Le blog de Maitre MARMU AVOCAT A LAMBERSART 59130 (PRES DE LILLE) ET A LA BASSEE 59480

CHRISTIAN MARMU

AVOCAT AU BARREAU DE LILLE

Les propos que je vous soumets doivent être actualisé à la lumière des nouveaux textes et de l'évolution de la jurisprudence.

L'EXPROPRIATION

INTRODUCTION :

- DEFINITION

- TEXTES DIVERSIFIES

- DUALITE ET ECLATEMENT DE LA PROCEDURE

-LES ACTEURS

- LES BIENS CONCERNES

I - LA PROCEDURE ADMINISTRATIVE

1. L'ENQUETE PUBLIQUE DE L'EXPROPRIATION

1.1 - Dans quel cas peut-on être exproprié ?

1.2 - A qui peut profiter l'expropriation ?

1.3 – L'enquête d'utilité publique

1.4 – La déclaration d'utilité publique

2. L'ENQUETE PARCELLAIRE ET L'ARRETE DE CESSIBILITE

2.1 – Le lancement de l'enquête

2.2 – Le résultat de l'enquête parcellaire : l'arrêté de cessibilité

2.3 – Transmission du dossier au juge

II - LA PROCEDURE JUDICIAIRE

1. L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION

1.1 - Le juge rend son ordonnance d'expropriation (Art. L.12.1 du Code de l'Expropriation).

1.2 – Publicité de l'ordonnance

1.3 – Les effets de l'ordonnance d'expropriation

1.4 - Recours

2. L'INDEMNISATION

Les textes indiquent qu'il y a nécessité de réparer le préjudice subi

3. L'EVALUATION DU PREJUDICE

3.1. Le caractère du préjudice

3.2. En résumé, comment se calculent les indemnités ?

3.3. En ce qui concerne le calcul de l'indemnité

3.4. Situations particulières

3.5. En ce qui concerne les problèmes de l'indivision

3.6. En ce qui concerne l'indemnisation des locataires

4. LA PRISE EN POSSESSION DES BIENS PAR L'EXPROPRIANT

Le paiement des indemnités

5. LES RECOURS

LE ROLE DU JUGE DE L'EXPROPRIATION

Le Juge de l'Expropriation

Un bien n'a pas de valeur absolue

Indemnités accessoires

La fixation du prix

Combien de surcoût ?

L'expropriant doit « payer »

CONCLUSION :

I - LES PROBLEMES POSES PAR CETTE PROCEDURE

a) LA NOTION D'UTILITE PUBLIQUE EST SOUVENT DEVOYEE

b) L'ADMINISTRATION FISCALE SE VOIT ENFERMER DANS UN ROLE AMBIGUË CAR ELLE DONNE LE PRIX A LA

COLLECTIVITE ET EN MEME TEMPS ELLE DOIT INFORMER LE JUGE EN TOUTE IMPARTIALITE.

c) LA MISE EN ŒUVRE DU CALCUL DE L'INDEMNISATION NE CORRESPOND PAS AUX PRINCIPES DE LA DECLARATION DES DROITS DE L'HOMME

d) INTERVENTION DE NEGOCIATEURS PARFOIS A LA LIMITE DE L'HONNETETE.

d) DISPARITES DES MOYENS ENTRE L'ADMINISTRATION ET L'EXPROPRIE

MALGRE LES MOYENS QU'OUVRENT L'ARTICLE L 133B DU LIVRE DES PROCEDURES FISCALES.

e) NON RESPECT DU PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE

f) NEGOCIATION DE PROTOCOLE D'ACCORD PARFOIS SUSPECTS ET CONTRAIRES AUX LOIS ET REGLEMENTS

g) MOYENS DE PRESSION LEGISLATIF CAR LES DEPUTES ONT SOUVENT UNE FONCTION DANS LES COLLECTIVITES LOCALES ET PEUVENT AVOIR TENDANCE A FAVORISER L'ADMINISTRATION.

h) PRESENCE DE DEUX JURIDICTIONS DONT LES ROLES NE SONT PAS BIEN DEFINIS

II - UNE REFORME S'IMPOSE :

LA CREATION D'UN JUGE DU FONCIER.

INTRODUCTION :

- DEFINITION

L'expropriation pour cause d'utilité publique est une procédure administrative et judiciaire par laquelle l'administration utilise son pouvoir de contrainte pour obtenir la propriété d'un bien en vue de la réalisation d'un objet d'intérêt général (RM à M. Collin, JO déb. Sénat 19 mars 1992, MTP 8 mai 1992, suppl. TO p.282)

- TEXTES DIVERSIFIES

Les fondements de l'expropriation se trouvent dans :

1 ) La Déclaration des droits de l'homme

La Déclaration des droits de l'homme, votée en août 1789, en préambule à la Constitution de 1791, dispose en son article 17 :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique exige évidemment et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

Cette disposition a valeur constitutionnelle puisque la Déclaration des droits de l'homme a été reprise dans le préambule de la Constitution de 1958.

2 ) Le Code Civil

Le titre deuxième du Code Civil, décrété le 6 pluviose an XII (27 JANVIER 1804) et promulgué le 16 pluviose an XII (6 février 1804), précise sous l'article 545 :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »

3 ) La Convention européenne des droits de l'homme

La Convention européenne des droits de l'homme ne traite pas du droit de propriété privée ; c'est dans le premier protocole additionnel qu'est affirmé le droit au respect des biens. Selon l'article 1er de ce protocole :

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général... »

Le premier protocole additionnel a été adopté le 4 novembre 1950 à Rome par les Etats membres du Conseil de l'Europe, et la Convention européenne des droits de l'homme a été ratifiée par la France en vertu d'un décret 74-360 du 3 mai 1974 (JO 4 mai, P. 4750).

- DUALITE ET ECLATEMENT DE LA PROCEDURE

L'expropriation va faire intervenir deux juridictions :

- la juridiction administrative

- la juridiction judiciaire

- LES ACTEURS

Nous verrons intervenir l'autorité administrative pour la déclaration d'utilité publique et pour la déclaration de cessibilité.

Nous verrons intervenir l'autorité judiciaire d'une part pour l'ordonnance d'expropriation et d'autre part pour l'indemnisation de l'exproprié.

- LES BIENS CONCERNES

Normalement l'expropriation se limite aux biens immeubles, quoique dans certains cas bien précis, l'on puisse envisager l'expropriation de biens meubles.

EXTENSION DU DOMAINE DE L'EXPROPRIATION

Cette extension porte sur les deux points qui, sous la Révolution, constituaient les deux pôles de la définition de l'expropriation : le bien exproprié (dont il était de nécessité publique de le soustraire à l'appropriation privée) ;

et le titulaire, ou le bénéficiaire de l'expropriation (qui ne pouvait être que le domaine public).

A. Les biens expropriés

L'expropriation continue essentiellement à porter sur des immeubles. Mais elle a été étendue, d'ailleurs incidemment, aux droits réels immobiliers par l'ordonnance du 23 octobre 1958. Enfin, elle peut exceptionnellement porter sur des meubles.

l. -- L'expropriation porte sur des immeubles

Peu importe que l'immeuble appartienne au patrimoine d'un particulier ou fasse partie du domaine de l'Administration

.

Si l'immeuble appartient à un particulier, l'expropriation peut porter sur tout immeuble corporel , en tout ou en partie, ainsi que sur les accessoires dudit immeuble, tels que le tréfonds et, éventuellement, l'espace aérien. En revanche, l'expropriation ne peut pas porter sur les immeubles par destination (cheptel par exemple), à moins qu'il ne s'agisse d'objets attachés à perpétuelle demeure, qui font partie intégrante de l'immeuble et qui suivent son sort.

Si l'immeuble appartient au domaine de l'Administration, il faut distinguer :

Pour les biens du domaine privé, les articles R 129 et R 130 du Code du domaine qui disposent que leur aliénation est réalisée en principe par adjudication, sauf « lois spéciales qui en disposent autrement ».

L'expropriation peut donc être utilisée exceptionnellement. A cet égard, il faut citer la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964. L'arrêté préfectoral délimitant le périmètre des opérations d'urbanisation peut inclure, outre des propriétés privées, des biens du domaine privé. Or, ces immeubles vont finir par se retrouver comme faisant partie du domaine public. Il y a là une

sorte d'expropriation du domaine privé sans le dire .

Pour les biens du domaine public, si l'on s'en tient à la définition classique de l'expropriation, il est certain que celle-ci ne leur est pas applicable, faute d'objet puisqu'ils font déjà partie du domaine public. Ce fut, en effet, l'opinion traditionnelle de la doctrine et elle était consacrée par la jurisprudence.

Mais, aujourd'hui, où l'expropriation apparaît plutôt comme un procédé d'intervention et de redistribution des richesses, on ne saurait blâmer le législateur d'avoir prévu une sorte d'expropriation des parcelles du domaine public dans la mesure où il estime que lesdites parcelles remplissent mieux leur rôle économique ou social ainsi transférées. C'est l'hypothèse de la loi n° 65-503 du 29 juin 1965 complétant l'article 78 du Code de l'urbanisme des deux articles 78-2 et 78-3 (devenus, du moins pour partie, les articles L. 321-1 et R. 321-1 du Code de l'urbanisme de 1973), relatifs aux classements, déclassements et transferts de propriété des dépendances domaniales et aux termes desquels, lors de l'aménagement des villes, une véritable expropriation des biens du domaine public est réalisée.

De plus, l'article L. 318-1 du Code précité ajoute que, pour faciliter les travaux prévus par les articles L. 321-1 et R. 321-1 « des déclassements et transferts de propriété de toute dépendance du domaine public peuvent être décidés par décret en Conseil d'Etat après avis de la personne morale de droit public intéressée». Les articles R. 318-1 et suivants contiennent

les modalités d'application de la loi.

De son côté, la jurisprudence admet la validité d'une déclaration d'utilité publique portant sur un ensemble immobilier dans lequel sont d'ores et déjà incluses des parcelles du domaine public, encore que, à l'égard de ces dernières parcelles la déclaration d'utilité publique s'analyse non pas comme le premier acte d'une procédure d'expropriation, mais comme un changement d'affectation. Il n'en reste pas moins que, même encore à l'heure actuelle, mises à part certaines hypothèses comme celle qui vient d'être citée, l'expropriation des biens du domaine public reste impossible et que la seule technique utilisable pour opérer des transferts est celle des mutations domaniales.

II. L'expropriation porte sur des droits réels immobiliers

C'est une innovation de l'Ordonnance du 23 octobre 1958 (article ler) que d'avoir incidemment permis l'expropriation des droits réels immobiliers. Il faut entendre cette expression au sens du droit privé. Elle comprend l'usufruit, les droits d'usage et d'habitation, le droit d'emphytéose, le droit du concessionnaire des mines et du titulaire du permis d'exploitation, ainsi que toute servitude prévue par le Code civil. L'expropriation peut également s'appliquer au droit attaché aux sépultures.

Ainsi, l'expropriation peut porter sur une servitude non aedificandi sans qu'il soit nécessaire d'exproprier le fonds dominant.

Par ailleurs, il est admis que l'expropriation d'un fonds puisse servir à l'établissement d'une servitude (par exemple, pour le passage de lignes électriques). En revanche, l'expropriation ne saurait être utilisée pour la suppression d'une servitude

III. -- L'expropriation peut exceptionnellement porter sur des meubles

En principe, l'expropriation ne peut pas porter sur des meubles. On en trouve, cependant, quelques exemples. Ainsi est permise l'expropriation des inventions, brevetées ou non, intéressant la Défense nationale et qui s'analysent en des meubles incorporels. La loi du II août 1936 sur la nationalisation des usines de guerre a, de même, permis l'expropriation des meubles ou approvisionnement nécessaires à ces établissements.

Enfin, nul ne conteste la possibilité d'exproprier les fonds de commerce ou des exploitations agricoles, quoi que ceux-ci soient également des biens meubles incorporels.

I - LA PROCEDURE ADMINISTRATIVE

La phase administrative de la procédure comporte deux étapes, en principe successives, mais souvent simultanées :

- une enquête d'utilité publique aboutissant à la déclaration par l'Administration de l'utilité publique de l'opération envisagée ;

- une enquête parcellaire en vue de déterminer les biens à exproprier et d'établir la liste des propriétaires concernés, qui abouti à la déclaration par l'Administration de la cessibilité des biens.

1. L'ENQUETE PUBLIQUE DE L'EXPROPRIATION

1.1 - Dans quel cas peut-on être exproprié ?

Autrefois, l'Etat respectait la propriété privée et n'expropriait que pour réaliser des travaux publics indispensables, routes, canaux, bâtiments administratifs, etc.

Depuis 1945, les besoins ont beaucoup augmenté et ont visé des domaines de plus en plus variés et étendus (économique, social, culture, sportif, touristique, intérêts particuliers, etc...)

L'extension de la notion d'utilité publique, que la loi ne définie d'ailleurs pas, a permis l'expropriation en vue des réalisations comme des zones industrielles ou d'habitations, lotissement, rénovation, réserve foncière, colonie de vacances, cantine scolaire, auberge de jeunesse, centre équestre, voir même pour des particuliers qui sont au-dessus des lois (un Emir qui avait besoin d'une bretelle d'autoroute pour rejoindre l'immeuble qu'il se faisait construire en France).

La propriété privée est de plus en plus menacée, l'expropriation étant possible aujourd'hui pour des opérations aujourd'hui pour des opérations présentant un intérêt, non plus général, mais limité à un groupe réduit parfois à un très petit nombre de personnes ou pour un besoin très localisé.

Théoriquement, l'on ne peut être exproprié au profit d'intérêts purement privés.

L'expropriation pour cause d'utilité privée est illégale et peut-être contestée judiciairement. Mais la frontière entre l'utilité publique et l'utilité privée est naturellement difficile à établir. Le Tribunal administratif se limitant le plus souvent à rechercher la comparaison des inconvénients et des avantages de l'opération ; il n'y a pas d'utilité publique si les inconvénients sont excessifs par rapport aux avantages que présente l'opération.

1.2 - A qui peut profiter l'expropriation ?

Ceux qui en bénéficient sont de plus en plus nombreux,

- l'Etat ;

- les collectivités locales ;

- les organismes d'action régionale ou locale ;

- les établissements d'action publique ;

- les concessionnaires de travaux publics ;

- les société d'économie mixte ;

- certaines entreprises privées.

1.3 – L'enquête d'utilité publique

C'est le préfet qui met en œuvre cette phase de la procédure, à la demande de la collectivité ou de l'organisme qui veut exproprier, c'est-à-dire de « l'expropriant ».

• Le dossier d'enquête

L'expropriant remet au préfet un dossier qui comprend un certain nombre de pièces prévues à l'article R.11.3 du Code de l'Expropriation.

Article ** R. 11-3 : L'expropriant adresse au préfet pour être soumis à l'enquête un dossier qui comprend obligatoirement :

I. - Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d'ouvrages :

1° Une notice explicative ;

2° Le plan de situation ;

3° Le plan général des travaux ;

4° Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ;

5° L'appréciation sommaire des dépenses ;

6° L'étude d'impact définie à l'article 2 du décret n° 77-1141 du 12 octobre 1977, lorsque les ouvrages ou travaux n'en sont pas dispensés ou, s'il y a lieu, la notice exigée en vertu de l'article 4 du même décret ;

7° L'évaluation mentionnée à l'article 5 du décret n° 84-617 du 17 juillet 1984 pris pour l'application de l'article 14 de la loi n° 82-1153 du 30 décembre 1982 d'orientation des transports intérieurs, lorsque les travaux constituent un grand projet d'infrastructures tel que défini à l'article 3 du même décret.

II. - Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée en vue de l'acquisition d'immeubles, ou lorsqu'elle est demandée en vue de la réalisation d'une opération d'aménagement ou d'urbanisme important et qu'il est nécessaire de procéder à l'acquisition des immeubles avant que le projet n'ait pu être établi :

1° Une notice explicative ;

2° Le plan de situation ;

3° Le périmètre délimitant les immeubles à exproprier ;

4° L'estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

III. - Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée pour des opérations ou acquisitions prévues par les plans d'occupation des sols ou les documents d'urbanisme en tenant lieu et à l'occasion de l'approbation de ces plans :

1° Une notice explicative ;

2° L'ordre de grandeur des dépenses.

Dans les trois cas visés aux I, II, III, ci-dessus, la notice explicative indique l'objet de l'opération et les raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de l'insertion dans l'environnement, parmi les partis envisagés, le projet soumis à l'enquête a été retenu.

La notice explicative comprend, s'il y a lieu, les indications mentionnées à l'article 8-1 du décret n° 77-1141 du 12 octobre 1977.

• Comment est-on informé de cette enquête ? (Art. R.11.4 du Code de l'Expropriation)

Il y a théoriquement une information collective dans des journaux régionaux.

Il est à rappeler qu'il n'y a pas de notification individuelle.

Article **R. 11-4 : Le préfet désigne par arrêté un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête dont il nomme le président. Les membres de la commission d'enquête sont en nombre impair. Le même arrêté précise :

1° L'objet de l'enquête, la date à laquelle celle-ci sera ouverte et sa durée qui ne peut être inférieure à quinze jours ;

2° Les heures et le lieu où le public pourra prendre connaissance du dossier et formuler ses observations sur un registre ouvert à cet effet. Ce registre, à feuillets non mobiles, est coté et paraphé par le commissaire enquêteur, le président de la commission d'enquête ou l'un des membres de celle-ci.

Un avis au public faisant connaître l'ouverture de l'enquête est, par les soins du préfet, publié en caractères apparents huit jours au moins avant le début de l'enquête et rappelé dans les huit premiers jours de celle-ci dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département ou tous les départements intéressés. Pour les opérations d'importance nationale, ledit avis est, en outre, publié dans deux journaux à diffusion nationale huit jours au moins avant le début de l'enquête.

Huit jours au moins avant l'ouverture de l'enquête et durant toute la durée de celle-ci, cet avis est publié par voie d'affiches et, éventuellement, par tous autres procédés, dans chacune des communes désignées par le préfet ; cette désignation porte au minimum sur toutes les communes sur le territoire desquelles l'opération doit avoir lieu. L'accomplissement de cette mesure de publicité incombe au maire et est certifié par lui.

Lorsque certaines de ces communes sont situées dans un autre département, le préfet prend l'accord du préfet de ce département pour cette désignation. Ce dernier fait assurer la publication de l'avis dans ces communes selon les modalités prescrites à l'alinéa précédent.

• Que peut-on faire pendant l'enquête ?

Pendant la durée de l'enquête, et pour le cas où nous sommes prévenus, on peut consulter le dossier composé et faire des observations écrites.

1.4 – La déclaration d'utilité publique

• Qui prononce la déclaration et comment ? (Art. R.11.1 et 2 du Code de l'Expropriation)

Le préfet ou les ministres concernés par l'arrêté.

Article **R. 11-1 : Lorsque les conclusions du commissaire ou de la commission chargée de l'enquête sont favorables, l'utilité publique peut, dans les cas autres que ceux énumérés à l'article R. 11-2, être déclarée:

1° Par arrêté du ou des ministres intéressés:

a) Pour les opérations poursuivies en vue de l'installation des administrations centrales;

b) Pour les opérations qui ont fait l'objet d'un avis de la commission nationale des opérations immobilières et de l'architecture ;

c) Pour les opérations concernant des immeubles situés sur le territoire de plus de deux départements ;

d) Dans les cas visés au 2° ci-après, à défaut d'accord entre les préfets ;

2° Par arrêté conjoint des préfets intéressés, dans les cas autres que ceux visés au 1° ci-dessus, lorsque les opérations concernent des immeubles situés sur le territoire de deux départements ;

3° Par arrêté du préfet du lieu des immeubles concernés par l'opération dans les autres cas.

Article **R. 11-2 : Ne peuvent être déclarés d'utilité publique que par décret en Conseil d'État, même si les conclusions du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête sont favorables :

1° Les travaux de création d'autoroutes, à l'exclusion, sur autoroutes existantes, des travaux de réalisation d'ouvrages annexes, d'élargissement et de raccordement à d'autres voies publiques ;

2° Les travaux de création ou d'établissement d'aérodromes de catégorie A, de canaux de navigation d'une longueur supérieure à 5 km, accessibles aux bateaux de plus de 1 500 tonnes de port en lourd, de chemins de fer d'intérêt général, de lignes de transport public par véhicules guidés sur coussins d'air (aérotrains), de canalisations d'intérêt général destinées au transport de gaz combustibles ou d'hydrocarbures, ( Mots remplacés, D. n° 99-225, 22 mars 1999, art. 29) <de centrales électriques d'une puissance égale ou supérieure à 100 mégawatts, d'usines utilisant l'énergie des mers ainsi que d'aménagements hydroélectriques d'une puissance maximale brute égale ou supérieure à 100 mégawatts > et d'installations liées à la production ou au développement de l'énergie atomique ;

3° Les travaux d'adduction des eaux d'un bassin fluvial dans un autre, lorsque cette adduction porte sur un débit maximal dépassant 1 000 litres par seconde.

• Publicité

L'acte portant DUP est publié au recueil des actes administratifs, au Journal Officiel et en affichage en Mairie.

• Les effets de la déclaration d'utilité publique

L'effet essentiel est de permettre à l'expropriant de réaliser son opération et d'exproprier les biens nécessaires.

• Peut-on exercer un recours ?

On peut exercer un recours gracieux et on peut exercer un recours contentieux pour excès de pouvoir devant le Tribunal Administratif.

Cependant, ce recours n'a aucun intérêt compte tenu de la durée des procédures administratives qui n'empêche pas l'Administration d'exproprier.

Pour le cas où un client se présente en voulant attaquer une déclaration d'utilité publique, il y a lieu de le prévenir que cette action est vouée à l'échec et ne serait générer que des dommages et intérêts. En rappelant d'ailleurs l'adage « ouvrage public mal construit ne se détruit pas ».

2. L'ENQUETE PARCELLAIRE ET L'ARRETE DE CESSIBILITE

L'expropriant doit déterminer avec précision les emprises foncières qui lui sont nécessaires pour réaliser son projet.

2.1 – Le lancement de l'enquête

L'enquête débute à l'initiative du préfet. L'expropriant lui demande de lancer l'enquête parcellaire en lui transmettant :

-le plan parcellaire

-la liste des propriétaires concernés.

Le préfet va prescrire l'arrêté d'ouverture de l'enquête (Art. R.11.20 du Code de l'Expropriation), doit en faire une publicité.

Article **R. 11-20 : Le préfet désigne, par arrêté, dans les conditions fixées au premier alinéa de l'article R. 11-4 et parmi les personnes mentionnées à l'article R. 11-5, un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête. Le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête désigné pour procéder à l'enquête prescrite en application de la section I peut être désigné pour procéder également à l'enquête prévue à la section II du présent chapitre L'indemnisation du commissaire enquêteur ou des membres de la commission d'enquête est assurée dans les conditions prévues à l'article R. 11-6.

Le même arrêté précise :

1° L'objet de l'enquête, la date à laquelle celle-ci sera ouverte, sa durée qui ne peut être inférieure à quinze jours ;

2° Les jours et heures où les dossiers pourront être consultés dans les mairies et les observations recueillies sur des registres ouverts à cet effet qui seront établis sur feuillets non mobiles, cotés et paraphés par le maire ;

3° Le lieu où siège le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête ;

4° Le délai dans lequel le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête doit donner son avis à l'issue de l'enquête, ledit délai ne pouvant excéder un mois.

Un avis portant ces indications à la connaissance du public est publié par voie d'affiches, et éventuellement par tous autres procédés, dans chacune des communes désignées par le préfet. Cette désignation porte au minimum sur toutes les communes sur le territoire desquelles l'opération doit avoir lieu. L'accomplissement de cette mesure de publicité incombe au maire ; il est certifié par lui.

Le même avis est en outre inséré en caractères apparents dans un des journaux diffusés dans le département.

Il est à rappeler que chaque propriétaire est théoriquement informé de cette enquête et doit dénoncer ses locataires.

Chaque propriétaire peut faire valoir ses droits soit par écrit sur le registre d'enquête ou par une note destinée au commissaire-enquêteur.

A la suite de l'enquête parcellaire, nous aurons un arrêté de cessibilité.

2.2 – Le résultat de l'enquête parcellaire : l'arrêté de cessibilité

D'après le dossier d'enquête parcellaire, le préfet déclare cessible les propriétés ou les parties de propriété nécessaires à la réalisation de l'opération déclarée d'utilité publique.

L'arrêté de cessibilité a pour objet :

- d'identifier exactement les propriétés

- d'identifier les propriétaires

L'arrêté de cessibilité est publiée au Recueil des actes administratifs.

Tout propriétaire concerné peut demander au Tribunal Administratif l'annulation de l'arrêté de cessibilité pour vice de forme, incompétence, excès de pouvoir.

Le dossier est alors transmis au Juge.

2.3 – Transmission du dossier au juge

Là commence la phase judiciaire de l'expropriation.

Avant d'examiner le rôle du Juge de l'Expropriation, il y a lieu de rappeler en introduction la procédure.

II - LA PROCEDURE JUDICIAIRE

La phase judiciaire de la procédure va comporter deux étapes essentielles :

- l'ordonnance d'expropriation par laquelle le juge transfère la propriété des biens au profit de l'expropriant, mais sans que celui-ci puisse encore en prendre possession ;

- la procédure judiciaire de fixation des indemnités, c'est-à-dire le déroulement de la procédure devant le juge de l'expropriation qui aboutit à la fixation des indemnités ; après quoi, l'expropriant pourra prendre possession des biens.

1. L'ORDONNANCE D'EXPROPRIATION

1.1 - Le juge rend son ordonnance d'expropriation (Art. L.12.1 du Code de l'Expropriation)

Article L. 12-1 : Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers est opéré par voie, soit d'accord amiable, soit d'ordonnance. L'ordonnance est rendue, sur le vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le chapitre Ier ont été accomplies et dans les huit jours de la production de ces pièces, par le juge dont la désignation est prévue à l'article L. 13-1 ci-après. L'ordonnance envoie l'expropriant en possession, sous réserve qu'il se conforme aux dispositions du chapitre III et de l'article L. 15-2.

Le Préfet, après avoir pris son arrêté de cessibilité, transmet l'ensemble du dossier au juge.

Le juge doit normalement rendre son ordonnance dans les 8 jours. Le rôle du Juge est limité à ce travail. Il n'a pas à apprécier l'opportunité de l'opération, ni à contester l'utilité publique

.

L'ordonnance d'expropriation désigne exactement :

- les biens à exproprier ;

- les propriétaires touchés ;

- et la collectivité ou l'organisme au profit de qui est prononcée l'expropriation.

1.2 – Publicité de l'ordonnance

Cette ordonnance bénéficie d'une publicité. L'ordonnance est envoyée à chaque propriétaire ou indivisaire, au nu-propriétaire et à l'usufruitier, le tout par lettre recommandée. Comme tout acte portant transfert de propriété, l'ordonnance est publiée au Bureau des Hypothèques.

1.3 – Les effets de l'ordonnance d'expropriation

- L'expropriant devient propriétaire des biens, ce qui fait que l'exproprié de peut plus vendre son bien et, inversement, l'expropriant a toutes les charges et obligations d'un propriétaire.

Naturellement, dans sa grande bonté, l'état a considéré que reste toutefois à la charge de l'exproprié jusqu'à la fin de l'année en cours les impôts.

- L'extinction des droits, tous les droits réels ou personnels existant sur les biens expropriés sont automatiquement éteints à la date de l'expropriation.

1.4 - Recours

Il n'y a pas d'appel possible contre l'ordonnance, mais seulement un recours en cassation. Pour faire casser l'ordonnance, il faut pouvoir invoquer un motif d'incompétence, un excès de pouvoir ou un vice de forme.

Le pourvoi en cassation n'est pas suspensif.

Dès lors, attaquer l'ordonnance d'expropriation ne présente vraiment de l'intérêt que si l'on a attaqué antérieurement l'acte de déclaration d'utilité publique, ou au moins l'arrêté de cessibilité. Sur un plan général, comme d'habitude lorsque l'on s'attaque à l'Etat, les chances de succès sont très limitées.

2. L'INDEMNISATION

La procédure de l'expropriation constitue un moyen exorbitant du droit commun, dont dispose l'Etat pour acquérir la propriété des biens qui sont indispensables à la réalisation du projets, à la condition que ceux-ci ont été reconnus d'utilité publique. On considère qu'elle constitue une cession ou vente forcée. L'exproprié ne reçoit pas un prix de vente, mais une indemnité en réparation d'un préjudice subi

Les textes indiquent qu'il y a nécessité de réparer le préjudice subi

L'Art L. 13.13 du Code de l'Expropriation oblige l'Administration à réparer l'intégralité du préjudice subi par l'expropriation. Cela est rarement fait (préjudice moral).

Article L. 13-13 : Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.

L'indemnité doit théoriquement permettre à l'exproprié de se replacer en même ou semblable état, de parvenir au rétablissement de l'équilibre rompu par la procédure d'expropriation.

Il est donc indispensable que les personnes lésées par l'emprise soient indemnisées de telle sorte que soit réparé l'entier préjudice qu'elles ont subi. L'indemnité est à la mesure du dommage, ce qui implique qu'elle doit rester également dans la limite du préjudice.

Tout ceci est soumis au pouvoir de l'appréciation du Juge.

Il faut donc une indemnité du seul préjudice, l'allocation d'une indemnité satisfactoire.

3. L'EVALUATION DU PREJUDICE

3.1. Le caractère du préjudice

L'article L. 13.13 nous indique que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Le préjudice doit être direct. Il est nécessaire qu'il y ait une emprise. Le préjudice moral est exclu. Le préjudice doit être certain, ce qui indique qu'il n'est pas possible d'indemniser le préjudice éventuel.

3.2. En résumé, comment se calculent les indemnités ?

L'indemnité se fait en argent. L'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Le Juge doit fixer les indemnités

-en prenant en considération la valeur du bien à la date du jugement,

-en retenant la consistance du bien à la date de l'ordonnance de l'expropriation,

-en considérant l'usage effectif du bien 1 an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique,

-en prenant en compte les déclarations fiscales antérieures se rapportant au bien exproprié,

-en tenant compte des accords amiables( ce qui peut poser problème car dans le cadre d'une opération de grande envergure ,le seul acheteur potentiel est l'état donc il n'y aplus de marché libre).

On notera que le législateur dans sa grande bonté a orchestré un système de coordination fortement compliqué. Puisque le Juge est obligé de se placer successivement à 3 dates différentes pour fixer les indemnités.

3.3. En ce qui concerne le calcul de l'indemnité

Nous rappelons que l'indemnisation doit couvrir tout le préjudice subi ; c'est pourquoi, diverses indemnités peuvent être versées : une indemnité principale et des indemnités accessoires.

L'indemnité principale correspond à la valeur du bien exproprié. Les biens les plus fréquemment expropriés sont :

-les terrains à bâtir

-les terrains agricoles

-les immeubles bâtis

-les fonds de commerce

Les indemnités accessoires pourront être versées. Le législateur prétend que le préjudice causé par l'expropriation doit être réparé au maximum, notamment :

- l'indemnité de réemploi qui est destinée à couvrir les frais que l'exproprié aura à supporter pour remplacer le bien exproprié ;

- l'indemnité de dépréciation du surplus, mais le surplus ne bénéficiera pas de l'indemnité de réemploi ;

- l'indemnité de clôture ou de plantation, de rétablissement d'une annexe etc;

- l'indemnité de déménagement.

3.4. Situations particulières

Tout d'abord, en ce qui concerne l'emprise partielle, il arrive fréquemment, notamment dans les opérations routières, que l'expropriation ne porte que sur une partie de terrain ou de propriété. Cela peut avoir des conséquences graves pour le propriétaire dont le surplus de la propriété peut se trouver inutilisable ou déprécié.

La loi aménage deux systèmes deux systèmes de compensation :

-la réquisition d'emprise totale

-la dépréciation du surplus.

3.5. En ce qui concerne les problèmes de l'indivision

Il s'agit des cas où plusieurs personnes sont propriétaires en commun d'un bien.

En cas de désaccord d'un seul indivisaire ou d'un seul des propriétaires, même si les autres ont traité à l'amiable, l'expropriant doit engager la procédure d'expropriation. Il le fait contre tous les indivisaires, mais le Juge en général se rapportera à l'accord intervenu entre les autres indivisaires.

L'on peut voir aussi le problème des expropriations de sous-sol, de voie privée, de rivière et de ruisseau, ainsi que des surplombs.

3.6. En ce qui concerne l'indemnisation des locataires

Il ne faut pas oublier notamment que l'autorité expropriante doit indemnisé les locataires, fermiers, exploitants qui ne sont pas expropriés, mais qui sont évincés.

Il y a lieu de noter que ces exploitants bénéficient parfois d'indemnités supérieures à celles du propriétaire.

L'indemnisation se fait :

-pour les locataires d'habitation ou professionnels,

-pour les locataires commerçant, artisans, industriels,

-et naturellement pour les locataires agricoles.

4. LA PRISE EN POSSESSION DES BIENS PAR L'EXPROPRIANT

Le paiement des indemnités

L'expropriant ne peut pas, sauf accord du propriétaire et, s'il y a lieu, du locataire, prendre possession du bien exproprié tant qu'il n'a pas payé les indemnités ou tant qu'il ne les a pas consignées en cas d'obstacle au paiement.

De plus, il doit attendre un mois, une fois le paiement effectué, pour prendre réellement possession du terrain ou de l'immeuble exproprié.

Il est important de savoir que l'on ne peut forcer l'état à payer si ce n'est pas le biais de la demande d'inscription d'office au budget dans certain cas

Le paiement de l'indemnité est donc subordonné

-aux différentes justifications à produire par le propriétaire et par le locataire,

-à ce qu'il n'y a pas d'obstacles au paiement,

-à ce qu'il n'y a pas de retard dans le paiement. Dans ce cas contraire, les intérêts de retard peuvent être dus par l'Administration mais naturellement, dans sa grande bonté, le législateur a prévu que, si l'indemnité n'a pas été payée dans les 3 mois, l'exproprié a droit aux intérêts de retard à la condition bien entendu qu'il en ait fait la demande. De plus, il est possible d'envisager la réévaluation de l'indemnité, si l'indemnité n'est pas payée où consignée dans le délai d'1 an à compter de la date de la décision définitive, l'exproprié peut demander au Juge de l'Expropriation de réévaluer l'indemnité.

-éventuellement, au versement d'un acompte.

5. LES RECOURS

L'exproprié peut naturellement faire appel de la décision, à la condition qu'il dépose un mémoire dans le délai de 2 mois dans son appel.

Suite à cet exposé exhaustif et dans le pour de futur avocat, soit de l'expropriant, soit de l'exproprié, il y a lieu de revoir le rôle du Juge de l'Expropriation.

LE ROLE DU JUGE DE L'EXPROPRIATION :

Le Juge de l'Expropriation

Chargé de faire œuvre de justice, le Juge de l'expropriation fait intervenir bien d'autres éléments dans la détermination de l'indemnité qu'il alloue à l'exproprié, que la seule valeur de marché de l'immeuble, si tant est que cette valeur puisse être fixée objectivement. La recherche du préjudice devient alors aussi importante que la recherche de la valeur, et à l'indemnisation du propriétaire s'ajoute de plus en plus souvent celle de l'occupant.

Curieuse institution que le juge de l'expropriation : comme tous les magistrats, il rencontre les

particuliers, mais il est le seul à le faire en se transportant obligatoirement chez eux. Certes, le rôle d'imprésario judiciaire, à le supposer opportun, ne lui est pas dévolu par la loi, mais cette particularité de l'obligation du transport sur les lieux en fait une vitrine de la justice.

Il est amené à prononcer un transfert de propriété au profit de la collectivité sans pouvoir vraiment vérifier si celui qu'il prive du bien est le propriétaire incontestable.

Il peut constater un accord entre les parties, comme tout juge de droit commun peut le faire mais, à la différence des autres, il ne peut rechercher la validité de ces accords et, si celle-ci est contestée, les parties sont renvoyées " devant qui de droit ". Juge d'exception à compétence strictement délimitée, il n'a même pas la compétence pour dire qui serait compétent à sa place alors que c'est une obligation pour tout autre juge judiciaire ?

Quel est donc le rôle du juge de l'expropriation ? On ne détaillera pas sa compétence d'attribution, qui pour être vaste, se réduit au quotidien à l'expropriation, la préemption et au délaissement sur emplacement réservé. On n'évoquera pas non plus le transfert de propriété, qui cause peu de difficultés avec les expropriants.

La définition du juge de l'expropriation, synthétique, donc forcément inexacte, pourrait être la suivante : juge spécialisé dans la fixation des prix du foncier et des indemnités de dépossession ou de dévalorisation d'un bien immobilier lors d'une opération d'aménagement.

En un mot, le juge intervient, sans apprécier la validité ou la régularité des actes administratifs, pour répondre à la question principale : quelle est la valeur vénale du bien exproprié ? Cette valeur, sauf exception légale, est fixée selon une méthode dont le choix relève du pouvoir souverain des juridictions de premier et deuxième degrés. Les rares cas de méthode imposée sont justement dérogatoires du droit commun (résorption de l'habitat insalubre, loi Vivien, plafond légal de densité ou coefficient d'occupation des sols excédentaires...).

Répondre à cette question principale, c'est dire quel prix le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditions normales, abstraction faite de toute considération spéculative ou personnelle. On se souvient, dans La curée de Zola, du petit jeu consistant à acheter, plus-value en vue, des terrains devant être expropriés, ou de César Biroteau, le parfumeur imaginé par Balzac, qui achète des terrains donnés à bail en sachant que les contrats vont expirer. Ou encore de César (encore un) Soubeyran, le papet de L'eau des collines de Pagnol, qui dit à Ugolin : " Si tu vas demander, tu fais voir que tu as envie, et alors on te dit des prix trois fois trop cher. Et puis Florette, si elle sait que c'est pour nous, elle ne vendra pas". Chacun sait bien que, du fonctionnaire muté, au couple en cours de divorce, en passant par le propriétaire qui a absolument besoin d'une parcelle contiguë pour rendre la sienne constructible, la rencontre de l'offre et de la demande est parfois sujette à contrainte.

Un bien n'a pas de valeur absolue

Mais cette notion de valeur vénale est en outre beaucoup plus complexe car, dans la réalité, il n'existe pas de valeur absolue, intrinsèque ou raisonnable d'un bien, et l'évaluation immobilière n'est pas une science exacte. Un même immeuble sera estimé au plus fort par son propriétaire, s'il est exproprié, au plus bas, s'il est reçu en donation ou inclus dans une déclaration d'ISF, ou selon les modalités prévues au contrat d'assurance s'il est sinistré, ou selon un barème légal s'il est imposé au titre de la plus-value sur cession immobilière. Ce n'est pas choquant car la finalité, la date de valeur et le fondement sont différents pour chaque régime. Parfois même, des biens quasi invendables sur le marché, tels des talus en bordure de route, ne reçoivent une valeur que parce qu'ils sont expropriés. Et comment ne pas faire un parallèle avec la Commission de conciliation des impôts, où les contribuables redressés sur la valeur vénale s'obstinent à démontrer que leur bien vaut moins que la valeur opposée par l'administration fiscale ?

Par ailleurs, les données économiques évoluent. Autrefois, la pénurie de locaux à louer a conduit le législateur à faire bénéficier les locataires commerciaux d'une situation juridiquement protégée, d'où la constatation sur le marché d'une décote de la valeur des locaux occupés, répercutée dans les indemnités d'expropriation. Les expropriants y trouvaient leur avantage car l'abattement ainsi opéré sur l'indemnité due au propriétaire compensait pour eux, dans une certaine mesure, la charge d'indemniser l'occupant.

Depuis au moins vingt ans, les locaux à usage de bureaux ou de commerce ont été construits en nombre excessif, de nouveaux modes de location commerciale moins contraignants pour les propriétaires apparaissent, les liquidations se sont multipliées, certaines catégories de locataires sont devenues plus mobiles, et la principale difficulté pour le propriétaire est souvent de retrouver un locataire solvable.

Il en résulte que les locaux vides sont parfois fortement dépréciés, que souvent les immeubles à usage de bureaux n'ont de valeur qu'occupés et qu'il n'y a peut-être plus lieu, alors, d'appliquer un abattement pour occupation aux locaux pris à bail : l'expropriant sera probablement de plus en plus souvent amené à dédommager l'occupant tout en supportant la pleine indemnisation du propriétaire. Et il faudrait aussi évoquer le mouvement actuel de doctrine, encore naissant mais déjà bien connu, visant à reconsidérer les méthodes d'évaluation des tréfonds, notamment en centre ville où leurs possibilités de valorisation ont évolué notamment avec la pénurie de parcs de stationnement.

Indemnités accessoires

En plus de la question principale, la valeur vénale, il existe des questions complémentaires, comme l'indemnisation du préjudice au moyen d'indemnités accessoires, quand elles sont permises.

Assurément, ces indemnités accessoires, inconnues du moins sous cette forme lors de ventes sur le marché libre, contribuent à augmenter les prix judiciaires, même si l'indemnité principale coïncide avec l'offre.

La complexité, on pourrait même dire l'ambiguïté, de la fonction du juge de l'expropriation apparaît désormais ! Son rôle est mixte : il fixe une valeur et il répare un préjudice.

Quant à la fonction réparatrice, dans la faible latitude permise par la loi, la mission de protection de la propriété privée dévolue aux juges judiciaires est prise très au sérieux par les juges de l'expropriation : l'exproprié est en position d'infériorité face à un expropriant professionnel, assisté par le service des Domaines et détenteur des prérogatives de puissance publique. De surcroît, l'exproprié ne veut pas vendre mais est dépossédé contre son gré, même si ce n'est souvent qu'une fiction légale (voir ci-dessous) avec la multiplication des déclarations d'intention d'aliéner et délaissements.

Le juge doit donc à la fois faire abstraction de toute sensiblerie vis-à-vis de l'exproprié et limiter les effets de l'inégalité structurelle, qui n'est pas anormale en soi parce que fondée sur l'utilité publique. D'où parfois une grande frustration et une impres