Le Blog-Note juridique

Dans un arrêt rendu le 9 mai 2008, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a reconnu que, « même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ».

Ici, un couple avait usé d'une fausse identité pour visiter un appartement par l'intermédiaire d'une agence et s'était ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien.

Privé du paiement de sa commission, l'agent immobilier avait assigné les acquéreurs en réparation de son préjudice, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil.

Pour condamner le couple à verser à l'agent immobilier une somme égale au montant de la commission stipulée dans le contrat de mandat-vente que lui avait consenti le vendeur, la cour d'appel d'Aix-en-Provence (16 octobre 2001) a estimé qu'ils avaient commis une faute ayant privé l'agent immobilier de son droit à commission et que le préjudice subi par celui-ci était au moins égal au montant de la commission.

La première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 27 avr. 2004 : Bull. civ. 2004, I, n° 323) casse cet arrêt indiquant que la commission n'étant pas due par les acquéreurs car le mandat mettait la commission à la charge du seul vendeur : l'agence ne pouvait donc se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice.

Après renvoi, la cour d'appel de Nîmes (23 janvier 2007) a néanmoins condamné à nouveau les acquéreurs à verser des dommages et intérêts à l'agent aux motifs que, par leurs manoeuvres frauduleuses consistant en l'emprunt d'une fausse identité, ils avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur s'il avait été associé à l'acte de vente.

L'assemblée plénière confirme la position de la cour d'appel au visa des articles 1382 du Code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La cour relève, d'une part, que l'agent immobilier avait fait visiter l'appartement aux acquéreurs à une date où il était titulaire d'un mandat de vente, et, d'autre part, que ces derniers avaient ensuite acquis le bien à l'insu de l'intermédiaire alors qu'ils connaissaient le droit à rémunération de l'agent immobilier.

En conséquence, les manoeuvres frauduleuses utilisées par les acquéreurs, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour évincer l'agent immobilier de la transaction immobilière, avaient fait perdre à celui-ci la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur. La cour d'appel de Nîmes était donc fondée à les condamner à lui payer des dommages-intérêts.

Le règlement de copropriété s'impose à tous les copropriétaires dans l'ensemble de ses dispositions.

Si, pour une raison quelconque, l'assemblée générale est saisie d'une demande impliquant une dérogation à une clause du règlement, elle ne peut y donner une suite favorable sans s'être au préalable prononcer, à la double majorité de l'article 26, sur un projet de modification de ce règlement.

Il ne peut y avoir de modification implicite de la charte de la copropriété.

Cette solution est classique et vient d'être réaffirmée par la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 10 oct. 2007, n° 06-17.932, FS-P+B, Abamelikoff c/ Synd. Résidence du Bois Joly : Juris-Data n° 2007-040732.

Depuis plus de trente ans, les propriétaires de certains lots de copropriété utilisaient une partie commune. Les premiers juges saisis du problème ont alors estimé que cette fraction des parties communes ainsi utilisée était devenue à usage privatif par usucapion.

La cour d'appel (Aix-en-Provence, 7 avr. 2006), a cru pouvoir contredire ce jugement, en retenant que le droit que constitue l'usage privatif de certaines parties communes n'était pas un droit réel, et ne pouvait s'acquérir par usucapion.

La Cour de cassation censure cette analyse (Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.260) : un droit de jouissance privatif sur des parties communes est bien un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion.

Trois lois publiées en mars 2007 ont été l'occasion de modifier certaines dispositions du droit des baux d'habitation.

1. Loi du 5 mars 2007 instituant le droit opposable au logement

A. - Décence du logement : saisine de la commission départementale de conciliation (L., art. 34)

L'objet de la réforme n'est pas de retirer la compétence que la loi du 13 juillet 2006 a donnée aux commissions départementales de conciliation pour traiter des litiges relatifs à la décence mais simplement de clarifier le texte. En effet, il paraissait acquis à la lecture de l'article 20-1 que la saisine de la commission était un préalable nécessaire à la saisine du juge, comme c'est déjà le cas lorsque le propriétaire demande une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail. Mais ce passage obligatoire par le filtre de la commission ne correspondant pas semble-t-il à l'intention du législateur, l'article 20-1 a été réécrit afin de rendre la saisine de la commission purement facultative.

Les deux dernières phrases du premier alinéa du texte disposent ainsi dorénavant :

« À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. »

Le législateur a pris soin de préciser que non seulement il n'est pas nécessaire de saisir la commission avant de saisir le juge, mais encore que, même si la commission est saisie, il n'est pas obligatoire d'attendre la délivrance de son avis avant la saisine juridictionnelle.

L'alinéa 2 de l'article 20-1 est également retouché. Une nouvelle phrase est rajoutée en fin de texte et dispose :

« Le juge peut transmettre au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

Cette transmission facultative pourrait permettre au préfet d'assurer un suivi opérationnel des situations de logement non décent constatées par la justice.

B. - Accès au logement des candidats à la location (L., art. 35)

Modification de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989

Une loi du 17 janvier 2002 avait déjà interdit au bailleur, en préalable à l'établissement du contrat de location, de demander au candidat à la location de produire certains documents. La liste de ces documents, au nombre de quatre (photographie d'identité, carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal) a été considérablement élargie par le texte réformé.

Les documents proscrits par le nouvel article 22-2 sont les suivants :

« – photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;

– carte d'assuré social ;

– copie de relevé de compte bancaire ou postal ;

– attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;

– attestation d'absence de crédit en cours ;

– autorisation de prélèvement automatique ;

– jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs" ;

– attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;

– attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;

– contrat de mariage ;

– certificat de concubinage ;

– chèque de réservation de logement ;

– dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;

– extrait de casier judiciaire ;

– remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil ;

– production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants. »

C. - Expulsion

Expulsion facilitée des squats (L. art. 38)

L'article 38 de la loi vient déroger à la règle selon laquelle une expulsion suppose un titre exécutoire, une décision de justice l'autorisant, même lorsque la personne à expulser est un squatter.

Pour faciliter l'expulsion de personnes qui « s'introduisent et se maintiennent dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte », l'article 38 de la loi nouvelle prévoit ainsi que « le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire ».

Si ces trois conditions préalables sont respectées, le propriétaire pourra obtenir l'expulsion sans avoir besoin de recourir au juge.

La mise en demeure notifiée par le préfet aux occupants (ou le cas échéant au propriétaire ou au locataire), qui est publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux, est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Et lorsque cette mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure.

Expulsion suspendue en cas de procédure de rétablissement personnel (L., art. 71)

Les questions du surendettement et du logement étant liées, certaines suggestions pour améliorer les textes sur le surendettement avaient été proposées par les parlementaires et ont été adoptées par la loi nouvelle. C'est le cas en particulier de l'article 71 de la loi qui intéresse directement la procédure d'expulsion.

Ce texte vient insérer dans le Code de la consommation un nouvel article L. 331-3-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 331-3-1. – La saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d'exécution, y compris des mesures d'expulsion du logement du débiteur, jusqu'au jugement d'ouverture. »

En permettant de suspendre une mesure d'expulsion dans le cadre d'une procédure de rétablissement personnel, la loi nouvelle déroge à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a plusieurs fois affirmé que ni la suspension des poursuites ordonnées par le juge du surendettement, ni le rééchelonnement ou le report du paiement des dettes n'empêchaient le bailleur d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire : l'ouverture d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement « ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur une dette, ce que n'est pas une procédure d'expulsion ».

Ce principe d'indépendance entre les procédures de surendettement et celle d'expulsion est donc remis en cause dans le cas particulier d'une procédure de rétablissement personnel.

L'intérêt et la portée du texte n'apparaissent pas d'emblée car une fois la demande de rétablissement personnel admise et l'effacement de toutes les dettes acquises, l'expulsion pourra finalement avoir lieu. Le maintien dans les lieux est donc temporaire et l'expulsion retardée d'autant. L'article L. 331-3-1 du Code de la consommation précise d'ailleurs que la suspension ne vaut que pour la période séparant la saisine du juge du jugement d'ouverture.

D. - Locations meublées (L., art. 41)

Modification de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation

Jusque-là, les modalités de révision du loyer des locations meublées n'étaient pas règlementées, restant librement définies par les parties et donc par le bailleur. Pour limiter les augmentations annuelles des loyers, la loi nouvelle change la donne, en calquant la révision des loyers des baux meublés sur celle des locaux vides soumis à la loi de 1989.

À cette fin est inséré après le deuxième alinéa de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). »

2. Loi du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance

A. - Le locataire sanctionné par ses abus de jouissance (L., art. 18)

L'article 1729 du Code civil est modifié afin de rajouter la mention que « si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille », il risque la résiliation du bail au même titre que s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée.

Cela dit, ce nouveau texte n'apporte pas grand chose. L'absence de précision légale n'a en effet jamais empêché les tribunaux de sanctionner les locataires, soit sur le fondement de l'article 1728 du Code civil – le respect de la tranquillité du voisinage étant un volet important de l'usage des lieux en bon père de famille – soit sur celui de l'article 1741. L'inexécution des obligations locatives – et l'usage non paisible des lieux en est une – permet à l'évidence de prononcer la résiliation judiciaire du bail, sous réserve bien sûr d'une appréciation judiciaire de la gravité du comportement.

L'article 4, g de la loi du 6 juillet 1989 est également complété, afin d'étendre le domaine d'application des clauses résolutoires. Dorénavant, en sus d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie ou pour défaut de souscription d'une assurance locative, pourra être insérée dans un bail la clause visant à sanctionner « le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Il convient d'observer que même si le juge perd dans ce cas tout pouvoir d'appréciation, il faudra tout de même le saisir et faire la démonstration de la réalité des troubles causés par le locataire pour obtenir le constat d'acquisition de la clause.

B. - Le bailleur responsable des abus de jouissance de son locataire

Nouvel article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989

Un nouvel article 6-1, dont le contenu est le suivant, a été rajouté à la loi du 6 juillet 1989 :

« Art. 6-1. – Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Cette disposition fait naître à la charge du bailleur une nouvelle obligation, non pas vis-à-vis de son locataire, comme le prévoit les autres dispositions de l'article 6 mais à l'égard des tiers. Cette obligation est celle de faire cesser les troubles de jouissance que les locataires causent aux tiers, faute de quoi sa responsabilité pourra être engagée.

L'article 6-1 prévoit la responsabilité pour les troubles de jouissance causés « par des personnes qui occupent les locaux » du propriétaire. Il ne s'agit donc pas seulement des locataires mais aussi des personnes qui s'y trouvent ou s'y maintiennent irrégulièrement, comme les squats, ou des locataires devenus occupants sans droits. À l'égard de ces différents occupants, le propriétaire devra « utiliser les droits dont il dispose en propre », afin de faire cesser ces troubles de jouissance, c'est-à-dire outre évidemment une mise en demeure, les actions en résiliation du bail et en expulsion. Le texte réserve le cas du « motif légitime » qui ne permettrait pas au bailleur d'obtenir la cessation du trouble. Sont certainement visés ici les hypothèses où les diligences du bailleur n'aboutissent pas parce que le juge refuse la résiliation ou accorde des délais d'expulsion qui ne vont pas permettre au bailleur de faire cesser dans l'immédiat les troubles. Il serait évidemment inéquitable d'engager sa responsabilité dans de tels cas. Quant aux tiers victimes des troubles de jouissance et protégés par ce texte, il s'agit de tous les occupants de l'immeuble – autres locataires, propriétaires, copropriétaires – étant précisé que ces derniers pouvaient déjà engager la responsabilité d'un copropriétaire, directement ou par le biais du syndicat des copropriétaires.

3. Loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur

Information du locataire sur les modalités de réception des services de télévision (L., art. 12)

Une nouvelle annexe devra à l'avenir être fournie par le bailleur lors de la signature ou lors du renouvellement du bail. Elle concerne les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble. À cette fin est crée un article 3-2 dans la loi du 6 juillet 1989 qui précise le contenu de cette annexe. Elle comprend (L., art. 3-2, al. 2) :

a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;

b) Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne numérique », tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

c) Dans le dernier cas prévu par le b, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du « service antenne numérique », tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée. »

Comme pour le diagnostic de performance énergétique, le texte précise in fine que « le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative ».

En principe, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d'impôt sur le revenu en application du 1° du II de l'article 150 U du Code général des impôts. Pour ouvrir droit à cette exonération, l'immeuble cédé doit constituer, au moment de la vente, la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Or, cette condition n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale. Pour tenir compte de ces situations, il est admis, lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du CGI dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente. A noter que cette mesure de tempérament est étendue aux concubins qui se séparent.

La circonstance que le contribuable soit propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune n'est pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de l'exonération.

Rép. min. n° 200 : JOAN Q 28 août 2007, p. 5383

Un contrat de location régi par la loi 6 juillet 1989 doit être conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale. Néanmoins, en vertu de l'article 13 de ce texte, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, la durée du bail peut être réduite à trois ans.

Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne permet pas de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la SCI n'étant ni parents, ni alliés jusqu'au quatrième degré inclus (Rép. min. n° 25671 : JO Sénat Q 3 mai 2007, p. 906).

Voici quelques précisions apportées par une réponse ministérielle sur la question de l'exécution par le syndic des décisions prises par l'assemblée générale de copropriété :

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n'exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l'assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1992 du Code civil.

Le syndic est également responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Cette dernière responsabilité suppose qu'une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Rép. min. n° 121380, Logement : JOAN Q 15 mai 2007, p. 4538