Obligation du notaire lors de l'hypothèque garantissant le refinancement d'un prêt immobilier
La Cour de cassation a jugé que le notaire est tenu d'effectuer toutes les diligences nécessaires, y compris l'affectation des fonds qu'il avait reçus pour un montant suffisant à l'apurement des créances antérieures garanties, à l'inscription des hypothèques dont il avait été chargé.
En l'espèce, quatre SCI avaient sollicité et obtenu d'une banque le refinancement de prêts immobiliers antérieurement consentis. À la garantie du remboursement de ces nouveaux prêts, les offres prévoyaient une affectation hypothécaire sur chacun des immeubles.
Faute de remboursement des prêts à leurs échéances, des procédures de saisies immobilières ont été mises en oeuvre, qui ont révélé l'existence d'inscriptions hypothécaires de rang préférable à celles de la banque. Il s'est en effet avéré que les fonds prêtés, remis directement aux SCI, n'avaient pas été utilisés pour désintéresser les créanciers hypothécaires antérieurement inscrits.
La cour d'appel (CA Amiens, 9 avr. 2009) a cru pouvoir débouter la banque de ses prétentions en retenant notamment :
- qu'il n'avait pas été précisé que les fonds avaient été remis au notaire à charge pour lui de désintéresser les créanciers déjà inscrits,
- que les offres ne précisaient pas que le notaire devrait remettre les fonds à ces autres créanciers plutôt qu'aux sociétés débitrices,
- et que la banque ne pouvait ignorer, en tant que professionnelle du crédit, le risque qu'elle prenait en signant les actes de prêt sans mandater le notaire pour désintéresser les autres créanciers avec les fonds prêtés, aux lieu et place des SCI.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a censuré cette décision par un arrêt rendu le 3 mars 2011, n° 09-16.091, FS P+B+I : JurisData n° 2011-002585.
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