redressement ou liquidation judiciaires (1)
Un bailleur a loué à une société un local pour les besoins de son activité, suivant un bail commercial qui contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
La société locataire a été déclarée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire ayant opté pour la continuation du bail.
Des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture n'ayant pas été payés, le bailleur a saisi le juge des référés d'une demande de résiliation du bail commercial, d'expulsion et de paiement à diverses sommes, sur le fondement de l'article L622-14 2° du Code de Commerce et de la clause résolutoire, sans cependant faire délivrer au préalable un commandement de payer avec visa de la clause résolutoire, prévu par l'article L145-41 du Code de Commerce.
L'article L622-14 2° dispose notamment que :
« Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ;
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
... »
L'article R622-13 dudit Code indique que :
« ...
Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l'article L. 622-13 et à l'article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation.
... »
L'article L145-41 énonce que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
La Cour d'Appel a déclaré irrecevables les demandes du bailleur au motif que les dispositions de l'article L622-14 du Code précité « ne dérogent pas aux dispositions de l'article L145-41 du Code de Commerce qui prévoient en cas de clause résolutoire la délivrance préalable d'un commandement de payer. »
Dans son pourvoi en cassation, le bailleur a soutenu que, selon l'article L622-14 2°, la demande de résiliation ou de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement déclaratif n'était soumise qu'à la seule condition du délai de trois mois pour agir.
Par arrêt du 28 juin 2011, la Cour de Cassation a dit que « ayant retenu que les dispositions de l'article L622-14 du Code de Commerce ne dérogeaient pas aux dispositions de l'article L145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision. »
Cette décision est parfaitement justifiée en droit.
Dès lors que le bailleur agit en résiliation de bail en se prévalant du bénéfice de la clause résolutoire, les textes régissant cette clause doivent nécessairement s'appliquer.
Par ailleurs, il convient de distinguer l'action aux fins de résiliation de bail et l'action aux fins de constat de la résiliation de bail.