révision du loyer (1)
La révision des loyers commerciaux s'effectue en fonction de l'évolution de trois indices :
- indice INSEE du coût de la construction (ICC) : cet indice est applicable à tous les baux commerciaux.
- indice des loyers commerciaux (ILC) : cet indice est limité aux activités commerciales et artisanales.
- indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : cet indice concerne les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales, par exemple : locaux de bureaux, de professions libérales, entrepôts, plates-formes logistiques... Il peut être utilisé pour la révision des baux professionnels.
Il peut être mis en oeuvre à compter du 31 décembre 2011 à la suite de la parution (30 décembre 2011) du décret (29 décembre 2011) d'application de la loi du 17 mai 2011 (article L.112-2 du code monétaire et financier).
Cet indice est de 103,64 au 3ème trimestre 2011.
Il est rappelé que:
- l'article L.112-2 du code monétaire et financier dispose que :
« Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.
Les dispositions des précédents alinéas ne s'appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments.
Doivent être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l'article 759 du code civil. »
- L'article L.112-3 du code monétaire et financier énonce que :
« Par dérogation aux dispositions de l'article L. 112-1 et des premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 et selon des modalités définies par décret, peuvent être indexés sur le niveau général des prix :
...
9° Les loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation ou sur un local affecté à des activités commerciales ou artisanales relevant du décret prévu au premier alinéa de l'article L. 112-2 ;
10° Les loyers prévus par les conventions portant sur un local à usage des activités prévues au deuxième alinéa de l'article L. 112-2. »
Les parties ont donc le choix entre deux indices (ICC/ILC - ICC/ILAT), sachant que l'indice ICC avait été, à une époque, considéré comme ayant subi une forte hausse nécessitant la création d'indices à variation plus modérée.