promesse de vente (2)
La Cour de Cassation confirme ses précédentes décisions, en décidant que lorsqu'il est établi que l'acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt (3ème Civ. 6 octobre 2010). A chacun son fardeau!
Les maux de l'économie de mots.
* Un acte de vente sous seing privé portant sur une parcelle de terrain à bâtir situé en bordure d'un cours d'eau, renfermait une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le permis délivré, la vente a été réitérée par acte authentique. A la suite d'une crue, le maire a rapporté l'arrêté d'autorisation et refusé le permis. L'acquéreur a alors assigné en annulation de la vente pour erreur sur la substance.
Cette demande a été accueillie par un arrêt au motif que le retrait faisait disparaître rétroactivement la décision qui en était l'objet et qui, de ce fait, était réputée n'avoir jamais existé et que dans la mesure où le caractère constructible du terrain était un motif déterminant du consentement donné par l'acquéreur eu égard à la condition suspensive et que le refus de tout permis consacrait le caractère inconstructible du terrain, il y avait erreur sur la substance.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt au motif que la rétroactivité était sans incidence sur l'erreur qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.
L'arrêt était également cassé pour avoir débouté l'acquéreur de sa demande indemnitaire contre le notaire, sans rechercher si ce dernier n'avait pas manqué à son devoir de conseil en omettant d'éclairer l'acquéreur sur les risques encourus en s'engageant avant que le permis de construire n'ait acquis un caractère définitif. (3ème Civ. 23 mai 2007)
Ainsi, à la date de la conclusion de la vente, le terrain était constructible, en correspondance avec le consentement de l'acquéreur. Au moment de la formation du contrat, il n'y avait pas erreur. Le contrat était donc valablement conclu. Il ne pouvait être annulé en raison d'une décision administrative postérieure même si elle était rétroactive. La rétroactivité est sans effet. La réalité (terrain constructible au moment du consentement) l'emporte sur la fiction (caractère constructible censé n'avoir jamais existé).
En réalité, le terrain était, à l'origine, bien constructible. Il ne l'est plus devenu en raison d'un évènement postérieur, en l'occurrence une inondation, qui a modifié sa qualité. Le vice n'était pas préexistant, auquel cas la solution aurait pu éventuellement être différente.
Il importe donc de veiller à soigneusement rédiger la condition suspensive selon les circonstances, et, de toute façon, à prévoir au moins l'obtention d'un permis de construire définitif.
Un qualitatif en plus n'est pas davantage onéreux ; en moins, c'est calamiteux.
* Une promesse de vente d'un bien immobilier a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire définitif, sous la réserve d'un éventuel contrôle de la légalité.
Un permis a été accordé au bénéficiaire de la promesse. Aucun recours des tiers n'a été exercé, mais un contrôle de la légalité émanant du sous-préfet était intervenu. Le bénéficiaire a eu alors l'obligation de déposer une demande de permis modificatif. Cette obligation privait ainsi le permis initial de tout caractère définitif.
Le vendeur a assigné l'acquéreur en paiement de l'indemnité d'immobilisation pour défaut de signature de l'acte de vente dans le délai convenu, estimant que le permis de construire d'origine n'avait fait l'objet d'aucun recours et que l'obligation de déposer une demande de permis modificatif ne s'analysait pas en un recours contre le permis initial.
Il a été débouté de sa demande au motif que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire définitif à la date de la réalisation de la vente n'était pas accomplie. (3ème Civ. 13 février 2008)
Cette fois-ci, l'acquéreur a été sauvé par un qualificatif.