dépollution (1)
La Cour de cassation vient de préciser l'étendue de l'obligation administrative issue de la loi du 19 juillet 1976 incombant au dernier exploitant d'un site industriel.
En l'espèce une SCI propriétaire-bailleresse d'un site industriel reprochait à son locataire d'avoir mis 9 ans à faire réaliser les travaux de dépollution du site et ainsi immobilisé l''immeuble. La locataire quant à elle exigeait le remboursement d'une partie des frais de dépollution en raison de l'amélioration apportée, le terrain étant désormais totalement dépollué contrairement au jour de son entrée dans les lieux.
La Cour va confirmer la réparation du propriétaire pour le retard des travaux mais rejette la demande d'indemnisation du locataire.
- Quant à l'obligation de procéder à la dépollution, la Cour, s'appuyant sur la nature d'obligation légale particulière de remise en l'état des sites pollués, fait peser sur le dernier exploitant desdits sites la charge de la dépollution.
En raison de sa nature d'obligation de police administrative, le Conseil d'Etat exclut tout transfert conventionnel à un tiers, le débiteur ne pourra donc jamais être une autre personne que le dernier exploitant. Une exception est admise : le détenteur de l'immeuble pourra être amené à procéder à ces travaux de dépollution dans l'hypothèse d'insolvabilité ou de disparition du locataire exploitant.
Enfin on précisera que dans le cas d'une vente d'un tel site, la Cour de cassation a déjà précisé que la clause contractuelle stipulant que l'acquéreur accepte de prendre le terrain en l'état ne constitue pas un transfert de l'obligation de remise en l'état (celle-ci incombe toujours au dernier exploitant).
- Quant à l'indemnisation du locataire de la partie des travaux de dépollution de l'exploitant précédent, la décision de la Cour paraît juste mais cependant mal fondée.
La Cour ne répond pas au locataire qui demandait une indemnisation quant à la valeur ajoutée apportée au bien loué, en l'espèce une totale dépollution d'un site loué pollué. La Cour se contente de décrire l'étendue de l'obligation administrative de dépollution. L''indemnisation demandée l'était au nom de l'enrichissement sans cause du propriétaire, obligation de droit privé.
La Cour aurait pu fonder sa décision sur sa jurisprudence constante rejetant l'application de la théorie de l'enrichissement sans cause ou encore sur l'absence de dispositions légales prévoyant le dédommagement de travaux de dépollution supplémentaires, l'article 555 du code civil ne prévoyant d'indemnisation que lorsque le propriétaire décide de ne pas faire supprimer les plantations ou constructions apportés par le locataire.
La position de la Cour de cassation invite donc le locataire de site industriel non pas à prévoir sa décharge de l'obligation de remise en l'état (elle demeure sans effet), mais une clause faisant participer le bailleur aux frais de la remise en état administrative ou lui imposer un remboursement de la dépollution conduisant à une amélioration du bien.
Enfin, pour assurer une information complète sur cette question, il faut indiquer qu'en présence du cas inverse, un locataire se voyant imposer une obligation de dépollution du préfet très légère ; la Cour de cassation estime qu'une fois remplie son obligation administrative de remise en l'état, il doit effectuer une dépollution supplémentaire au regard de ses obligations de locataire...afin de rendre la chose telle qu'il l'a reçue (article 1730 du code civil).
Cass. 3ème civ. 2 avril 2008 N° 07-12.155