Blog de droit économique de Dominique DUCOURTIOUX

Comme tout professionnel, l'agent immobilier doit être rémunéré pour le travail qu'il accomplit. Pour éviter les abus, la loi a encadré le droit à commission et, en cas de différend, les Tribunaux vérifient avec rigueur si les conditions de rémunération fixées légalement ont été respectées. Pour sa part, l'agent immobilier doit être attentif à ne pas être victime de manoeuvres qui tendraient à le priver de sa commission.

Cet article a pour but d'exposer les exigences imposées pour le paiement de la commission, ainsi que la position des Tribunaux en cas de litiges sur le droit à rémunération.

1 - La commission représente la juste rémunération de l'agent immobilier:

1°) La commission rémunère un réel travail :

L'agent immobilier reçoit en général mandat d'un propriétaire de vendre un bien immobilier.

Le professionnel va ainsi tout mettre en oeuvre pour satisfaire son client: Sa mission va commencer par évaluer le bien en fonction de ses caractéristiques et du prix du marché. L'agent immobilier va ensuite agir à ses propres frais, en faisant paraître des annonces; en prenant rendez-vous et en se déplaçant pour faire visiter le bien.

Le professionnel, lorsqu'il est rigoureux, va aussi vérifier la situation du bien, en consultant les actes de propriété et le livre foncier, afin de s'assurer que la mise sur le marché ne se heurte à aucun obstacle.

Enfin, il va assurer la régularité de la vente, en recueillant le dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé à la promesse de vente, ainsi que, pour un bien en copropriété, le relevé de sa superficie et les actes devant être fournis par le syndic.

Lorsque, par son intermédiaire, la vente sera conclue sous forme d'un compromis de vente passé entre le vendeur et l'acheteur, l'agent immobilier devra respecter l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en notifiant à l'acquéreur non-professionnel ledit compromis et en lui rappelant la faculté de rétractation dont il dispose dans un délai de sept jours.

Le professionnel remplit donc une mission qui doit, en principe, aboutir à une estimation conforme au prix du marché et à l'attente de la clientèle; à une présentation valorisante du bien, et à la sécurité juridique de la vente projetée.

Les interventions de l'agent immobilier sont essentielles, non seulement pour la valorisation du bien, mais aussi pour la validité de la vente, sachant que celle-ci est devenue une opération complexe, naturellement source de contentieux, et qu'une maladresse peut entraîner de lourdes conséquences pour les parties à l'acte.

La rémunération de l'agent est fixée de gré à gré avec son client, et correspond de façon habituelle à un pourcentage du prix de vente.

2°) La commission est encadrée par la loi:

La loi du 2 janvier 1970 a été instituée en vue de moraliser les activités des professionnels de l'immobilier et de protéger les clients en évitant certaines dérives.

La commission de l'agent immobilier est ainsi régie par l'article 6 de ladite loi et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Selon ces dispositions, l'agent immobilier ne peut recevoir aucune somme d'argent représentative d'une commission, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque avant que la vente, pour laquelle il a été mandaté, n'ait été conclue par les parties ( le vendeur et l'acheteur ).

En résumé l'agent immobilier travaille à ses frais ( visites, annonces, etc ... ) tant que le bien qu'il est chargé de vendre n'a pas trouvé preneur.

Si le bien n'est pas vendu avant le terme de son mandat, l'agent immobilier aura donc travaillé à perte.

La commission doit être fixée dans le mandat passé entre l'agent et son client, habituellement le vendeur.

La détermination de la commission ( qui en supporte la charge et le montant) doit aussi être reprise dans le compromis de vente.

A défaut de figurer dans le mandat et dans le compromis, la rémunération n'est pas due.

La commission n'est versée que lorsque la vente est réalisée.

En pratique, la vente est concrétisée dans un premier temps par la signature d'un acte sous-seing privé ( le compromis de vente ) et elle est ensuite réitérée par acte authentique devant notaire.

En Alsace-Moselle, selon l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, l'acte authentique doit être passé impérativement dans un délai de six mois à compter de la signature du compromis de vente, sous peine de nullité de la vente.

Si le compromis comporte des conditions suspensives, tel que l'obtention d'un prêt pour l'acquisition du bien, la vente ne devient parfaite qu'une fois ces conditions réalisées.

La commission sera alors due.

A l'inverse, si une des conditions ne se réalise pas, la vente devient caduque et la commission n'est pas due.

Le monde n'étant pas parfait, et la commission représentant une somme d'argent parfois importante, il arrive que son principe ou son exigibilité soit remise en cause.

Le contentieux devient inévitable, et il appartient aux juridictions de trancher.

II - La commission à l'épreuve du juge :

La cas le plus fréquent est que le vendeur et l'agent immobilier conviennent, pour des raisons fiscales, de mettre la commission à la charge de l'acquéreur, afin que les droits de mutation s'appliquent exclusivement sur le prix net de vente de l'immeuble.

La commission à la charge de l'acquéreur est ainsi reprise dans le compromis de vente signé par le vendeur et l'acheteur.

L'agent immobilier n'est pas partie au compromis et n'a aucun lien contractuel avec l'acheteur.

L'agent n'est lié qu'avec son mandant - par hypothèse le vendeur - et, il ne peut donc pas réclamer contractuellement la commission à celui qui doit la payer, c'est-à-dire l'acheteur.

En cas de conflit, le fondement juridique de sa demande relèvera dès lors de la responsabilité délictuelle envers l'acheteur, si celui-ci a commis une faute.

En revanche, si le défaut de paiement de la commission est due à une faute du vendeur, l'action dirigée contre lui relèvera de la responsabilité contractuelle.

Schématiquement l'agent immobilier peut être confronté à trois sortes de cause pouvant s'opposer au versement de sa commission:

1°) Le compromis ne comporte pas de condition suspensive, mais ni le vendeur ni l'acheteur n'entend réitérer la vente:

On sait que la promesse synallagmatique ( le compromis ) vaut vente, puisqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Dès lors la réitération de la cession par la signature de l'acte authentique n'est qu'une modalité de l'exécution de la vente, et non une condition de sa formation ( LAMY Droit immobilier ).

En conséquence, la vente étant par principe parfaite dès le compromis - excepté en présence de condition suspensive - l'agent immobilier est en droit d'obtenir paiement de la commission prévue contractuellement, même si la vente n'est pas ensuite renouvelée par acte authentique ( Cass. civ. 3éme 6.11.1996 - Bull. d'information Cour Cassation 1.04.1997; RD immobilier p.282 avril-juin 1998 ).

En Alsace-Moselle, l'acte authentique doit être passé dans les six mois du compromis sous peine de nullité de la vente.

Si le vendeur et l'acheteur n'entendent pas exécuter la vente en passant j'acte authentique dans le délai de six mois, l'agent immobilier ne pourra pas les obliger à le faire.

L'agent immobilier aura néanmoins droit à une indemnité correspondant à sa commission et pourra agir à la fois contre son mandant, en responsabilité contractuelle, et contre l'acheteur, en responsabilité délictuelle.

2°) Le compromis comporte une condition suspensive, et la vente ne se réalise pas du fait de la carence de l'acquéreur à rechercher un prêt:

Dans cette hypothèse, qui est la plus fréquente, le compromis comporte une condition suspensive selon laquelle la vente est soumise à l'obtention d'un prêt pour financer le bien.

L'acquéreur a l'obligation de faire des demandes de prêt auprès d'établissements de crédits et, doit pouvoir en justifier envers le vendeur.

Si l'acquéreur ne présente pas des demandes de prêt conformes au financement qu'il avait déclaré devoir rechercher, ou s'il s'abstient purement et simplement de faire des démarches, il commet une faute qui empêche la réalisation de la vente.

L'agent immobilier est fondé à agir contre l'acquéreur sur le terrain de la responsabilité quasi-délictuelle afin d'obtenir réparation de son préjudice, lequel équivaut au montant de la commission dont la faute l'a privé.

Il est reproduit ici l'attendu de la décision de la Cour d'appel de COLMAR du Il décembre 1998, aff. Hege / Alsace-Loisirs, parue à la Revue Juri. Alsace-Moselle 1999 n04 : "C'est ainsi que l'agent immobilier par l'entremise duquel a été réalisée l'opération immobilière est recevable à intenter une action en dommages-intérêts à l'encontre des acquéreurs dont la carence lui a fait perdre son droit à commission et ce, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle pour faute".

L'agent immobilier ne pourra pas en revanche agir contre son mandant, même si celui-ci n'a rien entrepris pour poursuivre l'exécution de la vente et a préféré percevoir de l'acquéreur la clause pénale en contrepartie de sa renonciation ( Cass.civ. 3éme 11.03.2009 note Frédérique PERROTIN in PETITES AFFICHES na 129 du 22.06.2009 ).

On serait pourtant tenté de considérer, dans cette hypothèse, que le vendeur a négligé les droits de l'agent immobilier en ne demandant pas l'exécution forcée.

Sachant toutefois que le vendeur a la faculté de poursuivre ou de renoncer, une action en responsabilité apparaît peu concevable.

3°) L'agent immobilier est frauduleusement évincé de la vente:

L'agent immobilier, lorsqu'il fait visiter le bien qu'il est chargé de vendre, fait signer aux personnes intéressées un bon de visite.

Ce moyen est surtout utilisé en cas de mandat non exclusif, afin d'apporter la preuve que la vente, ultérieurement conclue avec les personnes ayant visitées, a été réalisée par son entremise.

Des acquéreurs peu scrupuleux peuvent, soit utiliser une fausse identité lors de la visite, soit faire intervenir des tiers, afin de contacter ensuite directement le vendeur et ne pas payer la commission de l'agent immobilier.

Dans un arrêt d'assemblée plénière du 9 mai 2008, rapporté dans la revue LES PETITES AFFICHES n° 123, la Cour de cassation a considéré que les acquéreurs, qui avaient utilisé une fausse identité, avaient commis une faute envers l'agent immobilier, dont ils devaient réparation sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

Le préjudice représentant la perte de la commission, les dommages et intérêts doivent correspondre au montant de celle-ci.

En conclusion, comme dans toute action en responsabilité, il convient de démontrer l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité.

La preuve est l'élément essentiel de l'action, et en matière immobilière il n'est pas rare que la ruse rende cette tâche particulièrement difficile.