A compter de décembre 2006, soit quelques mois après la réforme du droit des sûretés en France (Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006) ayant introduit en matière immobilière le « reverse mortgage » américain à la française (l'hypothèque inversée ou prêt hypothécaire viager), plusieurs banques scandinaves ont proposé à des propriétaires de biens immobiliers situés sur la Côte d'Azur, majoritairement retraités, la version anglo-saxonne de ces produits : l'« Equity Release ».

Il s'agit d'un type d'emprunt qui fonctionne ainsi : l'institution financière évalue votre propriété qui servira de garantie et vous prêtera un montant correspondant généralement à 70% environ de la valeur estimée. Il s'agit d'un prêt hypothécaire.

Toutefois, les différences sont importantes avec un prêt hypothécaire classique ou viager.

Première différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur perçoit 100 % de la somme empruntée.

Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release ne perçoit que 30 % environ de la somme empruntée et est contraint d'investir le différentiel dans des parts de fonds d'investissement créés par l'institution financière à travers un contrat d'assurance vie.

Deuxième différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur rembourse capital et intérêts, soit au fur et à mesure de sa vie, sur une durée de 10 à 30 ans, soit à son décès.

Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release est censé rembourser tout ou partie du capital et des intérêts avec les revenus des sommes investies dans les parts des fonds d'investissement liés au contrat d'assurance vie.

Troisième différence, avec un prêt hypothécaire classique ou viager, l'emprunteur emprunte en devise euros. Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release emprunte en devise étrangère, yen japonais ou francs suisse, afin de bénéficier éventuellement de la fluctuation des taux de change.

Enfin, quatrième différence, un prêt hypothécaire classique ou viager est régit par le droit français et notamment par le Code de la consommation, qui impose des conditions de fond et de forme visant à protéger l'emprunteur, consommateur de crédit et le cas échéant ses héritiers. Ici, l'emprunteur d'un produit Equity Release conclut un prêt soumis à un droit étranger, beaucoup moins protecteur.

Plusieurs dizaines voire centaines de seniors, résidents de la Côte d'Azur, ont cédé aux sirènes de l'Equity Release.

Résultat : avec la crise financière, ces derniers se voient contraints de rembourser 100 % des sommes empruntées alors que seuls 30% leur ont été remis, les 70 % restant étant soit fortement dévalué, soit indisponible. C'est le cas des emprunteurs de la société Landsbanki Luxembourg SA, filiale luxembourgeoise d'une banque islandaise nationalisée en octobre 2008, en liquidation judiciaire depuis le 12 décembre 2008.

C'est le cas des emprunteurs de la société Landsbanki Luxembourg SA, filiale luxembourgeoise d'une banque islandaise nationalisée en octobre 2008, en liquidation judiciaire depuis le 12 décembre 2008.

Certains emprunteurs se considèrent victimes manœuvres d'escroquerie et ont déposé plainte devant le Procureur de la République de Grasse dès lors qu'ils ont été incités à hypothéquer des biens immobiliers leur appartenant en contrepartie de prêts qui n'ont été libérés en leur faveur que partiellement et qui a vu le reste desdites contreparties devant être constituées par des valeurs notamment mobilières dont l'existence n'a pas été établie, spécialement en raison de la liquidation judiciaire de la banque.

Il convient de contester la validité de ces prêts toxiques devant les tribunaux compétents dans les meilleurs délais afin d'éviter aux débiteurs, généralement d'un certain âge, la saisie et les éventuelles ventes aux enchères de leurs résidences principales