Il est quand même incroyable que l'on puisse aller jusqu'en cours de cassation pour des faits aussi basiques. Il y a eu manoeuvre frauduleuse ayant fait perdre ses droits à une personne. Comment les cours de justice peuvent'elles avoir des avis divergeants sur la question. ça fait peur concernant des cas plus difficiles.
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Indemnisation de l'agent immobilier privé du paiement de sa commission
Dans un arrêt rendu le 9 mai 2008, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a reconnu que, « même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ».
Ici, un couple avait usé d'une fausse identité pour visiter un appartement par l'intermédiaire d'une agence et s'était ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien.
Privé du paiement de sa commission, l'agent immobilier avait assigné les acquéreurs en réparation de son préjudice, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil.
Pour condamner le couple à verser à l'agent immobilier une somme égale au montant de la commission stipulée dans le contrat de mandat-vente que lui avait consenti le vendeur, la cour d'appel d'Aix-en-Provence (16 octobre 2001) a estimé qu'ils avaient commis une faute ayant privé l'agent immobilier de son droit à commission et que le préjudice subi par celui-ci était au moins égal au montant de la commission.
La première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1ère civ., 27 avr. 2004 : Bull. civ. 2004, I, n° 323) casse cet arrêt indiquant que la commission n'étant pas due par les acquéreurs car le mandat mettait la commission à la charge du seul vendeur : l'agence ne pouvait donc se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice.
Après renvoi, la cour d'appel de Nîmes (23 janvier 2007) a néanmoins condamné à nouveau les acquéreurs à verser des dommages et intérêts à l'agent aux motifs que, par leurs manoeuvres frauduleuses consistant en l'emprunt d'une fausse identité, ils avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur s'il avait été associé à l'acte de vente.
L'assemblée plénière confirme la position de la cour d'appel au visa des articles 1382 du Code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La cour relève, d'une part, que l'agent immobilier avait fait visiter l'appartement aux acquéreurs à une date où il était titulaire d'un mandat de vente, et, d'autre part, que ces derniers avaient ensuite acquis le bien à l'insu de l'intermédiaire alors qu'ils connaissaient le droit à rémunération de l'agent immobilier.
En conséquence, les manoeuvres frauduleuses utilisées par les acquéreurs, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour évincer l'agent immobilier de la transaction immobilière, avaient fait perdre à celui-ci la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur. La cour d'appel de Nîmes était donc fondée à les condamner à lui payer des dommages-intérêts.
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