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INFO FIGARO - Une information judiciaire est ouverte à Paris pour retrouver les fonds placés par le chanteur dans une banque islandaise. L'un des vingt autres plaignants français soupçonne Clearstream de détenir les fonds.
L'affaire est suffisamment sensible pour être, depuis cet été, signalée au ministère de la Justice. Selon nos informations, une instruction a été ouverte fin juillet au pôle financier de Paris pour abus de confiance et escroquerie aggravée. Les investigations, confiées à la juge Françoise Dessert, portent sur la disparition de plusieurs millions d'euros que des Français avaient placés dans des banques islandaises qui ont fait faillite depuis.
Le chanteur Enrico Macias est à l'origine de cette première procédure. D'après les premiers éléments de l'enquête, il avait investi 20 millions d'euros à la banque islandaise Landsbanki sous la forme d'une hypothèque sur sa villa de Saint-Tropez. L'opération devait être profitable, mais elle a tourné au cauchemar avec la faillite de la banque en octobre 2008. Le chanteur qui n'a pu être joint jeudi entend aujourd'hui récupérer ses actifs et surtout éviter la menace d'une saisie pure et simple de sa maison de la Côte d'Azur par les liquidateurs des banques défuntes. La justice doit désormais chercher si ses actifs, qui avaient été placés sous forme d'obligations au sein d'une filiale luxembourgeoise de la banque islandaise, ont littéralement fondu ou s'ils ont été placés ailleurs.
Le dossier pourrait réserver de nouveaux rebondissements concernant notamment la banque luxembourgeoise Clearstream, rendue célèbre par l'affaire française des faux listings. Défendant les intérêts d'un couple de Parisiens, l'avocat Emmanuel Ludot vient en effet de déclencher plusieurs procédures pour retrouver la trace des biens de ses clients. Comme Enrico Macias, ceux-ci avaient accepté en janvier 2007 d'hypothéquer totalement une villa «de grande valeur» sur la Côte d'Azur en échange d'une ouverture de crédit de 5 millions d'euros, cette fois à la banque Kaupthing. Ils n'avaient pu utiliser les fonds promis et avaient appris, à la suite de la crise financière, la disparition de la Kaupthing...
Selon Me Ludot, la banque aurait été démantelée en nouvelles sociétés basées au Luxembourg, titulaires de plusieurs comptes au sein de Clearstream Banking, mais ses clients français n'ont pour l'heure pas été remboursés. «Où sont passés les fonds de mes clients ?», s'interroge l'avocat qui vient d'adresser une mise en demeure à Clearstream pour savoir si elle détient le portefeuille de ses clients. L'avocat, qui s'étonne par ailleurs de prêts préférentiels de plusieurs millions d'euros que la Kaupthing avait accordés à ses actionnaires à la veille de sa faillite, menace d'engager la responsabilité de l'État islandais.
Sur la Côte d'Azur, où les banques islandaises avaient prospecté en 2006, 20 autres Français, fédérés par leur avocat, Me David Dana, ont déjà porté plainte. Un juge d'instruction de Grasse (Alpes-Maritimes) pourrait être nommé dans les jours qui viennent. À moins que tous les dossiers ne soient rassemblés au pôle financier parisien et joints au cas d'Enrico Macias.
Dépêche AFP du 21 avril 2009
Au moins 18 particuliers, résidant pour la plupart sur la Côte d'Azur, risquent de perdre leur maison pour avoir, comme le chanteur Enrico Macias, souscrit un prêt hypothécaire auprès d'une filiale d'une banque islandaise ayant fait faillite, a indiqué mardi leur avocat Me David Dana.Au moins 18 particuliers, résidant pour la plupart sur la Côte d'Azur, risquent de perdre leur maison pour avoir, comme le chanteur Enrico Macias, souscrit un prêt hypothécaire auprès d'une filiale d'une banque islandaise ayant fait faillite, a indiqué mardi leur avocat Me David Dana.
Ce dernier a précisé avoir déposé plainte pour escroquerie et abus de confiance en février au parquet de Grasse contre deux filiales luxembourgeoises de la banque islandaise Landsbanki, d'abord au nom de cinq victimes présumées auxquelles se sont ajoutées 13 autres plaignants au fil des semaines.
Le parquet de Grasse a confirmé à l'AFP que cette plainte était à l'étude.
Les plaignants se sont constitués en association "pour la défense des emprunteurs de Landsbanki Luxembourg" en espérant éviter la saisie de leur bien immobilier par les liquidateurs de la banque Landsbanki, nationalisée en octobre 2008. Sa principale filiale luxembourgeoise a été mise en liquidation judiciaire le 12 décembre.
Généralement retraités, ils avaient été séduits courant 2007 par les offres de courtiers leur proposant d'hypothéquer leur maison en contrepartie de prêts avantageux.
"Environ 30% de la valeur du bien leur étaient versés immédiatement, sans intérêt pendant deux ans. Les 70% restant devaient être obligatoirement investis", affirme Me Dana, du barreau de Paris.
Le montage consistait à rembourser l'emprunt grâce aux bénéfices de ces investissements. Mais avec la crise financière, ces placements ont perdu la majeure partie de leur valeur et les souscripteurs ne disposent plus des moyens de rembourser les premières échéances exigibles dans les prochaines semaines, après deux années sans intérêt.
"Nous voulons savoir si les placements ont effectivement été réalisés et, le cas échéant, s'ils l'ont été dans l'intérêt des clients, ou bien si ceux-ci ont été trompés", explique Me Dana.
L'avocat ignore précisément combien de clients français ont souscrit ces prêts hypothécaires mais le chiffre d'une centaine lui paraît "vraisemblable". Ils seraient encore plus nombreux en Espagne.
Parmi ces clients s'estimant floués se trouve le chanteur Enrico Macias qui a engagé sa villa de Saint-Tropez (Var) dans un montage identique et a déposé une plainte pour abus de confiance au Luxembourg contre les dirigeants de la banque Landsbanki Luxembourg.
Me Dana entend également déposer une requête au civil devant les différents tribunaux de grande instance concernés pour tenter de faire invalider les prêts souscrits par ses clients.
"Nous vivons avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête et la crainte de perdre le fruit du travail de toute une vie", a confié à l'AFP l'un des plaignants, un directeur commercial de 58 ans qui souhaite conserver l'anonymat.
Il reconnaît avoir été alléché par la proposition d'un prêt de 1,5 million d'euros "remboursable sur une quinzaine d'années.
"Sans la crise, ça aurait peut-être marché, mais lorsque la banque islandaise a fait faillite, elle a +piqué+ dans les caisses de ses filiales étrangères, donc dans nos économies, pour se renflouer", affirme-t-il.
article paru dans le Nice Matin le 29 mars 2009
Des Azuréens menacés de ruine après la faillite d'une banque islandaise
L'agence bancaire cannoise de Landsbanki, dans le carré d'or cannois, est fermée et abandonnée. Me Dana, a déposé plainte à Grasse.
Ils ont crû au miracle d'un emprunt plus qu'alléchant. D'autant qu'à leur âge, obtenir un nouveau prêt était loin d'être gagné. Des Azuréens, retraités pour la plupart, vivant très correctement au terme d'une vie de travail, risquent aujourd'hui de tout perdre. A cause d'une banque islandaise ayant fait faillite. Plus précisément en raison d'un prêt au montage très spécial, de type hypothécaire, qu'ils ont souscrit en 2007 auprès de la filiale luxembourgeoise de la Landsbanki.
Concrètement, leur maison est hypothéquée. Elle risque donc d'être saisie, afin d'être vendue par le liquidateur qui veut « récupérer ses billes ». Ces emprunteurs se voient donc contraints de rembourser 100 % du montant du prêt, alors que seuls 30 % leur ont été remis, les 70 % restant étant soit fortement dévalués, soit indisponibles.
Alors, afin d'anticiper et d'éviter ce drame, ils ont décidé de s'organiser. Une association « pour la défense des emprunteurs de Landsbanki Luxembourg » a été créée (1). Et au nom de dix huit propriétaires azuréens, un avocat du barreau de Paris, Me David Dana, a déposé à Grasse, une plainte pour escroquerie et abus de confiance, contre Lex Life, la filiale luxembourgeoise de la banque islandaise.
Selon lui, ses clients ont été démarchés et incités à hypothéquer ou à gager leurs biens en contrepartie de prêts qui n'ont été que partiellement libérés en leur faveur et dont le reste a été placé dans des fonds d'assurance-vie dont l'existence n'a pas été établie.
« D'abord ce type de prêt est illégal en France, selon notre droit bancaire », assène l'avocat qui « veut savoir où est passé l'argent investi ». « L'enquête devra vérifier si ces placements ont bien été réalisés ; ce dont je ne suis pas sûr car c'est peut-être un jeu d'écritures, pour de la pure spéculation ».
Pour les emprunteurs, le casse-tête devient insoluble. D'un côté, ils risquent l'expulsion et la vente de leur bien s'ils ne remboursent pas le prêt.
De l'autre, ils ne disposent d'aucun moyen de récupérer leurs placements auprès de la banque en faillite. Me Dana compte bien contester la validité de ces prêts toxiques devant la justice, afin d'invalider le montage. Une course contre la montre est engagée.
1. Les emprunteurs ont jusqu'au 12 avril pour déclarer leur créance auprès du liquidateur luxembourgeois.
Association de défense des emprunteurs de Landsbanki Luxembourg, 6 allée des Eucalyptus 06590 Théoule-sur-Mer. Tél. : 06.09.09.46.18.
Nice-Matin
A compter de décembre 2006, soit quelques mois après la réforme du droit des sûretés en France (Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006) ayant introduit en matière immobilière le « reverse mortgage » américain à la française (l'hypothèque inversée ou prêt hypothécaire viager), plusieurs banques scandinaves ont proposé à des propriétaires de biens immobiliers situés sur la Côte d'Azur, majoritairement retraités, la version anglo-saxonne de ces produits : l'« Equity Release ».
Il s'agit d'un type d'emprunt qui fonctionne ainsi : l'institution financière évalue votre propriété qui servira de garantie et vous prêtera un montant correspondant généralement à 70% environ de la valeur estimée. Il s'agit d'un prêt hypothécaire.
Toutefois, les différences sont importantes avec un prêt hypothécaire classique ou viager.
Première différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur perçoit 100 % de la somme empruntée.
Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release ne perçoit que 30 % environ de la somme empruntée et est contraint d'investir le différentiel dans des parts de fonds d'investissement créés par l'institution financière à travers un contrat d'assurance vie.
Deuxième différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur rembourse capital et intérêts, soit au fur et à mesure de sa vie, sur une durée de 10 à 30 ans, soit à son décès.
Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release est censé rembourser tout ou partie du capital et des intérêts avec les revenus des sommes investies dans les parts des fonds d'investissement liés au contrat d'assurance vie.
Troisième différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur emprunte en devise euros. Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release emprunte en devise étrangère, yen japonais ou francs suisse, afin de bénéficier éventuellement de la fluctuation des taux de change.
Enfin, quatrième différence, un prêt hypothécaire classique ou viager est régit par le droit français et notamment par le Code de la consommation, qui impose des conditions de fond et de forme visant à protéger l'emprunteur, consommateur de crédit et le cas échéant ses héritiers. Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release conclut un prêt soumis à un droit étranger, beaucoup moins protecteur.
Plusieurs dizaines voire centaines de seniors, résidents de la Côte d'Azur, ont cédé aux sirènes de l'Equity Release.
Résultat : avec la crise financière, ces derniers se voient contraints de rembourser 100 % des sommes empruntées alors que seuls 30% leur ont été remis, les 70 % restant étant soit fortement dévalué, soit indisponible. C'est le cas des emprunteurs de la société Landsbanki Luxembourg SA, filiale luxembourgeoise d'une banque islandaise nationalisée en octobre 2008, en liquidation judiciaire depuis le 12 décembre 2008.
C'est le cas des emprunteurs de la société Landsbanki Luxembourg SA, filiale luxembourgeoise d'une banque islandaise nationalisée en octobre 2008, en liquidation judiciaire depuis le 12 décembre 2008.
Certains emprunteurs se considèrent victimes manœuvres d'escroquerie et ont déposé plainte devant le Procureur de la République de Grasse dès lors qu'ils ont été incités à hypothéquer des biens immobiliers leur appartenant en contrepartie de prêts qui n'ont été libérés en leur faveur que partiellement et qui a vu le reste desdites contreparties devant être constituées par des valeurs notamment mobilières dont l'existence n'a pas été établie, spécialement en raison de la liquidation judiciaire de la banque.
Il convient de contester la validité de ces prêts toxiques devant les tribunaux compétents dans les meilleurs délais afin d'éviter aux débiteurs, généralement d'un certain âge, la saisie et les éventuelles ventes aux enchères de leurs résidences principales
Article paru dans La Lettre A le 05 mars 2009
Des propriétaires de la Côte d'Azur
pourraient perdre leur villa, après
avoir contracté un crédit auprès de la
banque islandaise Landsbanki.
Le montage était alléchant. Il pourrait
leur coûter leur logement. Le 20 février,
neuf propriétaires de la Côte d'Azur ont
porté plainte pour escroquerie auprès
du procureur de la République de Grasse
contre une filiale luxembourgeoise
de la banque islandaise Landsbanki.
Aujourd'hui placée en liquidation judiciaire,
celle-ci est accusée d'avoir trompé
plusieurs propriétaires de la Côte d'Azur
en leur proposant un mécanisme de prêt
hypothécaire proche des Equity Release
anglo-saxons. Le dispositif, assez répandu
dans les pays nordiques, serait illégal en
France, selon Me David Dana, l'avocat des
neuf clients qui risquent une saisie de leur
logement. De quoi s'agit-il ? Début 2007,
cinq courtiers démarchent des propriétaires
de villa dans la région de Cannes. Ils
leurs proposent de bénéfi cier d'un important
crédit, dont le montant sera calculé
sur la valeur de leur logement. D'après
l'un des courtiers, contacté par La Lettre A,
les prêts pouvaient aller de 500 000 à...
30 millions d'euros. Une cinquantaine
de personnes auraient souscrit ce type
de contrat en France. Et trois fois plus en
Espagne, dans la région de Marbella.
Un tiers de cette somme était mis à la
libre disposition des propriétaires ; les
deux autres tiers étant placés sur une
assurance vie de la société Lex Life,
une filiale de Landsbanki. Le montage
consistait à rembourser l'emprunt grâce
aux taux d'intérêt de l'assurance vie.
Problème : avec la crise financière, ces
placements ont perdu 60 à 70% de leur
valeur. Pour ne rien arranger, la filiale
luxembourgeoise - qui gère les crédits litigieux
- est placée en liquidation judiciaire
après la nationalisation de Landsbanki en
octobre 2008. Pour les emprunteurs, le
casse-tête devient insoluble. D'un côté,
ils risquent l'expulsion s'ils ne paient pas
les intérêts - plusieurs dizaines de milliers
d'euros par an. De l'autre, ils ne disposent
d'aucun moyen de récupérer leurs placements
auprès d'une entreprise en faillite.
Leur seul espoir consiste désormais à faire
invalider le montage par la justice.
Avec l'entrée en vigueur du « dossier de diagnostic technique », le vendeur est désormais tenu d'obligations d'information spécifiques allant au delà de la simple obligation d'information générale à laquelle il est traditionnellement tenu.
Le but est de protéger l'acquéreur des éventuels risques, dangers et inconvénients liés à tel ou tel aspect
de l'immeuble.
Le texte impose, en fait, le regroupement dans un seul document - le dossier de diagnostic technique - de l'ensemble des documents, constats et autres diagnostics obligatoires
qui se sont multipliés ces dernières années.
Désormais, en cas de vente, le dossier devra être annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Il comprend :
- le constat de risque d'exposition au plomb (pour l'habitation) ;
- un état sur la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ;
- un état relatif à la présence de termites dans les zones à risque ;
- un état de l'installation intérieure au gaz (pour l'habitation) ;
- un état des risques naturels et technologiques (dans les communes à risque) ;
- un diagnostic de performance énergétique (pour information
seulement)
- un état de l'installation intérieure d'électricité pour l'habitation (depuis le 1er janvier 2009).
Dans la plupart des cas, le défaut de production de l'un de ces documents est sanctionné par
l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de toute garantie notamment celle des vices cachés.
Dans le cas de l'absence d'état des risques naturels et technologiques, celle-ci permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Il convient de respecter ces obligations en cas de vente d'une société immobilière même si la loi ne le prévoit pas expressément.
Quant au bailleur, en cas de location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation, le « dossier de diagnostic technique » à annexer au bail comprendra le constat d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008), le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques naturels et technologiques.
A défaut de ce dernier document, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution de loyer.
De plus, un état des risques naturels et technologiques doit le cas échéant être annexé au bail commercial
conclu depuis le 1er juin 2006.
S'agissant des renouvellements de baux depuis cette date, il paraît prudent d'annexer cet état au bail commercial renouvelé.
Information environnementale
A côté de ces informations techniques, pèsent aussi sur le vendeur des obligations d'information en
matière environnementale.
Par exemple, il doit informer son acquéreur en cas de vente d'un terrain
sur lequel a été exploitée une installation classée pour laprotection de l'environnement (ICPE) soumise
à autorisation.
Il ne suffit pas toujours de donner l'information connue du vendeur ; selon la jurisprudence,
il peut avoir à la rechercher notamment lorsqu'il y a un doute sur le passé de la propriété vendue.
Il n'existe pas à l'heure actuelle d'obligation générale pour tout vendeur d'un terrain de fournir un
état de la pollution du sol.
La loi le requiert dans certains cas spécifiques tels que la vente d'un terrain sur lequel une installation « Seveso » ou de stockage de déchets a été exploitée.
Le vendeur d'un site pollué reste néanmoins tenu d'en informer l'acquéreur ainsi en cas de :
- présence de déchets,
- d'appareils contenant des PCB, d'installations susceptibles d'être source de légionellose (telles que les tours aéro-réfrigérantes) ;
- radon, gaz radioactif d'origine naturelle, lequel fait également l'objet de contrôle dans les zones à risque.
Cette liste ne peut être exhaustive mais elle révèle un objectif de transparence et la nécessité d'une
bonne préparation de son dossier de vente ou de location.