l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de paris (3)
On voit apparaître UNE TENDANCE A LA BAISSE, à la Chambre des criées!
Pour le constater, je vous propose de consulter les resultats de la dernière audience.
1ère vente en un lot:
Un local commercial d'une superficie totale de 58,10 m2et une cave.
A Paris 15ème
20 rue de la Croix Nivert
mise à prix : 300 000 €
adjugé à la mise à prix de 300 000 euro; par le poursuivant
nota bene: prix au m² hors frais: 5164 euro;
prix moyen "meilleurs agent":10 282euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-de-la-croix-nivert-2333/20/
2ème vente en un lot:
Un appartement d'une superficie totale de 51.60 m2 et une cave.
A Paris 19ème
30 bis rue des Bois
Mise à prix : 120 000 euro;
Prix adjugé : 251 000 euro;
nota bene:
UNE BAISSE DE PRES DE 25 % par rapport au prix du marché
prix au m² hors frais: 4865 euro;
prix moyen "meilleurs agent":6475 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-des-bois-1857/30-bis/
3ème vente en un lot :
Un appartement de 4 pièces d'une superficie totale de 75.20 m2.
A GONESSE
18, rue ST NICOLAS
Mise à prix : 100 000 euro;
Prix adjugé : 101 000 euro;
nota bene:
UNE BAISSE DE PRES DE 54 % par rapport au prix du marché
prix au m² hors frais: 1343 euro;
prix moyen "meilleurs agent":2391 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-saint-nicolas-2077741/18/
4ème vente en un lot :
Un appartement occupé situé 21 rue RODIER à 75009 PARIS de 22,18 m2;
et une cave a été adjugé au prix de 141 000 euros hors frais .
nota bene:
UNE BAISSE DE PRES DE 15 % par rapport au prix du marché
soit un prix au m² hors frais de 6357 euros;
alors que le prix moyen libre du m² est de 7393 euros; (selon meilleursagent.com)
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-rodier-4294/21/
5ème vente en un lot :
Un appartement de 45.50 m2 et une cave
A Paris 17ème
19, rue BERZELIUS
Mise à prix : 100 000 euro;
Prix adjugé : 214 000 euro;
nota bene:
prix au m² hors frais: 4703 euro;
prix moyen "meilleurs agent":5020 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-berzelius-1824/19/
6ème vente en un lot :
Un propriété à usage d'habitation avec jardin
A landunez (29)
roue du kerazal lieu dit "ru al lann".
Mise à prix : 86 000 euro;
nota bene:
Prix adjugé : 121 000 euro;
prix moyen "meilleurs agent":5020 euro;/M²
7ème vente en un lot :
Un appartement de 34,70 m², avec deux caves, un debarras
A Paris 19ème
132, boulevard de la Villette
VENTE SUPPRIMEE
8ème vente en un lot :
Un appartement et une cave
A Paris 11ème
15, rue LOUIS BONNET
Mise à prix : 15 000 euro;
Prix adjugé : 185 000 euro;
nota bene:
prix moyen "meilleurs agent":6504 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-louis-bonnet-3502/15/
9ème vente en un lot :
Un appartement et une cave
A Paris 20ème
60/62, rue DES CASCADES
Mise à prix : 10 000 euro;
Prix adjugé : 313 000 euro;
nota bene:
prix au m² hors frais: 6361euro;
prix moyen "meilleurs agent":6904 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-des-cascades-2032/60/
10ème vente en un lot :
Un LOT de 8,43 m²
A Paris 8ème
3, rue François 1er
Mise à prix : 3 000 euro;
Prix adjugé : 41 000 euro;
nota bene:
UNE BAISSE DE PRES DE 62% par rapport au prix du marché
Pour ce bien, il faut remarquer que la surface de ce bien est inferieure à 9 m² loi Carrez.
Selon l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, la surface habitable du logement doit être au moins égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, à défaut de volume habitable minimum de 20 m3.
Cela peut donc expliquer une baisse du prix au m².
prix au m² hors frais: 4863 euro;
prix moyen "meilleurs agent":12 864 euro;
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/m2/rue-francois-ier-2783/3/
LES ENCHERES? COMMENT CA MARCHE?
1ère etape: vous pouvez consulter pour information, mon guide pratique pour enchérir (cliquer ci-desous):
http://avocats.fr/space/deborah.touizer/content/_F1C39E77-5887-401C-A129-E0FB24EC86EA
2ème étape:consulter les annonces de ventes sur les sites specialisées
http://www.encheres-publiques.com/
la gazette du palais
les petites affiches
3ème étape : visiter le bien et consulter le cahier des charges au greffe des criées.
Le Greffe du JEX- saisies immobilières se trouve au Tribunal de Grande de PARIS 4 bd du PALAIS à PARIS 1er, métro: cité.
Téléphone du Greffe: 01 44 32 60 10
Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption.
4ème etape: contacter moi par teléphone: 01 45 61 49 90, ou via la rubrique "CONTACT" de mon blog pour que je vous represente. Nous établierons un mandat pour encherir.
5ème étape: faites vous une idée de votre enchère maximale en fonction de : vos capacités financières, le prix du marché et les carcteristiques specifiques du bien (occupé par le debiteur saisi, loué, libre ...)
Vous pourrez utilement consulter les prix du marché:
http://www.meilleursagents.com/
VOTRE AVOCAT POUR ENCHERIR
Déborah TOUIZER
tel :01 45 61 49 90
Selon l'observatoire CLAMEUR, la progression des loyers de marché s'établit à 0,9 % sur un an (contre 1,4 % en 2010, à la même époque).
L'analyse de la conjoncture du marché locatif privé sur les huit premiers mois de 2011 montre que, depuis le début de l'année, le redémarrage se confirme et s'amplifie.
L'amélioration du taux de mobilité résidentielle:
CLAMEUR en veut pour preuve l'amélioration du taux de mobilité résidentielle : à 27,9 %, ce taux retrouve le niveau qui était le sien en 2007, avant le déclenchement de la crise économique et financière internationale.
La poursuite des effort d'amélioration et d'entretien du parc locatif :
Bien que stabilisé depuis début 2011, le taux de vacance (+ 0,9 % ) incite les propriétaires à maintenir leur effort d'amélioration et d'entretien de leur parc (33,5 %).
Une progression nationale des loyers de +0.9 en 2011 contre +1.4 % en 2011:
Pour l'observatoire, « c'est dans un paysage en demi-teinte que s'inscrit la progression des loyers de marché : + 0,9 % sur un an, contre + 1,4 % en 2010 à la même époque. Même si le rétablissement du marché locatif privé ne fait plus aucun doute, il n'a cependant pas encore retrouvé, et loin s'en faut, la configuration qui fut la sienne durant les années de haute conjoncture, entre 2001 et 2006 ».
Quels sont les loyers du marché au niveau national?
il s'établit à 12,4 euro;/m2, France entière : 16,6 euro;/m2 pour les studios et 1 pièce, 12,6 euro;/m2 pour les 2 pièces, 10,4 euro;/m2 pour les 3 pièces, 9,4 euro;/m2 pour les 4 pièces et 9,1 euro;/m2 pour les 5 pièces et plus.
Néanmoins, des disparités notables sur le territoire national
50 % des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9,9 euro;/m2 (30 % s'effectuent même à moins de 8 €/m2), alors que 25 % des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13,6 €/m2 (2,5 % dépassent même les 24, 8 €/m2).
Parmi les villes les moins chères (moins de 6,0 €/m2), mentionnons Bruyères, Commercy, Lacq, Landivisiau, Neufchâteau et Verdun. Entre 6,0 et 7,0 euro;/m2, on trouve notamment Auch, Longwy, Roanne et Saint-Dié des Vosges. Quant à Brest, Carcassonne, Épernay, Gap, Montbéliard ou Saumur, elles affichent un tarif compris entre 8,0 et 9,0 €/m2.
Sans surprise l'Ile de France:
L'Ile-de-France caracole en tête avec un prix moyen de 17,9 euro;/m2.
source: Dalloz immobilier
1. Que prevoit le decret n° 2010-946 du 25 août 2010 ?
Tirant les conséquences de la situation anormale du marché locatif en région parisienne, le décret n° 2010-946 du 25 août 2010 (paru au JO du 26 août), pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vient, cette année encore, limiter les possibilités d'augmentation du loyer des logements situés dans cette zone géographique.
*L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prevoit:
"Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.*
Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans."
2. Quelle est la date d'entrée en vigueur de ce decret?
Le décret n° 2010-946 du 25 août 2010 est entré en vigueur le 31 août 2010.
3. Quels sont les baux concernés par cette limitation de loyer?
Ce décret de blocage, qui ne concerne que les baux renouvelés dans les douze mois suivant le 31 août 2010, date de l'entrée en vigueur du decret, va produire ses effets pendant toute la durée du bail, soit pendant (au moins) trois ou six ans, selon que le bailleur est personne physique ou personne morale (Civ. 3e, 12 avr. 1995, AJDI 1995. 592, note Blatter ; Paris, 19 mars 1991, D. 1993. Somm. 177, obs. Bihr).
4. Quelles sont les communes de la région parisienne concernées par ce decret de blocage?
On notera que les communes visées par le texte sont les mêmes depuis le décret n° 2001-750 du 27 août 2001, lequel avait, comparativement aux décrets de blocage antérieurs, augmenté le nombre des municipalités concernées.
Il s'agit des communes suivantes:
- La ville de Paris.
- L'ensemble des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- Dans le département de Seine-et-Marne, les communes suivantes :
Boissettes, Boissise-le-Roi, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Courtry, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dampmart, Emerainville, Gouvernes, Guermantes, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Livry-sur-Seine, Lognes, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Montévrain, Nandy, Noisiel, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Thibault-des-Vignes, Savigny-le-Temple, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villeparisis.
- Dans le département des Yvelines, les communes suivantes :
Achères, Aigremont, Andrésy, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d'Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chatou, Le Chesnay, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Croissy-sur-Seine, Elancourt, L'Etang-la-Ville, Evecquemont, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Maisons-Laffitte, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Marly-le-Roi, Maurecourt, Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan, Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Orgeval, Le Pecq, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly, Rocquencourt, Saint-Cyr-l'Ecole, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l'Honoré, Sartrouville, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Vélizy-Villacoublay, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrière, Versailles, Le Vésinet, Villennes-sur-Seine, Villepreux, Villiers-Saint-Frédéric, Viroflay, Voisins-le-Bretonneux.
- Dans le département de l'Essonne, les communes suivantes :
Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Boissy-sous-Saint-Yon, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Egly, Epinay-sous-Sénart, Epinay-sur-Orge, Etiolles, Evry, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart, Ris-Orangis, Saclay, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon, Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge, Soisy-sur-Seine, Les Ulis, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres.
- Dans le département du Val-d'Oise, les communes suivantes :
Andilly, Argenteuil, Arnouville-lès-Gonesse, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Bessancourt, Bezons, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre, Domont, Eaubonne, Ecouen, Enghien-les-Bains, Eragny, Ermont, Ezanville, Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Groslay, Herblay, L'Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Mériel, Méry-sur-Oise, Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Nesles-la-Vallée, Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Saint-Brice-sous-Forêt, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l'Aumône, Saint-Prix, Sannois, Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Valmondois, Vauréal, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel.
5. Quels sont les loyers concernés par le decret de blocage ?
Quant aux mesures de blocage retenues, elles sont similaires à celles qui étaient prévues les années précédentes.
Ainsi, seuls les loyers de renouvellement sont visés.
Cela signifie que lorsqu'un bailleur souhaite, à l'occasion du renouvellement du bail, augmenter le loyer ce qui, n'est possible qu'en cas de loyer initial manifestement sous-évalué (l'article 17 c de la loi de 1989).
6. Comment se pratique la majoration de loyer ? Est elle limitée?
La majoration du loyer ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet.
référence de cet article :
Décret n° 2010-946 du 25 août 2010 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
article Y. Rouquet "Bail d'habitation : parution du décret de blocage des loyers parisiens"