L'avocat, mandataire en transaction immobilière
Voilà près d'un an, que le conseil de l'ordre lors des séances du 31 mars et du 21 avril 2009, a retenu le principe selon lequel l'avocat inscrit au barreau de Paris pouvait avoir une mission de mandataire en transactions immobilières.
Plusieurs questions se posent alors:
- En quoi consiste le mandat en transaction immobilière? quel est son champ d'application?
- Comment ce mandat est il encadré juridiquement ?
- Quels sont les avantages de faire appel à un avocat pour la réalisation d'une mission d'intermédiation immobilière?
- Est-il onéreux de faire appel à un avocat pour lui donner mandat de vendre son appartement ?
J'ai donc réalisé pour vous, un petit guide didactique, sous la forme de questions-réponses afin de vous "éclairer", sur le rôle et les garanties de l'avocat mandataire en transactions immobilières .
1. Quel est le champ du mandat de transactions immobilières ?
Par analogie avec l'article 1er de la loi Hoguet Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, le mandat en transaction immobilière donné à l'avocat parisien l'autorise "à se livrer ou à prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
" 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce;
3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;
4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce
6° La gestion immobilière.
7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation. "
C'est ainsi que le champ d'activité d'entremise immobilière de l'avocat parisien est large.
Son rôle consiste à mettre son client en présence de vendeurs ou d'acheteurs potentiels, selon les cas.
A la fois en tant qu'intermédiaire dans la négociation immobilière et que de professionnel du droit, l'avocat a l'obligation d'informer acheteur et vendeur sur le contenu de l'avant contrat, de l'acte de vente qui vont être signés et sur leurs conséquences.
Toutefois cette activité doit être accessoire des prestations juridiques qu'il exerçait déjà : négociation de contrats, arbitrage, la conciliation des parties ou le séquestre.
La profession d'avocat étant une profession réglementée, cette nouvelle et large activité de "negociateur immobilier" est encadrée par de nombreuses règles déontologiques.
2.Quelles sont les conditions d'exercice du mandat ?
L'article P.6.2.0.4 du règlement intérieur du barreau de Paris, sous le titre :« L'avocat mandataire en transactions immobilières», prévoit que:
« L'avocat peut exercer l'activité de mandataire en transactions immobilières dans les limites autorisées par la loi.
L'avocat doit en faire la déclaration à l'Ordre par lettre adressée au bâtonnier.
Cette activité doit être pratiquée en vue de la rédaction d'un contrat ou avant-contrat et constitue pour l'avocat une activité accessoire.
L'avocat doit ouvrir un sous-compte spécial à la Carpa pour accomplir sa mission de « mandataire en transactions immobilière" soumis au contrôle de l'Ordre.
Dans son activité de mandataire en transactions immobilières, l'avocat reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession et les règles du conflit d'intérêts; il ne pourra intervenir que pour l'une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci.
L'avocat se conformera à l'annexe XIV du règlement intérieur concernant les règles relatives à la négociation ."
3.Comment le mandat est-il encadré ?
C'est ainsi que l'annexe XIV du règlement intérieur précise les règles de déontologie suivantes s'imposant aux avocats en matière de négociation de biens à vendre ou à louer:
- le mandat écrit obligatoire doit indiquer le mode de calcul des honoraires, sa durée sera limitée
- l'avocat doit respecter les principes de deontologie d'indépendance, de loyauté, d'impartialité et d'objectivité.
- l'exercice de cette activité doit être déclarée par l'avocat à l'ordre des avocats pour que l'ordre puisse le contrôler,
- les fonds et notamment les indemnités d'immobilisation, doivent être obligatoirement déposées sur un sous compte à la CARPA (LA CAISSE DES REGLEMENTS PECUNIAIRES DES AVOCATS) pour l'affaire considèrée,ce qui sécurise la transaction et la représentation des fonds,
- l'avocat ne peut recevoir d'honoraires que d'une seule des parties ce qui garantie son indépendance, sa loyauté et évite les conflits d'intérêts,
- l'avocat dispose d'une garantie financière de non représentation des fonds et d'une assurance responsabilité civile.
- l'avocat est soumis à la législation sur le blanchiment d'argent,
4. Quels sont les avantages de l'avocat -négociateur immobilier?
Les affaires proposées:
Tout d'abord, l'avocat peut connaître des mises en ventes qui n'apparaissent pas toujours sur le marché : notamment, les biens immobiliers liés à des successions, des divorces, des ruptures d'indivisions.
Le taux de commissions:
Ensuite, sa commission est souvent moins élevée que celle de l'agent immobilier ou des notaires.
Les délais de signature de la promesse et le dépôt des fonds sur le compte CARPA :
Les delais de signature de la promesse de vente par l'avocat sont généralement plus courts que ceux proposés par les notaires et le depot de l'indemnité d'immobilisation se fait immédiatement sur le sous compte CARPA ouvert au nom de l'affaire considèrée.
La garantie financière et l'assurance responsabilité civile:
Par ailleurs, l'avocat dispose pour cette activité d'une garantie financière de non représentation des fonds d'un montant de 35 millions d'euros et d'une assurance responsabilité civile de 3,5 millions d'euros, ce qui est bien plus important que ce que propose les agents immobiliers.
Les principes déontologiques, les conseils juridiques:
Le rôle de professionnel du droit, les principes déontologiques, et les règles de représentation des fonds qui s'imposent à l'avocat sont autant de garanties pour le mandant, désireux de sécuriser sa transaction tant sur le plan juridique (rôle de conseil de l'avocat) que financier (CARPA).
4. Combien ça coûte ?
Les honoraires sont libres.Le taux de la commission est généralement défini en pourcentage dégressif du prix de vente du bien immobilier.
Mes honoraires d'entremise sont calculés par tranche de prix de la transaction et le pourcentage perçu est le suivant:
-De 0 à 45 735 euros: 5 %
- Plus de 45 735 euros: 2,5 %
Par exemple : si le prix de vente du logement est de 100 000 euros; les honoraires seront de :
- 5% jusqu'à 45 735 euros;, soit 2 286,75 euros;,
- 2,5% sur 54 265 euros; (100 000 euros; - 45 735 euros;), soit 1 356,62 euros;.
Soit un total de 3 643,37 euros;, auquel il faut ajouter la TVA, au taux de 19,6%.
Par ailleurs, peuvent s'y ajouter les frais de conseil de rédaction d'actes (promesse synallagmatique de vente, compromis de vente, promesse unilatérale de vente, protocole etc..)
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