les actes contiennent fréquemment de telles clauses).

Une clause de conciliation préalable figurant au contrat d'architecte est opposable aux acquéreurs qui agissent par subrogation sur le fondement contractuel à l'encontre de l'architecte, en dépit du fait qu'ils n'auraient pas eu personnellement connaissance de cette clause.

L'action engagée, avant toute saisine du conseil de l'ordre des architectes, était alors jugée irrecevable.

3e Civ. - 28 avril 2011.

REJET

No 10-30.721. - CA Toulouse, 8 mars 2010.

M. Lacabarats, Pt. - M. Mas, Rap. - M. Laurent-Atthalin,

Av. Gén. - SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Boulloche, Av.

L'article écrit en collaboration avec Monsieur Jacques ARGAUD, architecte et expert de justice, est paru au n° 95 de la revue EXPERTS, page 29

En voici le fichier PDF

1-Définitions:

Maître d'ouvrage: le bénéficiaire des travaux, qui passe commande en qualité de propriétaire.

Maître d'ouvrage délégué: titulaire d'un mandat du maître d'ouvrage, contenant obligatoirement certaines clauses. Le maître d'ouvrage lui confie une mission de conseil et d'assistance générale (administrative, financière et technique). Cette mission est exclusive de toute mission de maîtrise d'oeuvre portant sur l'ouvrage.

Maître d'oeuvre: professionnel de la construction, chargé de la conception, du suivi et du contrôle des travaux. Il peut être architecte DPLG. Sa mission est variable. Si il s'occupe de tout, sa mission est qualifiée de complète (y compris comptabilité et assistance du maître d'ouvrage à la réception des travaux).

Locateurs d'ouvrages: ce sont les entreprises qui interviennent dans leur domaine de compétence. Ils sont titulaires d'un contrat signé avec le maître d'ouvrage. Ils mettent en oeuvre leur ouvrage conformément à leur devis et marché, sous le contrôle du maître d'oeuvre.

Sous traitants: entreprises spécialisées (sous-traitance technique) ou intervenant ponctuellement (sous-traitance économique). Ils sont liés au locateur d'ouvrage dit "entrepreneur principal", qui les rémunère directement (sauf disposition particulière: procédure d'agrément, voir loi du 31 décembre 1975: "Au sens de la présente loi, la sous-traitance est l'opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant l'exécution de tout ou partie du contrat d'entreprise ou d'une partie du marché public conclu avec le maître de l'ou-vrage").

Entreprise générale: Le maître d'ouvrage peut confier à un seul entrepreneur l'exécution de l'ensemble des travaux. Cet entrepreneur principal (ou général), le plus souvent chargé du gros oeuvre, pratique la sous-traitance de parties du marché et confie à des entreprises particulières les lots qu'il ne peut exécuter lui-même. Il est donc l'unique interlocuteur du maître d'ouvrage, garant et responsable de la parfaite exécution des travaux.

Groupement d'entreprises: les entreprises peuvent se grouper pour participer à la réalisation de travaux. Elles désignent l'une d'entre elles (souvent chargée du lot le plus important), comme mandataire commun (afnor P03-001 art3-1-7 et 6-1-3). Cette entreprise dispose d'une soumission unique, indiquant pour chacun des intervenants le lot pour lequel elle soumissionne. Chaque entreprise est personnellement responsable de l'exécution et de la qualité des travaux de son lot.

IL EST DONC IMPORTANT DE SAVOIR QUEL TYPE DE CONTRAT SOUSCRIRE OU PROPOSER

2- Obligations des parties

Le contrat de louage d'ouvrage fait la loi des parties. Il fixe les obligations réciproques, dont certaines sont incontournables (prévues par la norme AFNOR).

Le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Il doit régler, après exécution et visa éventuel du maître d'oeuvre, les factures présentées.

L'entreprise doit exécuter son marché dans le respect des règles de l'art. Elle doit garantir son ouvrage contre les vices cachés (1 an pour le parfait achèvement, 2 ans pour le bon fonctionnement des éléments d'équipement, 10 ans pour l'ouvrage lui-même).

Si le contrat le prévoit, l'entreprise doit des pénalités en cas de retard. Il est donc important d'exiger un planning, qui devra être accepté par les entreprises, à charge pour le maître d'oeuvre de le faire respecter.

En cas de dépassement important du budget (tolérance admise: +/- 10%), le maître d'oeuvre est responsable du préjudice causé (nécessité de recourir à un prêt, abandon de certaines tranches...)

A la réception des travaux, en cas de réserves, le maître d'ouvrage est fondé à retenir une partie du prix: LOI n° 71-584 du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1779-3° du Code civil Article 1er:

Les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du Code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 % de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage.

Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.

Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa précé-dent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues.

Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret (1).

Cette retenue de garantie permet de "faire pression " sur l'entreprise pour qu'elle revienne parfaire son ouvrage.

En cas de réserves à la réception, il appartiendra donc au maître d'ouvrage de retenir 5 % du prix, à moins que le maître d'oeuvre ne se soit attribué la qualité de consignataire dans le contrat qu'il propose. La pratique du cautionnement bancaire est peu rependue pour des marchés de faible importance.

Lorsque l'architecte n'en fait pas assez, il est responsable (voir pour de la sous-traitance ici ).

Lorsqu'il en fait trop, il est également responsable !

C'est ce qu'a jugé la Cour de Cassation, dans un arrêt rapporté au bulletin du 1er octobre 2010 n° 1387:

La responsabilité encourue par le maître d'oeuvre, qui a commis les fautes qui lui sont reprochées en outrepassant sa qualité d'architecte et en s'appropriant celle de maître d'ouvrage délégué (interdit par l'article 36 du code de déontologie des architectes), trouve son origine dans une activité étrangère au champ de la garantie souscrite (3e Civ. - 12 mai 2010. 3ème moyen, REJET)

Dans un cas comme dans l'autre, l'assureur de l'architecte est fondé à dénier sa garantie.

Mon attention est attirée par un cas, relativement fréquent, ou un maître d'oeuvre fait appel à un architecte pour déposer un dossier de permis de construire.

Nous savons que la loi 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture pose en principe le recours obligatoire à un architecte, des dérogations étant possibles (article 4 de la loi).

Dans l'hypothèse ou un maître d'ouvrage confie la construction de sa maison à un maître d'oeuvre non diplômé DPLG, et si la surface de la construction envisagée l'exige (surface de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170m², voir Décret n°77-190 du 3 mars 1977, article 1), il arrive que la maître d'oeuvre sous-traite à un architecte le dépôt du permis de construire.

La sous-traitance du dépôt de permis de construire à un architecte est interdite: article 37 du code de déontologie des architectes

En réalité, l'architecte, dans ce cas, ne participe pas à l'élaboration du projet, mais se contente de signer les documents. Il s'agit d'une signature de complaisance, également rigoureusement interdite (voir article 5 du code de déontologie des architectes).

Dès lors, l'architecte qui agit ainsi endosse une responsabilité, et peut donc être recherché en cas de désordres.

Cette responsabilité est d'autant plus lourde que son assureur peut légitimement refuser de le garantir, si le contrat prévoit par exemple que l'architecte n'est couvert que dans le cadre de "l'exercice normal de sa profession", ce qui est une clause fréquente dans les contrats d'assurances.

Or, par définition, l'intervention en sous-traitance d'un architecte, pour le dépôt d'un permis de construire, n'est pas un exercice normal de la profession... L'architecte est donc tenu d'indemniser le maître d'ouvrage sur ses fonds propres.

Il faut donc impérativement que l'architecte qui est consulté par un maître d'oeuvre régularise un contrat avec le maître d'ouvrage et soit rémunéré par lui après avoir effectué le travail demandé. Ce formalisme est incontournable.

En fichier joint, vous trouverez l'article destiné à être publié dans la revue "experts", revue professionnelle bimestrielle à destination des experts judicaires, que j'ai rédigé avec Monsieur Jacques ARGAUD, architecte et expert judiciaire.

Nous avons tenté de croiser les approches théoriques, juridiques et pratiques.

Je tiens à votre disposition une jurisprudence intéressante relative à l'indemnisation du préjudice subi par un maître d'ouvrage du fait du dépassement de budget causé par une mauvaise estimation initiale de l'architecte.

La cour d'appel de RENNES, dans un arrêt du 25 juin 2009, a jugé :

Le préjudice des maîtres de l'ouvrage consécutif à cette erreur d'évaluation ne consiste pas, contrairement à ce qu'ils prétendent et à ce qu'a retenu le premier juge, dans le montant du dépassement de coût des travaux, puisqu'ainsi que le soutient exactement l'architecte, les prestations facturées correspondent à la valeur de l'immeuble, de sorte que son coût final correspond exactement à ce dont le patrimoine du maître de l'ouvrage s'est enrichi.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a alloué au maître d'ouvrage des dommages et intérêts égaux au montant du dépassement du coût des travaux tel qu'il l'avait calculé et la demande des maîtres de l'ouvrage à ce titre sera rejetée.