bail d'habitation (2)
1. Que prevoit le decret n° 2010-946 du 25 août 2010 ?
Tirant les conséquences de la situation anormale du marché locatif en région parisienne, le décret n° 2010-946 du 25 août 2010 (paru au JO du 26 août), pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vient, cette année encore, limiter les possibilités d'augmentation du loyer des logements situés dans cette zone géographique.
*L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prevoit:
"Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.*
Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans."
2. Quelle est la date d'entrée en vigueur de ce decret?
Le décret n° 2010-946 du 25 août 2010 est entré en vigueur le 31 août 2010.
3. Quels sont les baux concernés par cette limitation de loyer?
Ce décret de blocage, qui ne concerne que les baux renouvelés dans les douze mois suivant le 31 août 2010, date de l'entrée en vigueur du decret, va produire ses effets pendant toute la durée du bail, soit pendant (au moins) trois ou six ans, selon que le bailleur est personne physique ou personne morale (Civ. 3e, 12 avr. 1995, AJDI 1995. 592, note Blatter ; Paris, 19 mars 1991, D. 1993. Somm. 177, obs. Bihr).
4. Quelles sont les communes de la région parisienne concernées par ce decret de blocage?
On notera que les communes visées par le texte sont les mêmes depuis le décret n° 2001-750 du 27 août 2001, lequel avait, comparativement aux décrets de blocage antérieurs, augmenté le nombre des municipalités concernées.
Il s'agit des communes suivantes:
- La ville de Paris.
- L'ensemble des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
- Dans le département de Seine-et-Marne, les communes suivantes :
Boissettes, Boissise-le-Roi, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Courtry, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dampmart, Emerainville, Gouvernes, Guermantes, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Livry-sur-Seine, Lognes, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Montévrain, Nandy, Noisiel, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Thibault-des-Vignes, Savigny-le-Temple, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villeparisis.
- Dans le département des Yvelines, les communes suivantes :
Achères, Aigremont, Andrésy, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d'Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chatou, Le Chesnay, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Croissy-sur-Seine, Elancourt, L'Etang-la-Ville, Evecquemont, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Maisons-Laffitte, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Marly-le-Roi, Maurecourt, Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan, Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Orgeval, Le Pecq, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly, Rocquencourt, Saint-Cyr-l'Ecole, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l'Honoré, Sartrouville, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Vélizy-Villacoublay, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrière, Versailles, Le Vésinet, Villennes-sur-Seine, Villepreux, Villiers-Saint-Frédéric, Viroflay, Voisins-le-Bretonneux.
- Dans le département de l'Essonne, les communes suivantes :
Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Boissy-sous-Saint-Yon, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Egly, Epinay-sous-Sénart, Epinay-sur-Orge, Etiolles, Evry, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart, Ris-Orangis, Saclay, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon, Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge, Soisy-sur-Seine, Les Ulis, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres.
- Dans le département du Val-d'Oise, les communes suivantes :
Andilly, Argenteuil, Arnouville-lès-Gonesse, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Bessancourt, Bezons, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre, Domont, Eaubonne, Ecouen, Enghien-les-Bains, Eragny, Ermont, Ezanville, Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Groslay, Herblay, L'Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Mériel, Méry-sur-Oise, Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Nesles-la-Vallée, Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Saint-Brice-sous-Forêt, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l'Aumône, Saint-Prix, Sannois, Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Valmondois, Vauréal, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel.
5. Quels sont les loyers concernés par le decret de blocage ?
Quant aux mesures de blocage retenues, elles sont similaires à celles qui étaient prévues les années précédentes.
Ainsi, seuls les loyers de renouvellement sont visés.
Cela signifie que lorsqu'un bailleur souhaite, à l'occasion du renouvellement du bail, augmenter le loyer ce qui, n'est possible qu'en cas de loyer initial manifestement sous-évalué (l'article 17 c de la loi de 1989).
6. Comment se pratique la majoration de loyer ? Est elle limitée?
La majoration du loyer ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet.
référence de cet article :
Décret n° 2010-946 du 25 août 2010 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
article Y. Rouquet "Bail d'habitation : parution du décret de blocage des loyers parisiens"
Chers blogueurs,
Vous m'interrogez souvent sur le déroulement des ventes immobilières par adjudication au TGI de PARIS.
Qu'est ce qu'une vente par adjudication?
Comment se déroulent-elles ?
Est-il onéreux de porter les enchères ?
Comment porter les enchères?
Un avocat est-il nécessaire?
Quels documents sont nécessaires?
Je comprends votre questionnement légitime surtout à l'heure où la baisse des prix de l'immobilier montre le bout de son nez ...
J'ai donc réalisé pour vous, rien que pour vous...ce petit guide didactique, sous la forme de 10 questions-réponses afin de vous "éclairer", enfin je l'espère, sur ce qu'on appelait jadis "la vente à la bougie".
Alors, qui dit mieux ?
1. Qu'est ce qu'une vente par adjudication?
La vente par adjudication est une déclaration par laquelle un officier public attribue au plus offrant un bien mis aux enchères.
Ce type de vente peut résulter soit d'une décision volontaire du propriétaire soit d'une procédure judiciaire.
C'est donc une vente aux enchères à la barre du tribunal.
2. Comment puis-je être informé de la vente et auditer le bien que je souhaite acquérir?
Les ventes aux enchères font obligatoirement l'objet d'une publicité par le biais de différents médias:
Par Internet également :
http://www.encheres-publiques.com
Mais aussi dans la presse écrite, par voie d'affiches apposées sur les immeubles concernés, les journaux d'annonces légales (Gazette du Palais, Affiches Parisiennes, Annonces de la Seine), en Mairie.
Cette publicité est prévue par la loi. Chaque annonce indique la localisation précise du bien à vendre, la désignation, la mise à prix, la date et les heures de visite organisée sur place.
Pour votre information, l'avocat poursuivant dépose au Greffe des Criées du Tribunal un cahier des charges qui contient toutes les informations sur le bien mis en vente, toutes les clauses et conditions de la vente.
Ce cahier des charges peut être consulté soit chez l'avocat poursuivant (en prenant rendez-vous au préalable), soit au Greffe des Criées du Tribunal, pendant les heures d'ouverture.
J'attire votre attention sur le fait que l'étude complète du cahier des charges est indispensable pour bien enchérir.
Je reste à votre disposition pour vous renseigner, si vous le désirez.
3. Puis-je participer à une vente par adjudication?
Oui, toute personne peut participer aux enchères, sauf à être frappée d'une incapacité de droit commun ou d'une incapacité spéciale.
Quid en cas de tutelle ou de curatelle ?
Ainsi le majeur sous tutelle ne peut se porter acquéreur que représenté par son tuteur, lui même autorisé par le conseil de famille.
Par contre les majeurs sous curatelle, sont autorisés à enchérir eux même, avec l'accord de leur curateur.
Si vous êtes dans l'un de ces cas n'hésiter pas à le signaler à votre avocat afin qu'il récolte les accords nécessaires.
Quelles sont des incapacités spéciales?
Le débiteur saisi, les personnes notoirement insolvables, les auxiliaires de justice ou les magistrats intervenus dans ladite procédure, les tuteurs, les mandataires administrateurs et officiers publics s'agissant des biens qui leurs sont confiés, ne peuvent pas enchérir.
4. Ai-je besoin d'un avocat pour porter les enchères?
Oui, les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel la vente est poursuivie.
Si vous voulez participer à une vente par adjudication au TGI de PARIS, seul un avocat inscrit au barreau de Paris peut vous assister.
Avocate inscrite au barreau de Paris, vous pouvez me contacter via la rubrique "à propos" afin que je vous représente.
Mes honoraires pour enchérir sont de 170 euros Ht .
SEULEMENT si vous êtes déclaré adjudicataire, vous devrez payer des emoluments à l'avocat adjudicataire et à l'avocat poursuivant et un honoraire complementaire à l'avocat adjudicataire pour les formalités consécutives à la vente.
Je vous invite à me consulter afin d'effectuer une évaluation complète des frais annexes afin de determiner votre enchère maximale.
5. Pourquoi la représentation par un avocat est-elle indispensable?
La représentation d'un avocat exigée par la Loi est opportune étant donnée la complexité et les risques liés à la procédure de saisie immobilière.
En effet, l'avocat est responsable de la bonne et de la stricte exécution de l'ordre d'achat contenu dans le pouvoir qui vous lui remettez.
Prenons un exemple:
Vous donner un ordre d'achat à un prix de 375 000 euros.
Votre avocat doit enchérir pour ce prix maximum de 375 000 euros, à moins que les enchères ne montent au-dessus de cette somme sans qu'il ait eu le temps d'en porter une.
En revanche, l'avocat n'engage pas son client s'il enchérit au-delà du pouvoir.
En outre, l'assistance d'un avocat est indispensable dans la mesure où celui-ci doit assurer le bon déroulement de la vente et vérifie que son client n'est pas notoirement insolvable.
La remise des chèques de banque permet en principe d'écarter cette hypothèse.
6. Quels documents dois -je remettre à mon avocat pour enchérir?
Pour participer à la vente il est nécessaire de vous présenter à l'audience avec :
- si vous êtes une personne physique: un livret de famille
- si vous représentez un personne morale (ex: une société): un extrait k bis récent, la délibération de l'organe compétent, les pouvoirs spéciaux et nominatifs,
- un pouvoir donné à l'avocat ( un modèle vous est adressé sur demande)
- une pièce d'identité
- deux chèques de banques
- vos adresses, numéro de téléphone, de portable, adresse Internet.
7. Quel est le montant des deux chèques de banque que je dois remettre à mon avocat ?
Pour enchérir, deux chèques doivent être remis à votre avocat:
- un 1er chèque de banque de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 euros, libellé à l'ordre de Monsieur le Bâtonnier de Paris
- un 2ème chèque de banque, libellé à l'ordre de la CARPA (CAISSE DES REGLEMENTS PECUNIAIRES DES AVOCATS), de la somme suivante: montant des frais préalables +10% du montant de votre enchère
Attention! un certain délai est souvent demandé par les banques pour délivrer des chèques de banque, surtout par les temps qui courent!
8. Comment se déroulent les enchères?
Le juge rappelle au commencement des enchères les caractéristiques du bien et le montant de la mise à prix.
Les enchères sont pures et simples, ce qui signifie qu'elles ne doivent pas êtres assorties d'une conditions ou affectée d'un terme.
Les enchères sont publiques.
Chaque enchère couvre la précédente.
Les enchères s'arrêtent lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
Si vous n'êtes pas adjudicataire, les deux chèques vous seront bien sûr restitués.
Si vous êtes adjudicataire, le jugement d'adjudication constate le transfert de la propriété du bien vendu aux enchères sous réserve de l'absence de surenchère du dixième pendant le délai de dix jours suivant l'adjudication.
Vous devez alors payer le prix d'adjudication, les frais préalables annoncées avant la vente, les émoluments des avocats poursuivant et adjudicataire calculées en fonction du montant de l'adjudication, les droits d'enregistrement et les frais de publication du jugement d'adjudication.
Une évaluation complète des frais annexes peut être réalisée (sur rendez vous avant l'adjudication), afin de vous permettre de délimiter votre budget d'achat.
Vous avez deux mois à compter de la date d'adjudication pour consigner le prix d'adjudication à peine de réiteration des enchères.
Si vous ne payez pas le prix d'adjudication dans les délais, le bien est remis en vente sur folle enchère. Outre les frais de la première vente vous serez alors tenu de régler l'éventuelle différence entre le prix pour lequel vous aurez été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère, si ce dernier est inférieur.
9. Quand est-ce que je deviens propriétaire?
-si vous êtes déclaré adjudicataire : pendant dix jours, il faut attendre en souhaitant que personne ne déclare de surenchère du dixième sur votre enchère.
Vous pourrez participer à l'audience sur cette surenchère si vous souhaitez continuer à enchérir.
- si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire : vous avez dix jours pour faire régulariser une surenchère si vous le souhaitez.