Devenir propriétaire : le rêve de beaucoup de Français ! Toutefois, il faut parfois se décider vite et les risques de déconvenues sont alors importants. C'est pourquoi, dans un souci de protection des consommateurs, il a été institué, depuis quelques années, un délai de rétractation de 7 jours au profit de l'acquéreur (article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

La loi a prévu qu'après la signature du compromis de vente, le vendeur (ou l'agent immobilier) doit adresser à l'acheteur une copie du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception ou "tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" : c'est à compter du "lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte" que le délai de rétractation commence à courir.

La question s'est posée de savoir si, au lieu de l'envoi d'une lettre recommandée, la remise d'une copie de l'acte directement en mains propres et contre récépissé pouvait constituer un "moyen présentant des garanties équivalentes". La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 27 février 2008, vient de répondre par la négative à cette question.

Cette décision peut paraître surprenante et sévère pour les vendeurs : en effet, dans le cas d'espèce, les vendeurs avaient remis en mains propres à l'acquéreur la copie du compromis, ainsi qu'un document lui rappelant la possibilité qui lui était offerte de se rétracter dans le délai de 7 jours. L'acquéreur avait signé ce document ; puis, 37 jours plus tard, il avisa ses vendeurs qu'il n'entendait plus donner suite à l'opération.

La Cour d'appel de Rouen a estimé que cette rétractation est valable car le délai n'a jamais commencé à courir, faute d'une notification du compromis faite par lettre recommandée ou par un "moyen équivalent". La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a donc confirmé cette analyse.

La solution peut sembler d'autant moins compréhensible que la récente loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) a complété le texte en admettant explicitement le principe de la remise directe de l'acte en mains propres, mais en réservant cette possibilité aux seuls professionnels ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (notaire, agent immobilier) : dans ce cas, le délai part du lendemain de la date de la remise de l'acte, "qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret" (décret encore en attente à ce jour).

En fait, l'explication de cette apparente contradiction est simple : dans cette affaire, l'acte avait été remis en mains propres par l'agent immobilier, mandataire des vendeurs. Or, il aurait été facile pour celui-ci de faire signer à l'acquéreur un documenr antidaté, qui aurait pu faire courir le délai de 7 jours avant la date de la remise effective de l'acte et le priver ainsi de son délai de réflexion.

C'est l'attestation, de manière certaine, de la date de remise de l'acte qui posait problème.

En résumé, la remise de la copie du compromis en mains propres à l'acquéreur, lorsqu'elle est effectuée par ou en présence d'un officier ministériel (notaire, huissier de justice), est valable car la date de la remise est certaine (sauf inscription de faux qui engagerait lourdement la responsabilité de l'officier ministériel).

Par contre, la remise de la copie du compromis contre récépissé par le vendeur lui-même ou par l'agent immobilier n'est pas valable car il y aurait risque de fraude sur la date réelle de la remise de l'acte.

Telle semble être la distinction opérée par la Juridiction suprême, qui est très soucieuse de la protection du droit de rétractation de l'acquéreur.

(Civ. 3e, 27 février 2008 : pourvois n° 07-11.303 et 07-11.936)