copropriété (5)
Le règlement de copropriété s'impose à tous les copropriétaires dans l'ensemble de ses dispositions.
Si, pour une raison quelconque, l'assemblée générale est saisie d'une demande impliquant une dérogation à une clause du règlement, elle ne peut y donner une suite favorable sans s'être au préalable prononcer, à la double majorité de l'article 26, sur un projet de modification de ce règlement.
Il ne peut y avoir de modification implicite de la charte de la copropriété.
Cette solution est classique et vient d'être réaffirmée par la Cour de cassation : Cass. 3e civ., 10 oct. 2007, n° 06-17.932, FS-P+B, Abamelikoff c/ Synd. Résidence du Bois Joly : Juris-Data n° 2007-040732.
Depuis plus de trente ans, les propriétaires de certains lots de copropriété utilisaient une partie commune. Les premiers juges saisis du problème ont alors estimé que cette fraction des parties communes ainsi utilisée était devenue à usage privatif par usucapion.
La cour d'appel (Aix-en-Provence, 7 avr. 2006), a cru pouvoir contredire ce jugement, en retenant que le droit que constitue l'usage privatif de certaines parties communes n'était pas un droit réel, et ne pouvait s'acquérir par usucapion.
La Cour de cassation censure cette analyse (Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.260) : un droit de jouissance privatif sur des parties communes est bien un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion.
Voici quelques précisions apportées par une réponse ministérielle sur la question de l'exécution par le syndic des décisions prises par l'assemblée générale de copropriété :
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n'exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l'assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1992 du Code civil.
Le syndic est également responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Cette dernière responsabilité suppose qu'une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.
Rép. min. n° 121380, Logement : JOAN Q 15 mai 2007, p. 4538
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- Jean-Robert DUBOIS, ancien conseil juridique, avocat
- Laurence GUMUSCHIAN, avocat, titulaire d'un DEA de droit privé
- David ROGUET, avocat, titulaire d'un DEA de droit privé
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