impôt sur le revenu (24)

mars
8

Proposition de rectification, observations du contribuable, mise en recouvrement ...les délais.


Notification d'une proposition de rectification : interruption du délai de prescription : (n° 78775 s.) Adressée au contribuable et effectivement reçue par ce dernier avant l'expiration du délai de reprise, la notification interrompt la prescription dans la limite du montant des rectifications proposées.


Excepté dans 2 cas :


* Si elle est irrégulière

* Si elle est consécutive à une procédure irrégulière.


Délai de réponse pour le contribuable : 30 jours pour répondre à la proposition de rectification : ce délai est prorogé de trente jours si l'intéressé en fait la demande dans le délai initial (78795)


 En cas d'observations émises par le contribuable, l'administration a 2 possibilités :


* Si les observations sont reconnues fondées, en tout ou partie, l'administration abandonne ou modifie son projet de rectification

* Si l'administration rejette les observations, elle doit en informer le contribuable par une réponse motivée.



 Exception relative à l'obligation de réponse de l'administration :


* lorsque le contribuable a accepté le rehaussement proposé, ou que l'Administration reconnaît le bien-fondé des observations présentées par celui-ci. L'Administration peut ainsi établir l'imposition sur la partie de la base qui a été acceptée par le contribuable, sans être tenue de lui envoyer préalablement une réponse motivée


* quand le contribuable a présenté de simples observations orales


* en présence d'une réponse du contribuable qui n'a pas respecté le délai de trente jours imparti à celui-ci (CAA Paris, 7 juin 2001, n° 98-133, SA Défi France : Juris-Data n° 2001-165122 ; Dr. fisc. 2002, n° 10, comm. 204, extraits concl. D. Kimmerlin ; RJF déc. 2001, n° 1581), ainsi que lorsque le contribuable a envoyé de nouvelles observations après ce délai (CE, 13 mai 1987, n° 45609 : Dr. fisc. 1987, n° 30, com. 1452 ; RJF juill. 1987, n° 723. - CE, 28 nov. 2003, n° 243329, SCI Les louviers II : Juris-Data n° 2003-080462 ; Dr. fisc. 2004, n° 21, comm. 509, concl. P. Collin ; RJF févr. 2004, n° 171. - V. par ailleurs infra n° 22).


Le Conseil d'État a indiqué, dans ce dernier arrêt :


* lorsque les observations sont relatives aux sanctions mises à la charge du contribuable.


 L'administration peut jusqu'à la mise en recouvrement, compléter sa réponse aux observations du contribuable (11530).


 Le défaut de réponse motivée de l'administration aux contribuables rend la procédure irrégulière :


 Reprise de procédure irrégulière : Il est nécessaire de reprendre la procédure au stade où elle s'est trouvée viciée. (CAA Bordeaux, 30 décembre 2003)

févr.
17

REDUCTION DE CAPITAL DANS UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE

La SCP est encore l'un des modes les plus fréquents d'association des professionnels libéraux.


Compte tenu des évènements inhérents au caractère évolutif d'une carrière professionnelle, il arrive que l'un des associés d'une SCP souhaite la quitter pour poursuivre sa carrière.


Il peut alors chercher à vendre ses parts à un tiers.


Il peut aussi, d'accord avec ses associés "vendre" ses parts à la SCP elle même, qui procédera alors à une réduction de capital.


Deux situations peuvent alors être distinguées en fonction du régime fiscal de la SCP


1. SCP passible de l'IS


L'opération est susceptible de dégager à la fois un revenu distribué et une plus value. Le régime de taxation en est différent.


- revenu distribué et remboursement d'apport


le prix de rachat se décompose d'une part en un remboursement d'apport pour le montant des apports compris dans les titres rachetés et d'autre part, en un revenu distribué pour le surplus (= prix de rachat - montant des apports compris dans les titres)

pour rappel le remboursement d'apport n'est pas taxé contrairement aux revenus distribués qui seront soumis à l'IR

article 112 1° du CGI


- plus value/moins value de capitaux mobiliers

= prix de rachat des titres - prix d'acquisition des titres (ou valeur de souscription) - le montant du revenu distribué imposable à l'IR au titre du rachat.

article 150-0D 8 ter du CGI


2. SCP relevant du régime des sociétés de personnes


La réduction du capital n'entraîne aucune perception d'impôts directs tant qu'elle ne s'accompagne que du remboursement des apports et de la distribution des sommes correspondant à des bénéfices déjà taxés.


Mais, lorsque la réduction de capital est motivée par le retrait d'un associé et s'accompagne de l'attribution à l'associé qui se retire de certains éléments d'actif social, cette opération peut être assimilée à une dissolution partielle de la société civile.


La plus value constatée sur les biens remis à l'associé est donc imposable de la même manière que s'il y avait cession à titre onéreux de ces biens par la société.

févr.
11

L'INQUIETANTE REVOLUTION FISCALE DE THOMAS PIKETTY

  • Par christophe.ducellier le
  • Dernier commentaire ajouté

C'est en ces termes que Mathieu Laine (dirigeant de la société de conseil en stratégie Altermind)débute son commentaire de "La Révolution fiscale" de thomas Piketty dans Les Echos du 8 février.


Il y prend le contrepied de Thomas Picketty et soumet une idée intéressante : rendez vous sur le site de la Révolution Fiscaleet amusez vous à simuler une "flat tax" à 15 puis 20% en remplacement de l'impôt sur le revenu actuel ou de l'impôt préconisé par TH. Piketty.


Le résultat est...surprenant pour l'état de nos finances publiques.


A chacun ensuite de se faire une idée !

févr.
2

La difficulté de mettre en place un prélèvement à la source pour l'impôt sur le revenu

  • Par christophe.ducellier le
  • Dernier commentaire ajouté

La France serait dit on l'un des pays occidentaux ayant un coût de collecte de l'impôt sur le revenu parmi les plus élevés.


La solution, selon certains, pour diminuer ce coût serait d'opérer une retenue à la source de l'IR, comme le font déjà de nombreux pays.


Une réflexion toutefois à ce propos : la France est aussi l'un des pays occidentaux ayant autant de niches fiscales.


Il parait donc difficile de prélever l'impôt selon le système de la retenue à la source quand chacun paye un impôt sur le revenu à la carte. En fonction des niches fiscales choisies par les uns et non par les autres, les impôts des uns, à revenu égal, ne seront pas ceux des autres.


Il en va de même avec la technique du quotient familial.


Dans ces conditions, il ne parait pas concevable de prélever l'IR à la source en France.

janv.
26

JOHNNY HALLIDAY: perquisitions fiscales


Le fisc et la police ont mené début décembre une série de "perquisitions fiscales" chez des proches de Johnny Hallyday mais "plusieurs mois de travail" seront encore nécessaires avant d'établir une éventuelle fraude, affirme Le Canard enchaîné à paraître mercredi.


Le fisc et la police ont mené début décembre une série de "perquisitions fiscales" chez des proches de Johnny Hallyday mais "plusieurs mois de travail" seront encore nécessaires avant d'établir une éventuelle fraude, affirme Le Canard enchaîné à paraître mercredi.


Selon l'hebdomadaire, les premières perquisitions ont été conduites par des fonctionnaires de la Direction nationale des enquêtes fiscales et des policiers le 2 décembre, au domicile puis dans les bureaux de Vaucresson (Hauts-de-Seine) du fondé de pouvoir du chanteur, qui réside lui-même en Suisse.


Une autre perquisition a été effectuée le même jour à Marseille au cabinet d'un avocat marseillais, ancien conseiller fiscal du chanteur, toujours selon Le Canard Enchaîné.


Mais les enquêteurs, écrit-il, seraient repartis les mains vides, le bâtonnier de l'ordre des avocats ayant contesté la perquisition.


Interrogé par l'AFP, le ministère du Budget s'est refusé à tout commentaire, invoquant le secret fiscal.


L'hebdomadaire ajoute que ces perquisitions ont reçu l'accord de juges des libertés et de la détention des tribunaux de Nanterre et Marseille.


Evoquant "plusieurs sources" non précisées, le journal affirme que les impôts disposent d'un "dossier épais et bien étayé" et soupçonnent le rocker d'évasion fiscale ou "d'être le bénéficiaire de montages audacieux".


Le journal évoque un "réseau complexe de sociétés" ainsi que le transfert au Luxembourg d'une partie de ses actifs.


déc.
30

LOI DE FINANCES POUR 2011 ET NICHES FISCALES : ce qui concerne les particuliers

  • Par christophe.ducellier le
  • Dernier commentaire ajouté

La loi de finances pour 2011 a été définitivement adoptée le 15 décembre 2010.


Le Conseil Constitutionnel a validé la loi de finances pour 2011 le 28 décembre 2010.


Cette loi ne contient pas de dispositions de grande envergure, mais comporte de nombreuses dispositions à caractère fiscal dont vous trouverez les principales ci-dessous.



I- FAMILLES :



1- MARIAGE DIVORCE PACS :


Jusqu'en 2010 les mariés ou les pacsés pouvaient faire 3 déclarations l'année de leur mariage ou de leur pacs. A partir de 2011, ce ne sera plus possible. Désormais, ils auront juste le choix entre faire une déclaration commune pour toute l'année, ou 2 déclarations séparées pour toute l'année.


Il en va de même l'année d'un divorce.



2- DEMI-PART PARENT ISOLE :


Les personnes vivant seules et ayant élevé seules leurs enfants pendant moins de 5 ans ne pourront plus bénéficier de la demi-part supplémentaire de quotient familial à partir de l'imposition des revenus de 2013.



3- EMPLOIS A DOMICILE :


Le crédit d'impôts de 50% pour l'emploi de personnes à domicile ne bouge pas.


En revanche, l'abattement de 15% sur les cotisations patronales de sécurité sociales concernant les employeurs payant les charges au régime réel, est supprimé en 2011.



4- DERNIERE TRANCHE DE L'IR


La dernière tranche de l'impôt sur le revenu est relevé de 40 à 41% pour les revenus de 2011. Plus de 340.000 ménages dont le revenu dépasse 70.830 euros par part et par an sont concernés.



5- CSG SUR LES HAUTS REVENUS


La CSG portant sur les revenus supérieurs à 4 fois le plafond de la sécurité sociale, soit 141.400 euros annuels (environ) portera sur 100% de la rémunération, contre 97% actuellement.




II- CONCERNANT LA CONSOMMATION



1- TVA SUR LE TRIPLE PLAY


J'ai écrit un post sur le sujet déjà.


Au 1er janvier, la TVA passe à 19,6% sur les forfaits « triple play » combinant internet, télévision et téléphone. Jusqu'à présent, la TVA était de 5,5% sur la moitié du forfait.


La répercussion de cette augmentation de TVA sera de 1 à 3 euros par mois sur les forfaits, selon les opérateurs.



2- ELECTRICITE


Le relèvement de le contribution au service public de l'éléctricité aura un impact d'environ 3% sur le prix de l'électricité à partir de janvier 2011.



3- POLLUTION DES VEHICULES DE TOURISME : SEUILS DES BONUS MALUS


Le seuil de déclenchement des bonus et malus sont abaissés de 5 grammes de co2 au kilomètre.


Le bonus de 100 euros disparaît, celui de 500 euros (pour les véhicules émettant entre 90 et 110 grammes de CO2 par km) est ramené à 400 euros et celui de 1.000 euros (pour les véhicules émettant entre 60 et 90 grammes de CO2 par km) est ramené à 800 euros.


Le bonus spécifique pour les véhicules GPL est supprimé.




III- IMMOBILIER



1- FIN DU CREDIT D'IMPOT SUR LES INTERETS D'EMPRUNT


Depuis 2007, les particuliers qui avaient acheté leur résidence principale au moyen d'un emprunt, pouvaient déduire de leurs revenus une part des intérêts versés variant de 15 à 40%, selon les années d'acquisition et les types de logement.


Ce crédit d'impôt disparaît à compter des offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2011.



2- PRET A TAUX ZERO


En contrepartie de la mesure précédente, le prêt à taux zéro est renforcé : il est désormais accessible à tous les ménages, quels que soient leurs revenus, lorsqu'ils acquièrent pour la 1ere fois leur résidence principale.



3- PLUS VALUES IMMOBILIERES


Le taux d'imposition des plus values immobilières réalisées à compter du 1er janvier 2011 est relevé de 3 points et passe ainsi à 19%.


Ainsi, compte tenu des prélèvements sociaux applicables, le taux global d'imposition est porté à 31,3%.



4- AVANTAGE SCELLIER


La réduction d'impôts pour l'investissement locatif est rabotée de 10% mais à partir du 1er avril 2011 à condition d'avoir réservé le bien avant le 31 décembre 2010.


Pour les logements respectant la norme basse consommation (BBC) la réduction passe de 25% à 22%.


Pour les logements ne respectant pas cette nome, la réduction passera progressivement de 25% à 13% au 1er avril 2011.


Les plafonds de loyer du dispositif sont également abaissés.




5- REGIME DEMESSINE


Cette réduction d'impôt pour l'acquisition de résidences de tourisme dans les zones de revitalisation rurale disparaît à compter de 2011.




IV- REVENUS DE CAPITAUX MOBILIERS



1- ASSURANCE VIE


Les revenus du compartiment en euros d'un contrat d'assurance vie multi-supports seront soumis à compter du 1er juillet 2011 aux prélèvements sociaux chaque année et non plus au dénouement du contrat.



2- PLUS VALUES DE CESSION DE TITRES


A compter du 1er janvier 2011 le taux d'imposition de ces plus values passe de 18 à 19%.


Dans la mesure où, par ailleurs le taux des prélèvements sociaux est relevé de 12,1% à 12,3%, le taux global d'imposition sera donc de 31,3%.


Le seuil de taxation (auparavant 25.830 euros) est supprimé. Les plus values sont taxées dès le 1er euro.



3- IMPOSITION DES DIVIDENDES


2 mesures à signaler :


- Le montant du prélèvement libératoire sur les dividendes et les produits de placement à revenu fixe est d'augmenté d'un point et passe de 18 à 19%. Compte tenu des prélèvements sociaux, le taux global d'imposition passe à 31,3%.


- Le crédit d'impôt de 50% sur les dividendes (plafonné à 115 euros pour une personne seule et 230 pour un couple) est supprimé à compter des dividendes versés en 2010 et imposés en 2011.



V- NICHES ET BOUCLIER FISCAL



1- COUP DE RABOT SUR LES NICHES ET PLAFOND ABAISSE


22 niches sont rabotées de 10% à compter de l'imposition des revenus de 2011.


Parmi celles-ci sont concernées : le Scellier, les niches DOM TOM à l'exception du logement social outre mer et du crédit d'impôt pour les équipements de la maison en faveur du développement durable.


La liste des équipements donnant droit au crédit d'impôt sera donnée par circulaire et sera réduite.


A compter de l'imposition des revenus 2011 le montant des réductions d'impôt qu'un contribuable peut cumuler ne pourra dépasser 18.000 euros augmentés de 6% du revenu (contre 20.000 euros majorés de 8% du revenu actuellement).



2- PHOTOVOTAÏQUE


Le crédit d'impôt dont bénéficie l'installation est passé de 50 à 25% de l'investissement.



3- ISF PME REDUIT


Le montant de la réduction d'ISF pour investissement dans une PME sera de 50% à partir de 2011 et non plus de 75%, que l'investissement soit direct ou non .


Le plafond de la réduction passe quant à lui de 50.000 à 45.000 euros pour un investissement en direct.


L'investissement dans le secteur du loisir est désormais exclu....

déc.
2

Fiscalité du patrimoine : l'agenda, les enjeux, les pistes


Voici un lien vers un compte rendu du Monde sur le sujet.

nov.
29

AUTO-ENTREPRENEUR ET EIRL


La prochaine promulgation du statut d'Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limité cré des opportunités pour les auto-entrepreneurs.


La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a créé le régime de l'auto-entrepreneur:


> Dispositif qui se caractérise par un formalisme juridique assoupli et par l'existence d'un régime social et fiscal forfaitaire basé sur le seul chiffre d'affaires de l'entreprise.


La création du statut de l'EIRL s'inscrit dans le prolongement de cette loi en offrant à l'entrepreneur individuel une protection juridique renforcée.


Le statut d'entrepreneur à responsabilité limitée et le régime de l'auto-entrepreneur ne sont pas des dispositifs concurrents mais, bien au contraire, complémentaires.


Vers le statut d'AERL (Auto-Entrepreneur à Responsabilité Limitée) ?


> En septembre 2010, le Ministre Hervé Novelli a confirmé la possibilité pour un auto-entrepreneur de créer un patrimoine affecté en évoquant le statut de l'auto-entrepreneur à responsabilité limitée (AERL).


> Si le statut d'EIRL est compatible avec le régime de l'auto-entrepreneur, notons cependant que la création d'un patrimoine d'affectation génère pour le chef d'entreprise de nouvelles obligations juridiques et comptables spécifiques.


Je vous renvois pour celà à mon post publié il y a quelques jours sur les EIRL.

nov.
29

AUTO-ENTREPRENEUR: tout savoir sur le régime


A signaler pour tous ceux que celà intéresse: le site de la Fédération des Entrepreneurs: tout ce que vous voulez savoir, échanger, partager à propos de ce régime d'activité.

nov.
18

L'EIRL un nouveau statut pour l'entrepreneur individuel

  • Par christophe.ducellier le
  • Dernier commentaire ajouté


Si ce nouveau statut vous intéresse, voici le power point d'une réunion d'information que j'ai animée avec Mr Bruno Desrumaux, expert comptable au cabinet Galéos Expertise.

Nom : EIRL Un nouveau staut v2 (2)x.pdf
Taille : 2 Mo


sept.
9

REGIME SCELLIER : REDUCTION DES PLAFONDS DE LOYERS

Pour les investissements réalisés à compter de 2011, les plafonds de loyers seront réduits. Sauf à Paris et dans 29 communes limitrophes, les plafonds de la zone A baisseront de 26 %. Les plafonds des zones B1 et B2 seront réduits de 14 %.


Pour consulter le dossier de presse du ministère de l'écologie du 26 août 2010 relatif à ce sujet cliquez ici.

sept.
8

HOTEL détenu par une société : régime des plus values


Il résulte de l'arrêt reproduit ci-dessous que la cession des titres d'une société ayant pour seul actif un hôtel inexploité depuis cinq ans relève du régime d'imposition des plus-values immobilières.



CE 18 juin 2010 n° 307318, 10e et 9e s.-s., Walter



Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société anonyme « Relais Nationale 19 », dont le siège social est à Vesoul, avait pour activité l'exploitation commerciale d'un hôtel-restaurant et était propriétaire de l'immeuble affecté à cette exploitation ; qu'à partir de décembre 1994, l'exploitation de l'hôtel a cessé ; qu'à cette même date, la société « Relais nationale 19 » a été mise en sommeil et que cette situation a donné lieu à une inscription au registre du commerce et des sociétés de Vesoul le 30 mai 1995 et a été portée à la connaissance du public par l'insertion d'une annonce dans une publication locale habilitée à recevoir les annonces légales ; qu'en décembre 1999, M. et Mme Walter ont cédé les 1 900 actions de la société qu'ils détenaient, et dont l'immeuble antérieurement exploité comme hôtel était le seul actif, réalisant à cette occasion une plus-value d'un montant de 1 258 010 F ; qu'ils ont estimé que cette plus-value devait être imposée selon le régime applicable aux cessions de biens des sociétés à prépondérance immobilière alors prévu par l'article 150 A bis du CGI ; que, toutefois, l'administration a estimé que la plus-value de cession des titres devait être imposée au taux de 16 % par application des dispositions de l'article 160 du CGI, et a mis à la charge de M. et Mme Walter, au titre de l'année 1999, le complément d'impôt sur le revenu correspondant, majoré des contributions sociales et des intérêts de retard ; que M. Walter se pourvoit en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 10 mai 2007 ayant rejeté la demande en décharge de ces impositions ;


Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;


Considérant qu'aux termes de l'article 150 A bis du CGI : « Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens relèvent exclusivement du régime d'imposition prévu pour les biens immeubles. Pour l'application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'aux termes de l'article 74 A bis de l'annexe II au CGI, alors en vigueur : « Pour l'application de l'article 150 A bis du CGI, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés non cotées en bourse, autres que les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) » ; qu'en se fondant, par les motifs adoptés des premiers juges, sur les seules circonstances, d'une part, que l'immeuble n'avait subi aucune transformation ni changement d'affectation, d'autre part, que ni les statuts ni l'objet social de la société n'avaient été modifiés, pour en déduire que l'immeuble détenu par la société anonyme « Relais Nationale 19 » devait être regardé comme étant toujours affecté à l'exploitation de l'entreprise au sens des dispositions précitées de l'article 150 A bis du CGI à la date de la cession malgré l'arrêt de l'activité hôtelière depuis cinq ans, la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce ;


Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. Walter est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;


Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application de l'article L 821-2 du Code de justice administrative ;


Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'activité de gestion de l'hôtel-restaurant à laquelle la société anonyme « Relais Nationale 19 » avait affecté l'immeuble qui constituait son unique actif a été mise en sommeil en 1994 et que l'hôtel, dont l'exploitation avait matériellement et totalement cessé, n'avait été affecté à aucune autre activité à la date de la cession des parts de la société en décembre 1999 ; que les circonstances que l'aménagement intérieur de l'immeuble abritant l'hôtel et l'objet social de la société n'aient pas été modifiés ne sont, ni l'une, ni l'autre, de nature à faire regarder l'immeuble comme étant toujours affecté à une exploitation au sens de l'article 150 A bis du CGI ; que, dès lors, M. et Mme Walter étaient fondés à revendiquer, pour la société dont ils ont cédé les actions, la qualification de société à prépondérance immobilière et, par suite, le bénéfice des dispositions de cet article ; qu'ainsi, M. et Mme Walter sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Besançon a rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des contributions sociales correspondantes, majorées des intérêts de retard, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 1999 ;


Décide : 1° Annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel et du jugement du tribunal administratif ; 2° Décharge.


--------------------------------------------------------------------------------


sept.
7

IMPOT SUR LE REVENU: RECOUVREMENT

Un commandement de payer des impositions n'est régulier que si son signataire est identifiable


Voici en substance ce que vient de confirmer la Cour de Cassation dans un arrêt du 1er juin 2010 ( Cass. com. 1er juin 2010 n° 09-17.085, Paoli).


Un contribuable fait valoir que le commandement de payer qu'il a reçu est revêtu d'une signature illisible (ainsi quand même que du cachet de la trésorerie) et qu'il est donc irrégulier.


Il obtient gain de cause.


La Cour de cassation rappelle, en effet, que tout acte de poursuites doit comporter les mentions permettant d'identifier son signataire et donc de vérifier sa compténce compétence pour agir.


Il faut aussi noter que l'administration ne peut, a posteriori, régulariser le commandement .



juil.
28

VERS UNE CONVERGENCE DES FISCALITES ALLEMANDE ET FRANCAISE ?

Pour la première fois, au cours de l'histoire de la Vème République, un ministre allemand a participé à un conseil des ministres français. Outre le symbole fort d'un rapprochement politiques après les tensions survenues ces derniers temps entre la France et l'Allemagne. La venue du ministre des finances allemand Wolfgang Schäuble a été l'occasion pour le Président de la République de plaider pour une « convergence fiscale » entre les deux pays. En effet, selon lui les gouvernements des deux pays doivent travailler à une nécessaire convergence fiscale, tant dans le domaine de la fiscalité des entreprises que dans celui de la fiscalité des particuliers.


La mise en oeuvre de la convergence fiscale pourrait passer par deux étapes...


La première étape consisterait en un « état des lieux comparatif » de la situation fiscale de chacun des deux pays. En France, c'est à la Cour des comptes que reviendrait cette mission.


La deuxième étape étant que « les gouvernements soient ensemble en mesure de prendre des décisions pour aller vers la nécessaire convergence fiscale »


Cette initiative de convergence fiscale qui vise à résoudre les différentiels de compétitivité et à se rapprocher du modèle allemand mérite que l'on présente quelques indicateurs macro-économiques pour comprendre l'intérêt de cette démarche.


La dette publique représente 84,2% du PIB en France contre 76,7% en Allemagne (au 1er trimestre 2010)


Le déficit budgétaire atteint -8,2% du PIB en France contre -5,7% en Allemagne (au 1er trimestre 2010)


La balance commerciale est négative à hauteur de -11,5 milliards d'euros en France contre une balance commerciale positive de 6 milliards d'euros (au 1er trimestre 2010)


Le taux de chômage s'établit à 9,5% de la population active française contre 8% en Allemagne (au 1er trimestre 2010)


Les taux de prélèvements obligatoires s'élèvent à 42,8% du PIB en France contre 39,5% outre-Rhin


Quant aux prévisions de croissance pour 2010, elles tablent sur une croissance de 1,5% pour l'économie française contre un taux de croissance guère supérieur pour l'Allemagne avec un taux de 1,6%.


Pour atteindre cet objectif de convergence et d'intégration économique que se sont fixé les deux pays, plusieurs axes seront débattus, comme la fiscalité des entreprises et le taux d'imposition des sociétés.


L'impôt sur les sociétés est plus élevé en France qu'outre-Rhin mais son assiette est plus restreinte par l'effet de certains dispositifs tels que le crédit d'impôt recherche par exemple.


Cet impôt est souvent retenu pour mesurer l'attractivité entre les pays et donc à travers celui-ci, leur compétitivité internationale et surtout européenne. Les deux Etats vont donc étudier de près la question de la convergence de leur taux d'imposition des sociétés.


En matière de Taxe sur la Valeur Ajoutée, de nombreuses voix en France se font entendre en faveur de l'augmentation du taux de TVA et la suppression du taux réduit de 5,5%.


L'Allemagne a pour sa part déjà augmenté de trois points son taux de TVA afin de pouvoir financer son régime de protection sociale. Cependant une convergence du taux de TVA n'aurait guère d'intérêt, puisque l'écart est aujourd'hui faible avec un taux de 19,6% en France contre 19% en Allemagne.


En ce qui concerne l'imposition des ménages, et plus particulièrement celle du patrimoine, c'est la question de la suppression de l'ISF qui reviendra au coeur des débats. Cet impôt sur la fortune des particuliers a été supprimé par Berlin, mais il reste en France comme un symbole et un marqueur politique puissant, d'autant plus difficile à refondre en temps de crise... Tout comme la question du bouclier fiscal qui agite la classe politique française depuis son entrée en vigueur.


La volonté de convergence de la fiscalité entre Paris et Berlin permet aux gouvernements respectifs d'afficher une position commune sur la gouvernance économique européenne. Et ainsi de tenter d'imposer au niveau européen une vision commune (la France et l'Allemagne représente 49% du PIB de la zone Euro) qui passe par certains dogmes comme la contrainte budgétaire pour contenir les déficits publics.



(Sources : Eurostat, Le Figaro)

juil.
23

NICHES FISCALES: leur coût

On compte en 2010, 468 niches fiscales précisément, contre 418 en 2003. La réduction des niches fiscales est devenue le cheval de bataille de nombreux politiques et semble également devenir le sujet de nombreuses discussions en France.

Mais encore faut-il définir avec précisions le sujet. Ainsi par niche fiscale il convient d'entendre :


- soit une dérogation fiscale qui permet de payer moins d'impôt (à condition de réunir certaines conditions)

- soit une lacune ou un vide législatif qui permet d'échapper à l'impôt


Les niches fiscales ou dépenses fiscales sont également un outil budgétaire essentiel pour le gouvernement. Celui-ci peut ainsi utiliser les niches fiscales comme outil de gestion budgétaire pour lever plus ou moins d'impôt, inciter les particuliers et les professionnels à modifier leur comportement économique.


Cependant si le terme niche fiscale peut être pour certain synonyme de gain en terme d'impôt, en période de difficultés économiques beaucoup l'entendent au sens de dépense fiscale.

En effet, le gouvernement entend passer un « coup de rabot » général sur les niches et aucune d'entre-elles ne semble être épargnée par une suppression ou une réduction des avantages qu'elles octroient.


Le gouvernement entend arrêter ses arbitrages pour la rentrée. Il convient donc de présenter un classement des principales niches fiscales et de leurs « coûts » afin d'appréhender au mieux les arbitrages à venir.


MesuresCoût pour l'Etat (en milliards d'euros)


-TVA à 5,5% pour les travaux des résidences principales 5,5

-Crédit d'impôt-recherche 4

-Prime pour l'emploi 3,2

-TVA à 5,5% pour la restauration 3

-Imposition réduite de l'assurance-vie 3

-Aide emploi domicile 2,9

-Abattement 10% des pensions des retraités 2,67

-Equipement domestique écologique 2,6

-Exonérations mutuelle 2,2

-PAJE, adulte, handicapé... 1,6

-½ quotient familial pour les familles monoparentales 1,56

-TVA 5,5% fournitures logements hôtels 1,56

-Défiscalisation des intérêts d'emprunt 1,5

-Exonération personnes âgées 1,25

-Exonération heures supplémentaires 1,2


Source : annexe de la loi de finance 2010


Comme on peut le constater l'ensemble des quinze premières niches fiscales représente a lui seul plus de 37,74 milliards soit 50% du coût total des niches fiscales estimé à environ 75 milliards. Il est à noter également que 2/3 du coût global des dépenses fiscales concernent les ménages et 1/3 les entreprises.

mai
25

IMPOT SUR LE REVENU : payer moins...en investissant dans le capital d'une PME


Le fisc favorise l'investissement dans les PME, alors pourquoi ne pas en profiter ?


En effet, l'article 199 terdecies-0A du CGI permet aux contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des souscriptions, directes ou indirectes, en numéraire au capital des PME communautaires non cotées réalisées avant le 31 décembre 2010. Cet avantage fiscal est subordonné à la conservation des titres reçus en échange pendant 5 ans.


La société choisie doit exercer directement une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.


Les souscriptions au capital de sociétés holding, animatrices de leur groupe, considérées comme ayant une activité commerciale, sont également éligibles.


La réduction d'impôt est égale à 25 % du montant, plafonné, des versements effectués au cours de l'année d'imposition au titre de l'ensemble des souscriptions éligibles.


Les versements effectués au titre des souscriptions sont retenus, en principe, dans la limite annuelle de :


- 20 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés ;

- 40 000 € pour les contribuables mariés ou liés par un Pacs, soumis à une imposition commune.


Soit une réduction annuelle égale à 5 000 ou à 10 000 euros. Et la fraction des investissements excédant la limite annuelle ouvre droit à la réduction d'impôt dans les mêmes conditions au titre des quatre années suivantes.


Les plafonds annuels sont portés respectivement à 50 000 € et 100 000 € en cas de versements réalisés à compter du 1er janvier 2009 au titre de la souscription au capital de petites entreprises en phase de démarrage ou d'expansion.



A NOTER : L'article 88 proroge ce dispositif jusqu'en 2012. La réduction d'impôt s'appliquera donc aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2012.

mai
20

IMPOT SUR LE REVENU : payer moins !...grâce aux services d'un salarié à domicile


1ère Partie : S'offrir les services d'un(e) salarié(e) à domicile


Pour vous aider dans votre vie quotidienne, n'hésitez plus à vous offrir les services d'une aide à domicile, c'est le moyen le plus simple pour alléger vos impôts si vous êtes débordé par votre activité professionnelle.


Que vous employiez directement ou par l'intermédiaire d'une association ou d'une entreprise agréée un salarié à domicile, vous pouvez bénéficier d'une diminution de votre impôt.


Cependant, les services rendus par ce salarié doivent être à caractère privé, personnel et familial. Sont exclus les salariés employés à titre professionnel et les services liés à l'installation ou au dépannage d'équipements domestiques ainsi que la réalisation de travaux.


Les services peuvent être rendus à la résidence principale ou secondaire du contribuable ou de ses ascendants.



Nature de l'avantage fiscal


* Un crédit d'impôt : dans le cas où vous avez exercé une activité professionnelle ou si vous étiez inscrit comme demandeur d'emploi pendant une durée minimum de 3 mois durant l'année de paiement des dépenses. A noter, si vous êtes en couple, les deux personnes doivent remplir une des conditions.


* Une réduction d'impôt : dans le cas où vous ne remplissez pas ces conditions.

Pour notamment les retraités et les couples dont un seul des conjoints travaille ou est demandeur d'emploi.


La réduction d'impôt viendra diminuer l'impôt à payer jusqu'à le rendre nul mais elle ne pourra pas aboutir à une restitution.


En revanche, si le montant du crédit d'impôt excède l'impôt à payer, la différence vous sera remboursée.


Attention, si vous choisissez de déduire de votre impôt sur le revenu les frais d'emploi d'un salarié travaillant au domicile d'un ascendant, vous ne pouvez pas déduire la pension alimentaire versée à cet ascendant.



Dépenses à prendre en compte


* Pour le contribuable qui embauche directement l'aide : le bonus fiscal sera calculé à partir des salaires et cotisations qui restent à la charge de celui ci.


* Pour le contribuable qui passe par une association, une régie de quartier, ou une entreprise agréée de services à la personne, l'avantage fiscal sera calculé à partir de la facture.


Montant de l'avantage fiscal


La réduction ou le crédit d'impôt est égale à 50% des dépenses globales, charges sociales comprises, dans la limite de 12 000 euros par an majorée de 1 500 euros par enfant à charge ou membre du foyer fiscal âgé de plus de 65 ans. Cette majoration s'applique également lorsque le contribuable rémunère un salarié au domicile d'un ascendant bénéficiaire de l'APA (Allocation Personnalisée d'Autonomie), âgé de plus de 65 ans.


Attention : ce plafond majoré ne peut pas excéder 15 000 euros.


Bon à savoir : A compter de l'imposition des revenus de 2009 , l'année d'une première embauche, les deux plafonds ci-dessus sont portés respectivement à 15 000 euros et 18 000 euros.


Ce plafond est fixé à 20 000 euros quand un des membres du foyer fiscal vivant dans le logement souffre d'une invalidité obligeant à avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour la vie quotidienne c'est-à-dire si l'un des membres de votre foyer fiscal êtes titulaire de la carte d'invalidité d'au moins 80 % ou d'une pension d'invalidité de 3ème catégorie ou du complément d'allocation spéciale. Aucune majoration possible dans ce cas.


Certaines prestations fournies par une association ou une entreprise agréée ouvrent droit à une réduction d'impôt dans des limites spécifiques.


* Les prestations « homme toute main » délivrées par les organismes spécialisés ne sont déductibles que dans le cadre d'un abonnement mensuel plafonné à 500 euros par an et par foyer fiscal.


* Le montant des petits travaux de jardinage est plafonné à 3 000 euros par an.


* L'assistance informatique est plafonnée à 1 000 euros par an.


Justificatifs à produire


Il faut impérativement joindre à la déclaration de revenus :


* soit l'attestation délivrée par l'URSSAF auprès de laquelle les cotisations sociales ont été versées ;


* soit l'attestation de l'association, de l'entreprise ou de la régie de quartier qui a fourni l'aide.


Conclusion


Si vous relevez du régime de la réduction d'impôt, essayez d'anticiper votre imposition et de la convertir en coût horaire chargé pour une aide à domicile.


Exemple :


Une aide à domicile peut être mise à votre disposition moyennant un coût horaire de 19 €.


Selon votre estimation votre imposition devrait s'établir à 2 680 €.


L'utilisation d'une aide à domicile, dont le coût s'élèvera à 5 360 € ramènera votre imposition à zéro, car :


* avantage fiscal : 5 360 x 50 % = 2 680 €


Vous serez alors dispensé des tâches ménagères 282 heures par an (5 360 / 19 €), soit 6 heures par semaine environ sur 47 semaines.


A ce prix, une qualité de vie nettement améliorée pour un coût plus que raisonnable.


Si vous exercez une activité, quelle que soit la somme dépensée dans les limites admises c'est-à-dire 12 000 €, 15 000 € ou 20 000 €, vous bénéficierez d'un crédit d'impôt qui, s'il excède votre imposition, vous sera remboursé.

avr.
15

LE BOUCLIER FISCAL: UN OUTIL POUR LES RICHES ?


La polémique enfle autour du bouclier fiscal, ce dispositif dit on ne serait favorable qu'aux contribuables les plus riches.


Qu'en est il ?



Qu'est ce que le bouclier fiscal ?


Le bouclier fiscal est un dispositif de plafonnement des impôts directs qui bénéficie aux particuliers.


Le principe est défini à l'article 1er du Code Général des Impôts "les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50 % de ses revenus".


Le droit à restitution des impositions qui excédent 50 % des revenus est acquis au 1er janvier de la deuxième année qui suit celle de la réalisation des revenus pris en compte (année de référence).

Les impôts pris en compte sont :


- l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvements social de 2 % et contribution additionnelles au prélèvement social) afférents aux revenus de l'année de référence.


- L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) d'une part, la taxe d'habitation (TH) et les taxes foncières (TF) relatives à la résidence principale d'autre part, payés l'année suivant l'année de référence.



Qui sont les bénéficiaires du plafonnement ?


Le contribuable susceptible de bénéficier du plafonnement s'entend du foyer fiscal au sens de l'impôt sur le revenu.


Le contribuable doit être fiscalement domicilié en France au 1er janvier de l'année suivant celle de la réalisation des revenus pris en compte dans le plafonnement.



Année de référence :


Les modalités de détermination du droit à restitution sont définies en fonction de l'année de réalisation des revenus pris en compte (année de référence).


L'année de référence détermine (CGI art. 1649-0 A-1 et 3) :

- la date à laquelle le droit à restitution est acquis (CGI art. 1649-0 A-1) ;

- les impositions prise en compte ;

- la date à laquelle la qualité de contribuable soumis à l'impôt sur le revenu, fiscalement domicilié en France est appréciée

- la date de prise en considération des restitutions perçues et des dégrèvements obtenus et versés (CGI art. 1649-0 A-3) ;

- la date du dépôt de la demande de plafonnement (CGI art. 1649-0 A-8).

Cette demande peut être déposée entre le 1er janvier et le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'année de référence.



Les impositions prises en compte sont définies en fonction des revenus réalisés l'année de référence, du patrimoine et de la situation constatés au 1er janvier de l'année suivante.


L'impôt sur le revenu et les contributions et prélèvements sociaux à retenir s'entendent de ceux qui sont dus au titre des revenus réalisés au cours de l'année de référence et qui sont pris en compte pour le calcul du bouclier.


L'ISF, les taxes d'habitations et les taxes foncières à retenir s'entendent de ceux établis au vu du patrimoine ou de la situation constaté s au 1er janvier de l'année suivant celle de la réalisation des revenus pris en compte.



Exercice du droit à restitution :


Le droit à restitution est exercé sur demande du contribuable à l'aide d'un imprimé 2041 DRID fourni par l'administration.


Les demandes sont présentées, instruites et jugées selon les règles de procédure contentieuse applicables en matière d'impôt sur le revenu.


Le juge administratif est compétent.


Le contribuable n'est tenu de fournir aucun justificatif à l'appui de sa demande. Il doit toutefois fournir un relevé d'identité bancaire ou postal afin que la restitution soit effectuée par virement. Les demandes inférieures à 8 euros ne sont pas restituées.



Alors : est-ce bien un mécanisme au seul bénéfice des riches ?



Voici un exemple : situation d'un couple marié aux revenus modeste



Mme X, salariée, a reçu une rémunération annuelle au titre de 2009 de 20 000 euros.

M. X est artisan, il a réalisé une perte de 15 000 euros en 2009.



Revenus à retenir pour le calcul du bouclier fiscal



Mme Traitements et salaires imposables 20 000 €

M Déficit (BIC) - 15 000 €

................


R = Revenus soumis au barème de l'impôt sur le revenu 5 000 €




Impôts à retenir pour le calcul du bouclier fiscal


Impôt sur le revenu 0 €

CSG et CRDS sur les salaires 1 550 €

Taxe d'habitation (habitation principale) 0 €

Taxe foncière (habitation principale) 1 400 €

.............


I = Montant TOTAL des impositions directes 2 950 €



Le contribuable ne doit pas payer plus de 2 500 euros d'impôts directs (50 % de 5 000 €).

Leur droit à restitution s'établit à :


I - (R x 50%) c'est-à-dire 2 952 - 2 500 = 450 €


L'administration remboursera 450 euros à M. et Mme X.


La preuve est donc ici bien faite que le bouclier fiscal peut ne pas profiter pas qu'aux riches.



Cela dit, il convient de nuancer très fortement les résultats de cette démonstration :


- les 100 restitutions les plus élevées représentent 1/3 du cout du bouclier fiscal

- le bouclier fiscal a profité en 2009 à 16.350 contribuables pour un montant de 585 millions d'euros

- un peu moins de 1000 ménages ont reçu environ 368 millions (sur les 585) (source Les Echos)


Une conclusion : le bouclier peut ne pas profiter qu'aux riches ...à condition qu'ils en connaissent le mécanisme !


De même, peut on constater que le bouclier fiscal bénéficie surtout aux contribuables qui ont un patrimoine important plutôt qu'à ceux qui ont de hauts revenus.

févr.
4

INSCRIPTION EN COMPTE COURANT = REVENU IMPOSABLE !


La question se pose souvent : bien des contribuables pensent ne pas avoir à déclarer à l'impôt sur le revenu une somme qui leur est payée par une société au moyen de l'inscription de cette dernière en compte courant d'associé.


Pourtant, en matière d'impôt sur le revenu, les revenus imposables sont les revenus disponibles.


L'inscription au crédit d'un compte courant d'associé vaut donc (en principe) paiement des sommes en question.


S'il s'agit de dividendes, intérêts de compte courant ou de toute somme pouvant être qualifiée de revenu, il convient donc de les déclarer.


Il en irait différemment si le titulaire du compte courant peut démontrer qu'il ne pouvait disposer des sommes inscrites au crédit du compte courant.


Pour apporter une telle démonstration, il faut prouver que l'indisponibilité ne résultait pas de la volonté du titulaire : clause d'insdisponibilité, convention de blocage du compte, décision de blocage par un administrateur judiciaire etc...


Notons enfin qu'une somme inscrite en charges à payer n'est pas disponible...sauf bien sûr, si l'administration peut démontrer que c'est en raison des pouvoirs du titulaire de la créance que les sommes n'ont pas été virées en compte courant .

févr.
1

L'USUFRUIT TEMPORAIRE: UN OUTIL AU SERVICE DES BAILLEURS SOCIAUX




Selon le rapport 2010 de la Fondation Abbé-Pierre, 10 millions de Français sont concernés par la "crise du logement", avec notamment 3,5 millions de mal-logés, dont 600 000 enfants, et plus de 6 millions d'habitants affectés moins directement (loyers impayés, surpeuplement, hébergement chez un tiers...).


Le sujet, on le sait est d'importance depuis maintenant de nombreuses années et devient véritablement préoccupant.


Il commence à faire polémique chez les politiques.


Martine Aubry, première secrétaire du Parti socialiste, a affirmé que la France devait faire "une priorité nationale du logement", ne jugeant "pas normal" qu'un tiers du budget aille "vers la défiscalisation". Intervenant devant la Fondation Abbé-Pierre pour le logement des défavorisés, Mme Aubry a demandé : "Quand va-t-on en faire une priorité ? On a besoin de huit cent mille à neuf cent mille logements sociaux en France. On sait bien qu'on ne le fera pas comme cela."


De son côté, le gouvernement ne reste pas inactif.


Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu incite les sociétés anonymes de HLM à se regrouper et à vendre davantage de logements à leurs occupants.


Le problème est connu : compte tenu du déficite abyssal du déficit de l'Etat, les moyens alloués au logement social ne risquent pas de progresser.


Il va donc falloir trouver d'autres moyens de financement plutôt que de générer encore des déficits.


C'est dans cette perspective que se situe la démarche du secrétaire d'Etat.


La cession de logement devrait permettre aux bailleurs sociaux de dégager des ressources pour financer la construction de nouveaux logements.


Parallèlement, depuis une petite vingtaine d'années, les gouvernements successifs ont réussi à faire prendre en charge par des investisseurs privés la construction de logements intermédiaires et ce, au moyens d'incitations fiscales (lois Périssol, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, etc...)


Notons que certains de ces régimes sont arrivés ou vont arriver à leur échéance : le régime de défiscalisation expirant, les contraintes en termes de plafonnement de loyer vont disparaitre, sans qu'il soit proposé aux propriétaires un nouveau régime incitatif pour maintenir le montant du loyer dans une fourchette qui lui confère un caractère social.



UNE SOLUTION... PARMIS D'AUTRES :


Depuis plusieurs années maintenant, des voix s'élèvent pour démontrer que le démembrement de propriété peut apporter des solutions à certains bailleurs sociaux.


Rappelons que la détention de la propriété immobilière n'est pas nécessaire à l'activité d'un bailleur social, comme elle ne l'est pas, non plus, à l'activité d'une société commerciale ou même d'une société hotelière.


L'exemple du groupe Accor qui se désengage massivement de l'investissement immobilier, trop consommateur de capitaux, est à ce titre fort intéressant voir exemplaire.

Ce n'est, en effet, pas parce que ce groupe cède son immobilier qu'il est moins efficace dans son métier d'hotelier, tout au contraire : ses capitaux sont mieux utilisés et plus rentables dans l'exploitation proprement dite.


Il en est de même pour un bailleur social.


Celui-ci a, avant tout, besoin de disposer de l'usage d'un immeuble d'habitation et non de sa propriété.

Un usufruit temporaire portant sur l'immeuble permet justement de disposer de cet usage.


Or cet usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à celle de la pleine propriété puisqu'il est l'un des éléments composant cette pleine propriété..


Cette valeur se détermine par capitalisation puis actualisation des flux de loyers à attendre du bien immobilier sur la période considérée.


Dans la mesure où elle sera (forcément) inférieure à la valeur de la pleine propriété du même bien immobilier, l'effort financier du bailleur social et en conséquence l'immobilisation corrélative de ses capitaux seront donc diminués.


A capacité financière équivalente, un bailleur social utilisant la technique de l'usufruit temporaire aura capacité de création de logements supérieure à celle d'un bailleur social plein propriétaire.


Quel sera le sors réservé à la nue propriété ?


C'est certainement là que réside la clé du succès d'une telle opération.


La nue propriété peut être, d'un point de vue économique, analysée en un contrat de capitalisation (on paye aujourd'hui une somme X qui permettra d'obtenir à terme la pleine propriété de l'immeuble qui vaudra alors X majoré d'une plus value).


Or le régime fiscal du nu propriétaire est particulièrement intéressant : la nue propriété ne donne pas lieu au versement annuel d'un revenu imposable et ne génère donc pas d'impôt sur le revenu.


En outre, la nue propriété n'est pas imposable à l'ISF.


En outre et pour aider à l'investissement dans la nue propriété, le législateur fiscal a spécialement autorisé la déduction des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition d'une nue propriété en permettant leur imputation sur les autres revenus fonciers (art.82 de la loi 2008-1443 du 30. 12. 2008)


Compte tenu de ce contexte fiscal favorable, un marché existe donc pour ce type d'acquisitions, puisqu'elles répondent au besoin de certains investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.


Actuellement, on voit d'ailleurs des promoteurs proposer sur le marché des nues propriétés d'appartements dont l'usufruit temporaire a été cédé à des bailleurs sociaux.


Toutefois, à y regarder de près, il est possible de "deviner" que, concernant ces produits, la rentabilité du capital investi n'est pas la même pour le nu propriétaire ou pour l'usufruitier temporaire.


Or si l'on veut utiliser cette technique pour développer la construction de logements sociaux, il faut qu'elle soit attractive financièrement pour chacune des parties.


UNE INITIATIVE INTERESSANTE QUI OUVRE DE BELLES PERSPECTIVES :


Forts de ce constat, des bailleurs sociaux sont en train de recourir seuls à la même technique : ils construisent un programme neuf, souvent par l'intermédiaire d'une structure ad'hoc, l'usufruit temporaire est cédé au bailleur social et la nue propriété à des investisseurs privés.


Afin de rendre le programme attractif un soin particulier doit être attaché à la détermination des valeurs de nue propriété et d'usufruit temporaire, afin d'offrir des taux de rendement du capital investis tout aussi intéressants pour l'un comme pour l'autre.


Beaucoup de calculs sont, sous cet aspect, pour le moins approximatifs, pour ne pas dire rustiques!


Ces approximations peuvent entrainer des conséquences fiscales dommageables.


En effet, dans la mesure où la commercialisation des nue propriétés peut prendre un certain temps, le bailleur social pourra être tenté de faire porter par une structure de son groupe et constituée à cet effet, la nue propriété des lots non encore vendus.


Or, si l'on veut éviter toute remise en cause par l'administration fiscale des valeurs retenues (usufruit temporaire comme nue propriété) principalement pour se prémunir de toute critique au titre de l'acte anormal de gestion ou d'utilisation à des fins privées d'argent public, il conviendra bien évidemment au bailleur social d'être à même de démontrer que les valeurs sont équilibrées et justifiées objectivement.


Cet écueil technique peut parfaitement être maitrisé pourvu que l'on sache effectuer les valorisations de façon indépendante l'une de l'autre et prendre en compte puis réduire les incertitudes résultant des calculs d'actualisation (rappelons que la détermination de la valeur de la nue propriété par soustraction de la valeur de l'usufruit temporaire à celle de la pleine propriété ne conduit à rien de pertinent...)


Dans les conditions résumées ci-dessus, le démembrement de propriété pourra être un véritable outil au service des bailleurs sociaux et du logement social.


Il constitue, en outre, une nouvelle façon d'associer capitaux publics et privés au service de l'intérêt général et, à ce titre également, il est un moyen de financement innovant.






REFERENCES:


http://wiki.societal.org/tiki-index.php?page=Demembrement


http://www.village-justice.com/articles/Financer-immobilier-entreprise,7239.html







Connexion
Création d'un membre
Création d'un espace
Inscription à une communauté