La responsabilité du conseiller en défiscalisation
Cass. civ. 3, 11 mai 2010, n° 09-14.276
Des particuliers se sont vus proposer un investissement locatif en loi Robien, lequel s'est révélé être un échec : les appartements n'ont pas pu être loués et l'avantage fiscal est remis en cause.
Ces derniers ont assigné le conseiller en défiscalisation, le commercialisateur et le promoteur immobilier au titre de la perte d'un gain fiscal et de loyers.
Les juges du fond ont condamné uniquement le conseiller en défiscalisation, au visa de l'article 1382 du Code civil, pour ne pas avoir fourni à ses clients, voire occulté sciemment, l'ensemble des éléments révélant le caractère hasardeux de l'investissement, les appartements se situant dans une ville affectée par la crise du thermalisme.
Selon les juges, « il était évident pour tout professionnel que la mise sur un tel marché des lots réhabilités par le promoteur allait être un échec (...) Ces éléments étaient forcément en sa possession en sa qualité de professionnel des transactions immobilières ».
Les magistrats ont relevé également que les prix de location des appartements avaient été conçus de manière artificielle, déconnectée du marché réel, uniquement pour inciter les investisseurs à croire à une opération de défiscalisation attrayante.
Le conseiller en défiscalisation et les investisseurs se sont pourvus en cassation afin d'obtenir la condamnation du promoteur et de son mandataire.
Le conseiller reproche aux juges du fond d'avoir dispensé les investisseurs d'un devoir de prudence et de vigilance qui aurait dû les amener à visiter les lieux afin de vérifier par eux-mêmes, même sans expérience particulière, les risques d'échec de leur investissement locatif.
La Cour de cassation a refusé cet argument et a jugé que la Cour d'appel a pu légitimement exclure un partage de responsabilité dans la mesure où le requérant, « fort de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, avait présenté à ses clients, dans un but purement commercial et de manière extrêmement flatteuse une opération qu'en tant que professionnel, il ne pouvait que savoir extrêmement risquée ».
Par ailleurs, le conseiller met en avant que la Cour d'appel (i) ne pouvait pas rejeter les appels en garantie dirigés contre son mandant, administrateur de biens, et contre le promoteur, mandant du précédent (ii) ne peut affirmer que ces derniers pouvaient valablement soutenir n'avoir jamais entendu se mêler des moyens pour parvenir aux résultats financiers recherchés alors qu'elle a cependant constaté qu'ils avaient fixé la valeur locative des lots pour parvenir à l'opération de défiscalisation.
La Haute juridiction confirme la position des juges du fond : le conseiller n'apporte pas d'éléments suffisants pour établir une action concertée ou commandée permettant d'imputer un défaut de conseil et d'information par ricochet à ses mandants.
La Cour d'appel avait par ailleurs souligné qu'à supposer que le conseiller ait agit sur ordre, « en tant que professionnel indépendant, il lui appartenait au besoin de refuser de déférer à de telles incitations qui ne pouvaient que nuire, à terme, à son image commerciale »
De leur côté, les investisseurs demandent à ce que le vendeur et son mandant soient condamnés in solidum avec le conseiller à réparer le préjudice subi pour défaut de conseil compte tenu de l'incompatibilité du marché locatif du lieu de situation des appartements avec un investissement fiscal de type Robien.
Par ailleurs, ils font valoir que le mandataire principal du vendeur aurait joué un rôle actif et fautif dans le montage de l'opération de défiscalisation présentée comme parfaitement viable, en diffusant une plaquette de publicité mensongère, en participant à l'élaboration du plan fiscal garanti donné aux acquéreurs potentiels par le conseiller. Ils demandent subsidiairement la nullité de la vente pour dol.
Cependant, la Cour de cassation a rejeté leurs pourvois, tant vis-à vis-du vendeur que de son mandataire principal : « la Cour d'appel a retenu par motifs propres et adoptés que les objectifs de défiscalisation n'étaient pas stipulés au contrat de vente signé directement avec le promoteur dont la plaquette publicitaire ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible. » En outre, elle confirme que les investisseurs n'apportent pas la preuve qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient eu connaissance des difficultés du marché locatif.
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