IMMOBILIER VOTRE AVOCAT VOUS INFORME
janv. 2011
ImmobilierVotre aVocat Vous informe
dans ce numéro
Bail d'habitation
Copropriété
Bail commercial
Transactions immobilières
Professionnels
de l'immobilier
Loi n° 2010-1609, 22 déc.
2010 relative à l'exécution
des décisions de justice,
aux conditions d'exercice
de certaines professions
réglementées et aux experts
judiciaires,
JO 23 déc., p. 22552.
Civ. 3e, 8 déc. 2010,
n° 09-71.124.
#Bail d'haBitation
Modifications apportées par la loi
« exécution des décisions de justice »
du 22 décembre 2010
Les huissiers peuvent dorénavant accéder
aux parties communes des immeubles
d'habitation pour l'accomplissement de
leurs missions de signification ou d'exécution. Cette faculté leur est donnée par la loi du 22 décembre 2010, publiée au Journal officiel du 23 décembre 2010.
En outre, cette loi instaure une procédure de constat d'abandon du logement. Ainsi, le bailleur
peut maintenant, lorsque des éléments lui laissent supposer que le logement est abandonné par
ses occupants, mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise
en demeure doit impérativement être réalisée par exploit d'huissier, et notamment dans le cadre
de la délivrance d'un commandement pour défaut d'assurance ou pour défaut de paiement du
loyer. En cas de non-réponse dans le mois de la signification, il appartiendra alors à l'huissier de
constater l'état d'abandon du logement. Ce constat pourra déboucher sur la constatation, par le
juge, de la résiliation du bail. Les conditions de cette résiliation restent toutefois à définir par un
décret à venir.
La loi du 22 décembre 2010 rend également obligatoire la notification au préfet des demandes
additionnelles formulées pour obtenir le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat de bail
pour impayé de loyer.
Enfin, cette loi apporte des précisions en matière d'état des lieux. Les modifications applicables
désormais sont les suivantes :
- l'état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;
-en dehors de l'intervention d'un huissier, l'état des lieux est établi contradictoirement (en présence du bailleur et du locataire) et amiablement ;
-en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire ;
-lorsque l'état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret
en Conseil d'État.
Charges locatives : elles sont exigibles seulement si le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives
En matière de bail d'habitation (dans le privé ou en HLM), lorsque les charges locatives donnent
lieu au paiement de provisions, le bailleur doit respecter son obligation de procéder à une régularisation annuelle.
Dans une décision du 8 décembre 2010, la Cour de cassation rappelle qu'à l'occasion de cette
régularisation, deux étapes doivent être scrupuleusement respectées :
* un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature
de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires
;
* durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la
disposition des locataires.
Si l'une de ces deux formalités n'est pas accomplie, le locataire peut demander le remboursement
des sommes encaissées.
Dans cette affaire, le locataire avait vu son bail résilié de plein droit. Il avait demandé, à son tour,
au tribunal le remboursement de charges indûment perçues par le bailleur.
Alors qu'en appel, sa demande a été rejetée parce que le juge a estimé qu'il n'avait jamais manifesté la moindre contestation auparavant concernant le paiement des charges, la Cour de cassation considère que le juge du fond aurait dû constater que le bailleur avait communiqué au locataire le mode de répartition des charges et qu'il avait tenu à sa disposition les pièces justificatives,
fût-ce devant lui.
Loi n° 2010-1488, 7 déc. 2010,
art. 27, JO 8 déc., p. 21467.
Décr. n° 2010-1601,
20 déc. 2010,
JO 22 déc., p. 22496.
Civ. 3e, 17 nov. 2010,
n° 10-11.287.
Nouvelle organisation du marché de l'électricité : répercussions sur les charges locatives récupérables
Le bailleur est autorisé, depuis la modification opérée par la loi du 7 décembre 2010, à récupérer
la dépense acquittée au titre des charges récupérables, toutes taxes comprises, lorsque cette dépense a été exposée dans le cadre d'un contrat d'entreprise « ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux ». Cette nouvelle
disposition est applicable au contrat de bail concernant un logement du secteur privé ou social.
Dispositif Scellier : les plafonds de loyer sont revus à la baisse
Depuis sa mise en place en janvier 2009, le dispositif d'investissement locatif Scellier essuie diverses critiques touchant notamment aux plafonds de loyer souvent bien au-delà des prix du
marché, à l'hétérogénéité des zones dessinées par la loi, etc.
Afin de « mieux prendre en compte la réalité des marchés locatifs privés », le décret du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à certains
dispositifs d'aide à l'investissement locatif prévoit une série de mesures.
Tout d'abord, de nouveaux plafonds de loyer, moins élevés, concernent les logements acquis,
construits ou financés par des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) souscrites à
partir du 1er janvier 2011. Ainsi, les plafonds de loyer mensuel passent :
-de 21,72 à 16,10 n/m2 en zone A ;
-de 15,10 à 13 n/m2 en zone B1
-de 12,35 à 10,60 n/m2 en zone B2
-de 9,05 à 6,10 n/m2 en zone C.
De plus, ce décret crée une nouvelle zone dénommée A bis, comprenant des communes, dont la
liste est fixée par un arrêté du 22 décembre 2010 ; il s'agit de Paris et de certaines communes de
la petite couronne. Dans cette zone, le plafond de loyer mensuel est fixé à 21,70 n/m2.
Enfin, les règles d'indexation des plafonds de loyer et de ressources applicables à l'investissement
locatif et celles applicables aux baux de location et au logement social sont harmonisées. Ces
dispositions sont applicables depuis le 1er janvier 2011.
#copropriété
Vente d'un lot de copropriété : elle est valable, en l'absence de règlement de copropriété, si ce lot est parfaitement individualisé
En principe, depuis la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété doit avoir son règlement de copropriété. Toutefois, il reste encore aujourd'hui quelques exceptions, concernant de très anciennes
copropriétés (nées avant 1965) ou dans des immeubles appartenant à l'origine à un seul propriétaire et qui, pour des raisons diverses, ont été revendus par lots.
La décision rendue par la Cour de cassation le 17 novembre 2010 s'inscrit dans cette hypothèse
très rare.
Il s'agissait d'une copropriété constituée de deux copropriétaires. Un des copropriétaires vend son
lot. L'autre copropriétaire assigne le vendeur et l'acheteur en nullité de la vente, en invoquant le
fait qu'aucun règlement de copropriété n'a été préalablement établi. La Cour de cassation rejette
sa demande, estimant que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété
ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors que ces lots sont individualisés et qu'il
n'en résulte aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire.
Attention, cependant, au contexte particulier dans lequel cette décision intervient. En effet, la demande est formée par l'un des deux copropriétaires et non par l'acheteur. Or, le copropriétaire est
censé connaître ses droits et devoirs (notamment savoir qu'un règlement de copropriété doit exister
dans toute copropriété). Alors que si la réclamation avait été faite par l'acheteur, la solution aurait
probablement été différente. L'acheteur, lui, aurait alors pu faire valoir, dans cette même situation
(achat d'un lot parfaitement individualisé), qu'il n'avait pas été suffisamment informé concernant,
notamment, la destination de l'immeuble, l'affectation précise de son lot. Il aurait aussi pu invoquer
qu'il n'était pas correctement informé sur son exacte fonction contributive aux charges.
#Bail commercial
Évolution des facteurs locaux de commercialité : prise en compte de l'activité du souslocataire
L'évolution des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier compte tenu de leur intérêt pour
le commerce considéré. La Cour de cassation vient cependant de préciser que fait aussi partie des
critères à prendre en compte l'activité du sous-locataire. En l'espèce, un bailleur loue des locaux
à un locataire principal qui sous-loue à son tour une partie des lieux. Le bailleur veut obtenir le
déplafonnement du loyer, et justifie cette demande par l'activité de son locataire (principal) mais
aussi par celle du sous-locataire.
Civ. 3e, 8 déc. 2010,
n° 09-70.784.
A. d'Andigné-Morand,
Baux commerciaux
2010/2011, Encyclopédie
Delmas, 15e éd.
Décr. n° 2010-1662,
28 déc. 2010 relatif à la
mention du classement énergétique des bâtiments dans
les annonces immobilières,
JO 30 déc., p. 23221.
Sa demande est au départ rejetée, notamment parce que les juges considèrent qu'il n'y avait pas
lieu de prendre en considération l'activité de la société sous-locataire pour déterminer l'intérêt
d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative.
Or, la Cour de cassation revient sur cette motivation. Elle estime, quant à elle, que le juge aurait dû
mesurer l'évolution des facteurs locaux de commercialité en tenant compte, aussi, et au contraire,
de l'activité du sous-locataire.
Zoom - Notion de facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité sont des éléments extérieurs aux lieux loués. Ce peut être
par exemple l'augmentation de la population du quartier par suite de constructions nouvelles,
l'ouverture d'un marché ou d'une station de Métro/RER à proximité, l'augmentation des taxes
professionnelles ou du chiffre d'affaires des commerçants de la zone avoisinante, ou encore la
disparitiond'uncommerceconcurrent,lepercementd'unevoie,l'augmentationdelapopulation
locale, la transformation d'une artère en rue piétonne, la présence de squatters et toxicomanes.
En revanche, ne constitue pas un critère à retenir la gestion personnelle du commerçant qui ne
doit, en aucun cas, être prise en considération. De même pour la rénovation de l'immeuble loué.
#transactions immoBilières
Annonces immobilières : modifications apportées par le décret « étiquette énergie »
Depuis le 1er janvier 2011, le classement énergétique des biens immobiliers à la mise en vente ou
à la location doit être mentionné dans les annonces immobilières, que celles-ci soient diffusées
dans la presse écrite, par Internet ou affichées dans une vitrine. Cette obligation résulte du décret
du 28 décembre 2010, faisant suite à la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010. Elle concerne toute
annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un
diagnostic de performance énergétique.
Une distinction est opérée entre les annonces immobilières publiées dans la presse écrite, celles
affichées dans une vitrine et celles diffusées par Internet :
- pour les annonces immobilières insérées dans la presse écrite : il est prévu, sans distinguer entre
annonces émanant de particuliers et annonces professionnelles, que, « à compter du 1er janvier
2011, elles doivent mentionner la lettre [comprise entre A et G] correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique prévu par l'e) de l'article R. 134-2 du code de la construction et
de l'habitation ». Il s'agit du classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application
d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou
estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée
à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. Cette mention précédée des mots « classe
énergie » doit être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de
l'annonce
;
- pour les annonces affichées dans les locaux des personnes physiques ou morales exerçant une
activité liée à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la
vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis : elles doivent, à compter de la même date, faire apparaître le classement énergétique du bien sur l'échelle
de référence prévue par l'e) de l'article R. 134-2 susvisé. Cette mention, lisible et en couleur, doit
représenter au moins 5 % de la surface du support
;
- enfin, pour les annonces présentées au public par un réseau de communications électroniques
:
toujours à compter du 1er janvier 2011, elles font apparaître le classement énergétique du bien
sur l'échelle de référence prévue par le e) de l'article R. 134-2 précité. Cette mention, lisible et en
couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.
En revanche, ces dispositions ne s'appliquent pas en cas de vente d'un immeuble à construire.
#professionnels de l'immoBilier
Dispense de garantie financière et simplification de la procédure d'obtention de la
carte professionnelle
-Les conditions dans lesquelles le professionnel de l'immobilier peut être dispensé de garantie
financière sont précisées dans le décret du 30 décembre 2010. Tout d'abord, cette dispense, qui
vaut lors de la délivrance comme lors du renouvellement de la carte professionnelle, est condition-
née par une déclaration sur l'honneur de la part du professionnel de l'immobilier. Cette déclaration mentionne qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par lui, à l'occasion de
tout ou partie des activités pour lesquelles la carte ou son renouvellement est demandé, d'autres
fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Dans ce
cas, le professionnel ne produit, au titre des activités concernées par la déclaration sur l'honneur,
l'attestation de garantie financière que lorsqu'il a choisi d'en souscrire une.
Décr. n° 2010-1707,
30 déc. 2010 modifiant le
décret n° 72-678 du 20 juil.
1972 fixant les conditions
d'application de la loi
n° 70-9 du 2 janv. 1970
réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et
fonds de commerce,
JO 31 déc., p. 23455.
De plus, la dispense entraîne une ou des mentions sur la carte professionnelle : pour l'activité
concernée par la déclaration sur l'honneur, est apposée la mention « Non-détention de fonds
»
ainsi que, le cas échéant, la mention « Absence de garantie financière »
.
Enfin, en cas de dispense, tous les documents, contrats et correspondances à usage professionnel,
ainsi que l'affiche qui doit être apposée, en évidence, dans tous les lieux où la clientèle est reçue,
doivent indiquer, en caractères très apparents, pour l'activité concernée, que l'intéressé ne doit
recevoir ni détenir d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération
ou de sa commission. Cette indication figure aussi dans toute publicité commerciale émanant
du titulaire. Cette affiche est apposée, en évidence, dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire
extérieur, s'il en existe un.
-Le décret du 30 décembre 2010 opère en outre une simplification de la procédure d'obtention
de la carte professionnelle par les ressortissants d'un État membre de la Communauté européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Ainsi, ces derniers
peuvent obtenir la carte professionnelle sans avoir à produire d'attestation d'exercice délivrée par
l'autorité compétente de l'État concerné.
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