Les obligations d'information des vendeurs d'immeubles
Avec l'entrée en vigueur du « dossier de diagnostic technique », le vendeur est désormais tenu d'obligations d'information spécifiques allant au delà de la simple obligation d'information générale à laquelle il est traditionnellement tenu.
Le but est de protéger l'acquéreur des éventuels risques, dangers et inconvénients liés à tel ou tel aspect
de l'immeuble.
Le texte impose, en fait, le regroupement dans un seul document - le dossier de diagnostic technique - de l'ensemble des documents, constats et autres diagnostics obligatoires
qui se sont multipliés ces dernières années.
Désormais, en cas de vente, le dossier devra être annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Il comprend :
- le constat de risque d'exposition au plomb (pour l'habitation) ;
- un état sur la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ;
- un état relatif à la présence de termites dans les zones à risque ;
- un état de l'installation intérieure au gaz (pour l'habitation) ;
- un état des risques naturels et technologiques (dans les communes à risque) ;
- un diagnostic de performance énergétique (pour information
seulement)
- un état de l'installation intérieure d'électricité pour l'habitation (depuis le 1er janvier 2009).
Dans la plupart des cas, le défaut de production de l'un de ces documents est sanctionné par
l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de toute garantie notamment celle des vices cachés.
Dans le cas de l'absence d'état des risques naturels et technologiques, celle-ci permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Il convient de respecter ces obligations en cas de vente d'une société immobilière même si la loi ne le prévoit pas expressément.
Quant au bailleur, en cas de location de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation, le « dossier de diagnostic technique » à annexer au bail comprendra le constat d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008), le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques naturels et technologiques.
A défaut de ce dernier document, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution de loyer.
De plus, un état des risques naturels et technologiques doit le cas échéant être annexé au bail commercial
conclu depuis le 1er juin 2006.
S'agissant des renouvellements de baux depuis cette date, il paraît prudent d'annexer cet état au bail commercial renouvelé.
Information environnementale
A côté de ces informations techniques, pèsent aussi sur le vendeur des obligations d'information en
matière environnementale.
Par exemple, il doit informer son acquéreur en cas de vente d'un terrain
sur lequel a été exploitée une installation classée pour laprotection de l'environnement (ICPE) soumise
à autorisation.
Il ne suffit pas toujours de donner l'information connue du vendeur ; selon la jurisprudence,
il peut avoir à la rechercher notamment lorsqu'il y a un doute sur le passé de la propriété vendue.
Il n'existe pas à l'heure actuelle d'obligation générale pour tout vendeur d'un terrain de fournir un
état de la pollution du sol.
La loi le requiert dans certains cas spécifiques tels que la vente d'un terrain sur lequel une installation « Seveso » ou de stockage de déchets a été exploitée.
Le vendeur d'un site pollué reste néanmoins tenu d'en informer l'acquéreur ainsi en cas de :
- présence de déchets,
- d'appareils contenant des PCB, d'installations susceptibles d'être source de légionellose (telles que les tours aéro-réfrigérantes) ;
- radon, gaz radioactif d'origine naturelle, lequel fait également l'objet de contrôle dans les zones à risque.
Cette liste ne peut être exhaustive mais elle révèle un objectif de transparence et la nécessité d'une
bonne préparation de son dossier de vente ou de location.
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