vente (2)
Article paru dans La Lettre A le 05 mars 2009
Des propriétaires de la Côte d'Azur
pourraient perdre leur villa, après
avoir contracté un crédit auprès de la
banque islandaise Landsbanki.
Le montage était alléchant. Il pourrait
leur coûter leur logement. Le 20 février,
neuf propriétaires de la Côte d'Azur ont
porté plainte pour escroquerie auprès
du procureur de la République de Grasse
contre une filiale luxembourgeoise
de la banque islandaise Landsbanki.
Aujourd'hui placée en liquidation judiciaire,
celle-ci est accusée d'avoir trompé
plusieurs propriétaires de la Côte d'Azur
en leur proposant un mécanisme de prêt
hypothécaire proche des Equity Release
anglo-saxons. Le dispositif, assez répandu
dans les pays nordiques, serait illégal en
France, selon Me David Dana, l'avocat des
neuf clients qui risquent une saisie de leur
logement. De quoi s'agit-il ? Début 2007,
cinq courtiers démarchent des propriétaires
de villa dans la région de Cannes. Ils
leurs proposent de bénéfi cier d'un important
crédit, dont le montant sera calculé
sur la valeur de leur logement. D'après
l'un des courtiers, contacté par La Lettre A,
les prêts pouvaient aller de 500 000 à...
30 millions d'euros. Une cinquantaine
de personnes auraient souscrit ce type
de contrat en France. Et trois fois plus en
Espagne, dans la région de Marbella.
Un tiers de cette somme était mis à la
libre disposition des propriétaires ; les
deux autres tiers étant placés sur une
assurance vie de la société Lex Life,
une filiale de Landsbanki. Le montage
consistait à rembourser l'emprunt grâce
aux taux d'intérêt de l'assurance vie.
Problème : avec la crise financière, ces
placements ont perdu 60 à 70% de leur
valeur. Pour ne rien arranger, la filiale
luxembourgeoise - qui gère les crédits litigieux
- est placée en liquidation judiciaire
après la nationalisation de Landsbanki en
octobre 2008. Pour les emprunteurs, le
casse-tête devient insoluble. D'un côté,
ils risquent l'expulsion s'ils ne paient pas
les intérêts - plusieurs dizaines de milliers
d'euros par an. De l'autre, ils ne disposent
d'aucun moyen de récupérer leurs placements
auprès d'une entreprise en faillite.
Leur seul espoir consiste désormais à faire
invalider le montage par la justice.
Avec l'entrée en vigueur du « dossier de diagnostic technique », le vendeur est désormais tenu d'obligations d'information spécifiques allant au delà de la simple obligation d'information générale à laquelle il est traditionnellement tenu.
Le but est de protéger l'acquéreur des éventuels risques, dangers et inconvénients liés à tel ou tel aspect
de l'immeuble.
Le texte impose, en fait, le regroupement dans un seul document - le dossier de diagnostic technique - de l'ensemble des documents, constats et autres diagnostics obligatoires
qui se sont multipliés ces dernières années.
Désormais, en cas de vente, le dossier devra être annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Il comprend :
- le constat de risque d'exposition au plomb (pour l'habitation) ;
- un état sur la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ;
- un état relatif à la présence de termites dans les zones à risque ;
- un état de l'installation intérieure au gaz (pour l'habitation) ;
- un état des risques naturels et technologiques (dans les communes à risque) ;
- un diagnostic de performance énergétique (pour information
seulement)
- un état de l'installation intérieure d'électricité pour l'habitation (depuis le 1er janvier 2009).
Dans la plupart des cas, le défaut de production de l'un de ces documents est sanctionné par
l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de toute garantie notamment celle des vices cachés.
Dans le cas de l'absence d'état des risques naturels et technologiques, celle-ci permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Il convient de respecter ces obligations en cas de vente d'une société immobilière même si la loi ne le prévoit pas expressément.
Quant au bailleur, en cas de location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation, le « dossier de diagnostic technique » à annexer au bail comprendra le constat d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008), le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques naturels et technologiques.
A défaut de ce dernier document, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution de loyer.
De plus, un état des risques naturels et technologiques doit le cas échéant être annexé au bail commercial
conclu depuis le 1er juin 2006.
S'agissant des renouvellements de baux depuis cette date, il paraît prudent d'annexer cet état au bail commercial renouvelé.
Information environnementale
A côté de ces informations techniques, pèsent aussi sur le vendeur des obligations d'information en
matière environnementale.
Par exemple, il doit informer son acquéreur en cas de vente d'un terrain
sur lequel a été exploitée une installation classée pour laprotection de l'environnement (ICPE) soumise
à autorisation.
Il ne suffit pas toujours de donner l'information connue du vendeur ; selon la jurisprudence,
il peut avoir à la rechercher notamment lorsqu'il y a un doute sur le passé de la propriété vendue.
Il n'existe pas à l'heure actuelle d'obligation générale pour tout vendeur d'un terrain de fournir un
état de la pollution du sol.
La loi le requiert dans certains cas spécifiques tels que la vente d'un terrain sur lequel une installation « Seveso » ou de stockage de déchets a été exploitée.
Le vendeur d'un site pollué reste néanmoins tenu d'en informer l'acquéreur ainsi en cas de :
- présence de déchets,
- d'appareils contenant des PCB, d'installations susceptibles d'être source de légionellose (telles que les tours aéro-réfrigérantes) ;
- radon, gaz radioactif d'origine naturelle, lequel fait également l'objet de contrôle dans les zones à risque.
Cette liste ne peut être exhaustive mais elle révèle un objectif de transparence et la nécessité d'une
bonne préparation de son dossier de vente ou de location.