vente (3)
Une SCI a acheté un bien immobilier par l'intermédiaire d'agents immobiliers titulaires de mandats donnés par les propriétaires. Une clause de non garantie de tous vices, apparents comme cachés, a été convenue, étant expressément indiqué que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra s'appliquer.
Après la vente, des désordres affectant le chauffage et la charpente se sont manifestés. Ils ont été constatés par un rapport d'expertise amiable non contradictoire.
La SCI a assigné les vendeurs et les agents immobiliers en remboursement d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts, sur le fondement des vices cachés.
Pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés contre les vendeurs, la Cour d'Appel a retenu « que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art. »
1) Au visa de l'article 1642 du Code Civil, la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile - 3 novembre 2011) a cassé l'arrêt au motif que « la Cour d'Appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé. »
L'article 1642 énonce que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »
L'acheteur profane est tenu d'un examen normal de la chose vendue, d'un devoir minimal de vigilance, dans les conditions d'une personne dépourvue de toute qualité technique, sans devoir procéder à des investigations particulières dépassant la simple observation visuelle de l'apparence extérieure du bien. Il doit pouvoir déceler un vice apparent, c'est-à-dire un désordre dont l'acquéreur peut se convaincre lui-même.
Il y a lieu de préciser que le vice n'est considéré comme apparent que s'il a été perçu comme tel dans sa cause, ses manifestations et ses conséquences dommageables.
Il a été jugé qu'un défaut apparent est un défaut visible qui doit l'être dans toutes ses conséquences et toute son étendue pour un maître de l'ouvrage profane et que, en l'espèce, l'acheteur, non notoirement compétent en matière de construction, n'a pu percevoir dans leur ampleur et leur consistance les défauts révélés au moment de sa prise de possession des lieux. (Cassation 3è civ. 23 février 2000).
Dans le cas d'espèce, le vice n'était pas visible. Il avait été dissimulé par divers éléments de construction. Il ne pouvait être décelé par des investigations normales ou élémentaires ou encore minimales ou après un examen normalement attentif de la chose, suivant les termes de diverses décisions.
Le vice caché était donc caractérisé.
Mais, les juges du fond n'ont pas retenu le vice en faisant grief à l'acheteur de ne pas avoir fait appel à un spécialiste pour vérifier l'absence de tout vice.
L'arrêt du 3 novembre 2011 précité a décidé, à cet égard, qu'il ne peut être exigé de l'acheteur profane qu'il recoure aux services d'un spécialiste pour s'assurer de l'absence de tout vice affectant le bien objet de la vente.
Ne constitue pas une négligence de l'acheteur le fait de ne s'être pas entouré de l'avis d'un homme de l'art.
La Cour de Cassation avait déjà jugé (Assemblée plénière du 27 octobre 2006) que :
« Les acquéreurs d'une maison d'habitation ayant assigné leur vendeur en paiement de dommages-intérêts au titre des désordres affectant la charpente (présence d'insectes xylophages) et les tuiles de la toiture en invoquant l'existence de vices cachés, doit être cassé l'arrêt qui, pour rejeter leur demande, retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu'à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l'accès aux combles, s'il était peut-être difficile, n'était pas impossible, il ne s'en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l'acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil.
Doit être cassé l'arrêt qui retient, par ailleurs, qu'il appartenait aux acquéreurs de faire constater par un homme de l'art l'état de la charpente et de la couverture et qu'en ne faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été négligents de sorte que le vendeur ne saurait être tenu de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de se convaincre. En ajoutant ainsi à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, la Cour d'appel a violé les textes susvisés. »
L'acheteur profane est donc tenu à un examen normal du bien, sans obligation de recours à un spécialiste.
Néanmoins, dans certaines circonstances, l'acheteur serait bien avisé de se faire assister d'un homme de l'art. Cela éviterait un achat vicié, un procès et parfois un jugement inexécutable en cas d'insolvabilité ou de disparition du vendeur.
2) D'autre part, pour rejeter la demande de l'acheteur contre les agents immobiliers, la Cour d'Appel a estimé que « le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs. »
Au visa de l'article 1382 du Code Civil, la Cour de Cassation a retenu la violation de la loi.
L'article 1382 concerne la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle. En l'absence de tout lien contractuel entre l'acheteur et les agents immobiliers, la responsabilité contractuelle ne pouvait servir de fondement à la demande.
En retenant la responsabilité des agents immobiliers, la Cour de Cassation considère qu'il pèse sur eux une obligation de diligences. Même s'ils ont reçu un mandat du vendeur, ils ont une obligation de conseil et de loyauté envers l'acheteur tiers au mandat. Ils ne peuvent donc se contenter de s'en tenir au descriptif apparent des annonces qu'ils publient. Au titre de leur devoir d'information, ils doivent procéder personnellement aux vérifications tenant à l'état du bien, au besoin en s'adjoignant un professionnel en la matière.
Il convient de relever que les annonces mettaient en avant la rénovation entière du bien pourvu d'une toiture neuve. Cette information imposait une vérification de la part de celui qui les publie.
La responsabilité du professionnel est ainsi renforcée à l'égard de toutes les parties à l'opération de vente.
Une rétractation ne peut en cacher une autre.
L'acquéreur non professionnel d'un bien en vertu d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, la vente d'immeuble à construire, ou la location-accession à la propriété immobilière, peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant cet acte (- article L.271-1 du code de la construction - ne pas confondre la faculté de rétractation et le délai de réflexion de 7 jours).
Le cas ici relaté permet de déterminer les conséquences de la rétractation.
En l'espèce, un acquéreur s'est rétracté dans le délai de 7 jours, puis, à l'intérieur de ce délai, il a déclaré vouloir à nouveau se porter acquéreur du même bien aux conditions initiales prévues dans la promesse.
Mais, comme l'acquéreur n'a pas réitéré la vente par acte authentique, le vendeur l'a assigné en résolution de la vente aux torts de l'acquéreur et en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse.
Le juge du fond a prononcé la résolution aux torts de l'acquéreur, en retenant qu'après rétractation, l'acquéreur s'en était « repenti » avant l'expiration du délai de rétractation.
La Cour de Cassation a censuré cette décision, au motif que la rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat (3ème Civ.13 février 2008).
En d'autres termes, puisque, par l'effet de la rétractation, le contrat n'a jamais existé, il ne peut faire l'objet d'une résolution.
Cet effet est immédiat ; il ne se produit pas à l'expiration du délai de 7 jours. Une fois la faculté de rétractation exercée, l'acquéreur ne peut revenir sur sa décision, même s'il est toujours dans le délai. Rétractation sur rétractation ne vaut.
Bien que la faculté de rétractation ne soit instituée qu'en faveur de l'acquéreur non professionnel, cela ne permet pas de déduire que cet acquéreur dispose d'une totale liberté de décision dans le délai de 7 jours, en particulier de prendre des options contraires, ce qui imposerait d'attendre l'expiration du délai pour finalement être fixé sur le choix final, éventuellement en faisant le bon tri parmi les différentes options prises. L'acquéreur a 7 jours pour réfléchir. Il est libre d'utiliser tout ce laps de temps ou de se décider rapidement. Mais, une fois la décision prise, elle est irrémédiable, sauf circonstances exceptionnelles.
* Un arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2008 rappelle un principe découlant de l'article 1315 du Code Civil qui dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit prouver son exécution.
En l'espèce, une promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'un prêt qui a fait l'objet d'un refus entraînant la renonciation du bénéficiaire à acquérir. Le vendeur a poursuivi le paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif que ce refus avait pour cause le manque de diligence de l'acquéreur dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de ladite condition.
Le vendeur a été débouté au motif que si la lettre de refus ne mentionnait aucune des caractéristiques du prêt sollicité, on ne pouvait en déduire que ce refus avait pour cause une demande irréaliste et qu'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas produite sans preuve que ce fût par la faute de la carence de l'acquéreur.
La Cour de Cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait à l'acquéreur de démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
Si cette preuve n'est pas rapportée, la condition suspensive est considérée comme réalisée en vertu de l'article 1178 du Code Civil (« la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »).
Ainsi, le vendeur doit prouver l'obligation pour l'acquéreur de demander un prêt conforme
aux caractéristiques définies dans la promesse, et l'acquéreur doit prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
A défaut, le comportement fautif de l'acquéreur est sanctionné.
La même solution s'applique si l'acquéreur s'abstient de produire tout document sur sa demande de prêt.
* A propos de cette conformité, il a été jugé que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne pouvait être reproché à l'acquéreur qui avait sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, au motif que ses possibilités financières ne lui permettaient pas d'obtenir un prêt, quelle que soit sa durée (arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007).
La durée du prêt figurant dans la promesse était de 15 ans. Des prêts équivalents successivement sur 12 ans, puis sur 10 ans avaient été refusés. Le vendeur soutenait que la condition suspensive n'avait pu se réaliser par la faute de l'acquéreur en raison de sa demande de prêt non conforme.
Cette faute n'a pas été retenue, car la défaillance de la condition ne provient pas du comportement de l'acquéreur (carence, mauvaise foi...), mais de son incapacité financière.
* Ce cas d'espèce n'autorise pas à penser que l'acquéreur pourrait s'affranchir des stipulations contractuelles relatives aux caractéristiques du prêt sans aucune sanction. Par exemple, il ne peut solliciter un prêt d'un montant supérieur à celui convenu.
L'équité et l'équilibre entre vendeur et acheteur justifient cette jurisprudence.