Le blog de Maitre LASSERRE

Les aspects civils de la pollution des sites et

du droit des installations classées

Daniel LASSERRE, avocat au Barreau de Bordeaux.

SCP Wickers Lasserre Maysounabe

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Introduction

Le droit de la remise en état des sites pollués et celui des installations classées a connu une rapide évolution depuis la loi du 19 juillet 1976 et le décret du 21 septembre 1977.

Depuis la loi du 30 juillet 2003, les articles L 512-17 et suivants du code de l'environnement impose à l'exploitant de remettre le site en état de sorte qu'il permette un usage futur du site.

Le décret du 13 septembre 2005 est venu récemment préciser ce cadre réglementaire, tandis que la doctrine de l'administration a été rappelée dans une circulaire du 18 octobre 2005. Au terme de cette législation, l'exploitant est tenu, dès la cessation de son activité, de procéder à la mise en sécurité du site et de réhabiliter le terrain en conformité avec l'usage futur. Par ailleurs, la perte de la propriété du fonds ne permet pas au dernier exploitant de se soustraire à ses obligations . Enfin, il faut noter que « Les dispositions contractuelles de la vente demeurent étrangères aux prescriptions de l'autorité administrative pénalement sanctionnées » . Par cette décision, la Cour de Cassation rappelle l'étendue des obligations de police administrative qui pèsent sur le dernier exploitant d'une installation classée en matière de remise en état des lieux.

Aujourd'hui le contentieux s'oriente vers le règlement des conflits liés à l'occasion de la cession des friches industrielles. En effet, le droit de propriété est un des droits essentiels reconnus par le code civil. Il n'est dès lors pas étonnant que la responsabilité du propriétaire conserve une part dominante dans le droit des sols pollués, en raison des conséquences que le droit civil attache au droit de propriété. Mais ces règles sont quelquefois en contrariété avec les principes administratifs, mettant la dépollution à la charge du dernier exploitant.

. L'obligation d'information de l'article L.514-20 du Code de l'Environnement

L'obligation d'informer par écrit son acquéreur de l'existence d'une installation classée a été introduite par la loi en 1992.

A. Le contenu de l'obligation du vendeur

L'article L.514-20 du Code de l'Environnement dispose :

« Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur; il informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.

Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.

A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

Le contenu de cette information est fonction de la qualité du vendeur dans l'exploitation du terrain.

Si le vendeur est propriétaire sans lien avec l'exploitation de l'installation, ce dernier n'a qu'une obligation de recherche quant à la révélation de l'existence passée d'une installation classée, il n'en a pas quant à l'information sur d'éventuels dangers ou inconvénients importants. Ainsi le suivi des frais de l'étude peut être librement négocié entre le vendeur et l'acquéreur.

Mais dans l'hypothèse où le vendeur est l'exploitant, il ne peut ignorer les dangers et inconvénients découlant de sa propre activité et est tenu de les donner. En général, il vend son terrain en même temps qu'il cesse son activité, et comme en matière d'information sur l'existence de l'installation, le mémoire sur l'état du site rendu obligatoire en cas de cessation d'activité par l'article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 vaut information sur les éventuels dangers et inconvénients importants tenant à l'exploitation.

Par ailleurs, l'article L511-1 du Code l'Environnement n'emploie pas la notion de « propriétaire » mais évoque « les installations exploitées ou détenues ». Un arrêt du Conseil d'Etat rappelle que le propriétaire ne peut se voir imposer la remise en état . Mais le propriétaire est-il un détenteur ? Certains arrêts vont dans ce sens, en recherchant si le propriétaire a un pouvoir de contrôle et de direction . Par un arrêt de la 3ème Chambre Civile du 19 décembre 2001 dans lequel elle statuait, non au visa de l'article L.514-20 du Code de l'environnement, mais à celui de l'article 1643 du Code Civil, la Cour de Cassation laisse supposer que les vendeurs professionnels entrent dans les catégories des vendeurs qui devraient avoir connaissance des dangers et inconvénients importants découlant de l'exploitation même s'ils y sont totalement étrangers.

Très récemment, la Cour de Cassation est intervenue dans deux arrêts, respectivement du 17 novembre 2004 et du 12 janvier 2005 , aux fins cette fois de préciser les caractères de cette information.

1) Le contenu de l'information à délivrer à l'acquéreur :

Dans le premier, la Cour a écarté la définition des « installations classées soumises à autorisation » retenue dans l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 13 février 2003, qui reprenait pourtant celle qu'adoptaient jusque-là les juridictions administratives :

« une installation soumise à autorisation est celle qui est susceptible de présenter des dangers et inconvénients mentionnés à l'article L.511-1 du Code de l'Environnement, l'article L.512-2 précisant que les installations visées à l'article L.511-1 sont définies dans la nomenclature des installations classées ».

La Cour d'appel se référait ainsi à la nomenclature des installations en vigueur à la date de la vente. La Cour de Cassation a cassé cet arrêt sur le choix de cette définition, préférant limiter le domaine de l'obligation d'information : il faut se référer à la nomenclature telle qu'elle existait à la date de l'exploitation de l'installation à l'origine de la pollution. Dès lors, cette définition rétrécit l'obligation en ce sens que la législation antérieure à la loi du 19 juillet 1976 était beaucoup moins protectrice de l'environnement. Il convient donc, non seulement de retrouver la nomenclature à la date de l'exploitation, mais encore d'établir des parallèles entre des terminologies techniques qui ne pourront être que très différentes d'une époque à une autre.

Par ailleurs, l'obligation concerne tout terrain susceptible d'avoir reçu une installation classée soumise à autorisation, sans autre considération et sans référence à l'usage au moment de la vente. Ainsi l'obligation n'est pas limitée au terrain qui supporte une installation classée lors de la vente ni ceux qui sont destinés à changer d'affectation.

2) La forme de l'information délivrée :

Le second arrêt précise que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer l'acheteur par écrit au moment de la vente, peu importe que l'acheteur ait pu ou non avoir connaissance d'une exploitation antérieure à son acquisition.

L'occasion de la vente n'est pas l'acte de vente et cette information écrite doit résulter d'un courrier séparé.

L'obligation d'information se traduit de la sorte par une recherche des risques, une traçablité de l'installation et de son exploitation. Cette affirmation est confortée par la rédaction de l'article L.512-18 du Code de l'Environnement qui précise:

« l'exploitant d'une installation classée [...] est tenu de mettre à jour à chaque changement notable des conditions d'exploitations un état de la pollution de sols [...] Le dernier état est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l'installation classée. »

En tant que rédacteur d'actes, l'avocat doit tenir compte de l'inclusion d'un bien dans le périmètre de prévention et la loi lui fait obligation de porter cette situation à la connaissance du locataire .

Ainsi, l'inclusion dans le périmètre d'un plan de prévention doit être connue dans le bail écrit qui constate la première entrée dans les lieux du nouveau locataire. Il est en effet patent qu'un risque pèse sur le bailleur au titre de la remise en état d'une installation classée. Or l'Administration a tendance, à défaut d'exploitant, à mettre en cause le propriétaire. Il apparaît donc nécessaire d'inclure une clause dite « clause environnement » par laquelle le locataire s'interdit de tout fait susceptible de provoquer aucun des inconvénients mentionnés à l'article L.511-1 du Code de l'environnement et faire son affaire du respect de la procédure prévue de changement d'exploitant à l'article 34 du décret du 21 septembre 2004.

Par ailleurs, la clause doit imposer au locataire de remettre à ses frais le terrain en état, de sorte qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article L.511-1 du Code de l'environnement. De même, une clause doit être insérée en matière de déchets.

Le respect scrupuleux des dispositions de l'article L.514-20 du Code de l'Environnement est sanctionné par une action en justice au bénéfice de l'acquéreur.

II. L'action en réparation de l'acquéreur

La révélation de la pollution d'un site constitue un lourd préjudice pour l'acquéreur qui n'avait pas été informé de la nature de l'exploitation antérieure de son terrain. L'alinéa 3 de l'article L.514-20 du Code de l'Environnement évoque la sanction du manquement du vendeur à son obligation d'information. Mais l'acquéreur lésé dispose-t-il d'autres outils pour réparer le dommage qu'il subit ?

Quant à ce dommage, la jurisprudence a peu à peu permis d'identifier les différentes formes de préjudices réparables :

- Indemnisation du préjudice économique, manque à gagner, préjudice touristique ;

- Indemnisation du préjudice d'agrément, perte d'image de marque, dépréciation de propriété riveraine, troubles de jouissance ;

- Indemnisation du préjudice écologique.

Ainsi, il conviendra d'étudier les fondements possibles de l'action en justice au terme de laquelle l'acquéreur pourra voir son préjudice réparé (A) pour envisager les conséquences de l'exercice de cette action (B).

A. Les fondements de l'action en justice de l'acquéreur

Comme pour tout autre type de contrat, l'acquéreur peut poursuivre la nullité du contrat de vente du terrain sur le fondement des vices du consentement. En matière de cession d'installations, ils trouvent quelques application ; ainsi, l'erreur sur les qualités substantielles du terrain et le dol, peuvent être invoqués. Toutefois, en sa qualité d'acquéreur expérimenté, un professionnel ne peut invoquer le dol .

Dans le cas où son consentement n'aura pas été vicié, l'acquéreur dispose d'autres recours contre le vendeur. En effet, que soit l'objet de la vente, le vendeur a deux obligations principales : la délivrance (1) et la garantie du bien vendu (2).

1) L'obligation de délivrance

La délivrance est définie à l'article 1604 du Code Civil comme ayant pour objet: "le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acquéreur". Elle suppose le transfert de la maîtrise juridique et matérielle de la chose.

En vertu de l'article 1615, l'obligation du vendeur de délivrer la chose s'entend de la chose elle-même, mais encore de ses accessoires et de tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Elle n'est satisfaite que s'il remet à l'acheteur un bien conforme à celui qui a fait l'objet de l'échange des consentements.

Par ailleurs, la délivrance du bien vendu doit nécessairement emporter celle des éléments et des informations permettant l'utilisation par l'acheteur de ce bien car il doit aussi garantir à l'acheteur une chose qui soit apte à l'usage prévu. Dès lors, si l'acheteur a intégré, dans le champ contractuel, des objectifs relatifs à ce bien, il suffit que ces objectifs se révèlent inconciliables avec la chose livrée (en l'espèce, compte tenu du degré de contamination du site) pour qu'il puisse invoquer la non-conformité.

2) L'obligation de garantie

La garantie à laquelle est tenu le vendeur s'apprécie à un double niveau : il doit, d'une part, assurer à l'acquéreur un usage paisible de la chose (garantie d'éviction) et d'autre part, répondre des vices cachés de la chose vendue (garantie des vices cachés).

• L'article 1626 du Code Civil dispose "le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente".

En la matière, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a pu estimer que "l'obligation de supporter la remise en état du site prise par l'acquéreur n'est pas une charge réelle grevant l'immeuble mais une charge augmentative du prix" . A ce titre, l'obligation de remise en état ne peut donc entrer dans le cadre de la garantie d'éviction due par le vendeur.

Il faut toutefois limiter la portée de cette appréciation ; si l'acquéreur prend le soin de faire préciser dans l'acte d'acquisition que le terrain est acquis dans un but déterminé (comme la construction d'un centre de loisirs, habitations, école etc.), il peut être admis qu'il puisse agir sur ce fondement.

L'acheteur conserve néanmoins la faculté d'invoquer la garantie des vices cachés, mais celle-ci ne s'applique qu'à ce que l'acheteur n'a pu ou n'a dû pouvoir déceler lors de la délivrance.

• Concernant la garantie contre les vices cachés, elle ne s'applique qu'à ce que l'acheteur n'a pu ou n'a dû pouvoir déceler lors de la délivrance. Les conditions de fond de la garantie sont posées aux articles 1641 à 1649 du Code Civil. L'article 1641 du Code Civil permet d'agir sous réserve que le vice ne soit pas apparent ; la pollution d'un terrain affecté à une activité industrielle ancienne et polluante n'est telle pas décelable par un profane ?

L'acquéreur d'un site pollué avant 1992 pouvait-il se voir opposé le caractère apparent du vice résultant de la pollution ? Sur cette question, les juges tiennent compte du prix d'acquisition, du nécessaire constat de l'état des lieux, et de la vigilance moyenne de l'acquéreur qui lui auraient permis de prendre connaissance du vice, le qualifiant ainsi d'apparent .

Il ressort de l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 13 février 2003, que le vendeur a l'obligation de rechercher l'existence d'une éventuelle pollution causée par une installation puis d'informer de cette exploitation, l'acquéreur potentiel. L'obligation de se renseigner pour informer découle, nous l'avons vu, d'une interprétation littérale du texte.

Le vendeur ne peut pas se contenter d'indiquer, comme il est souvent tenté de le faire, "qu'à sa connaissance, il n'y a pas eu d'installation soumise à autorisation" même si réellement, il n'en a pas connaissance. Il doit nécessairement, lorsqu'il s'agit d'un terrain susceptible d'avoir été le siège d'une installation soumise à autorisation, faire des investigations et éventuellement produire une étude spécifique qui n'est pas à proprement parler un audit environnemental du terrain mais qui doit répondre de façon concrète à la lettre même de l'article L.514-20 du Code de l'Environnement.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 31 octobre 2000, a rappelé qu'un vendeur a eu nécessairement « conscience de ce que le défaut de toute réhabilitation du site et le maintien des déchets sur la propriété vendue laissaient subsister une cause grave de pollution, même après la cessation de toute activité industrielle » et donc « connaissance du vice de la chose vendue »

La jurisprudence tient compte de la qualité du vendeur professionnel et estime que ce dernier ne peut ignorer les vices cachés de l'immeuble.

Ce fondement ouvre une option à l'acquéreur, qui peut initier à son choix:

- une action rédhibitoire, mais il ne peut solliciter que des dommages-intérêts en cas de connaissance du vice par le vendeur ;

- l'action estimatoire, mais il ne peut obtenir que la restitution que d'une partie du prix (article 1644 du code civil) sauf à démontrer la connaissance du vice par le vendeur. Or le coût de la dépollution est généralement très supérieur au prix d'acquisition .

Quel que soit le fondement retenu par l'acquéreur lésé, reste à envisager les conséquences concrètes de l'exercice de cette action.

B. Conséquences de l'exercice de l'action

L'alinéa 3 de l'article L.514-20 du Code de l'Environnement dispose :

« A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

L'acquéreur peut donc, à son choix, renoncer à la vente, en faire diminuer le prix, ou agir en vue de contraindre le vendeur à la remise en état du site. Cette dernière hypothèse pose des difficultés, principalement quant à l'indentification concrète de son débiteur (1). Par ailleurs, l'action de l'acquéreur peut se heurter à deux séries de limites (2).

1) Le débiteur de l'obligation de remise en état du site:

En cas de succession d'activités distinctes, le responsable de la remise en état est celui qui a exercé l'activité à laquelle se rattachent les nuisances . Un bémol est à apporter à cette jurisprudence : si les nuisances ont une origine (« une imputabilité ») indéterminée, le dernier exploitant se voit contraint à la dépollution, faute pour lui de pouvoir démontrer l'imputation des nuisances à un tiers.

Quant à l'hypothèse d'une fusion absorption, un arrêt du Conseil d'Etat du 10 janvier 2005 dans l'affaire société SOVISERVICES, répond à la question de savoir si une société peut se voir imposer la remise en état d'un site, au motif qu'à la suite d'une absorption, elle vient aux droits de la société qui exploitait ce site autrefois, alors même que la cessation d'activité est antérieure à l'absorption et que l'absorption est elle-même antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 1976 :

« l'obligation de remise en état [...] pèse sur l'ancien exploitant ou, le cas échéant, si celui-ci a disparu, sur son ayant droit, y compris dans l'hypothèse où la disparition de la société qui assurait l'exploitation du site est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 1976 ; que, par ailleurs, la circonstance que l'ancien exploitant ou son ayant droit a cédé les installations à un tiers n'est susceptible de l'exonérer de l'obligation de remise en état du site que si ce tiers s'est substitué à lui en qualité d'exploitant »

Dans cette affaire, la Cour Administrative d'Appel de DOUAI, par un arrêt du 3 octobre 2002, avait estimé qu'à la suite des absorptions successives, la société absorbante avait bien la qualité d'exploitant et pouvait donc se voir imposer des prescriptions par le Préfet.

La remise en état ne peut intervenir plus de trente ans après le procès-verbal de récolement. En effet, les juridictions administratives font application des principes tirés de l'article 2262 du code civil (instituant la prescription trentenaire) estimant qu'elles font obstacle à ce que le Préfet impose à l'exploitant la charge de la remise en état lorsque plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la cessation d'activité a été portée à la connaissance de l'administration, sauf les cas où les dangers ou inconvénients ont été dissimulés.