promesse (2)
Une rétractation ne peut en cacher une autre.
L'acquéreur non professionnel d'un bien en vertu d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, la vente d'immeuble à construire, ou la location-accession à la propriété immobilière, peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant cet acte (- article L.271-1 du code de la construction - ne pas confondre la faculté de rétractation et le délai de réflexion de 7 jours).
Le cas ici relaté permet de déterminer les conséquences de la rétractation.
En l'espèce, un acquéreur s'est rétracté dans le délai de 7 jours, puis, à l'intérieur de ce délai, il a déclaré vouloir à nouveau se porter acquéreur du même bien aux conditions initiales prévues dans la promesse.
Mais, comme l'acquéreur n'a pas réitéré la vente par acte authentique, le vendeur l'a assigné en résolution de la vente aux torts de l'acquéreur et en paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse.
Le juge du fond a prononcé la résolution aux torts de l'acquéreur, en retenant qu'après rétractation, l'acquéreur s'en était « repenti » avant l'expiration du délai de rétractation.
La Cour de Cassation a censuré cette décision, au motif que la rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat (3ème Civ.13 février 2008).
En d'autres termes, puisque, par l'effet de la rétractation, le contrat n'a jamais existé, il ne peut faire l'objet d'une résolution.
Cet effet est immédiat ; il ne se produit pas à l'expiration du délai de 7 jours. Une fois la faculté de rétractation exercée, l'acquéreur ne peut revenir sur sa décision, même s'il est toujours dans le délai. Rétractation sur rétractation ne vaut.
Bien que la faculté de rétractation ne soit instituée qu'en faveur de l'acquéreur non professionnel, cela ne permet pas de déduire que cet acquéreur dispose d'une totale liberté de décision dans le délai de 7 jours, en particulier de prendre des options contraires, ce qui imposerait d'attendre l'expiration du délai pour finalement être fixé sur le choix final, éventuellement en faisant le bon tri parmi les différentes options prises. L'acquéreur a 7 jours pour réfléchir. Il est libre d'utiliser tout ce laps de temps ou de se décider rapidement. Mais, une fois la décision prise, elle est irrémédiable, sauf circonstances exceptionnelles.
* Un arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2008 rappelle un principe découlant de l'article 1315 du Code Civil qui dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit prouver son exécution.
En l'espèce, une promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'un prêt qui a fait l'objet d'un refus entraînant la renonciation du bénéficiaire à acquérir. Le vendeur a poursuivi le paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif que ce refus avait pour cause le manque de diligence de l'acquéreur dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de ladite condition.
Le vendeur a été débouté au motif que si la lettre de refus ne mentionnait aucune des caractéristiques du prêt sollicité, on ne pouvait en déduire que ce refus avait pour cause une demande irréaliste et qu'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas produite sans preuve que ce fût par la faute de la carence de l'acquéreur.
La Cour de Cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait à l'acquéreur de démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
Si cette preuve n'est pas rapportée, la condition suspensive est considérée comme réalisée en vertu de l'article 1178 du Code Civil (« la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »).
Ainsi, le vendeur doit prouver l'obligation pour l'acquéreur de demander un prêt conforme
aux caractéristiques définies dans la promesse, et l'acquéreur doit prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
A défaut, le comportement fautif de l'acquéreur est sanctionné.
La même solution s'applique si l'acquéreur s'abstient de produire tout document sur sa demande de prêt.
* A propos de cette conformité, il a été jugé que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne pouvait être reproché à l'acquéreur qui avait sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, au motif que ses possibilités financières ne lui permettaient pas d'obtenir un prêt, quelle que soit sa durée (arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007).
La durée du prêt figurant dans la promesse était de 15 ans. Des prêts équivalents successivement sur 12 ans, puis sur 10 ans avaient été refusés. Le vendeur soutenait que la condition suspensive n'avait pu se réaliser par la faute de l'acquéreur en raison de sa demande de prêt non conforme.
Cette faute n'a pas été retenue, car la défaillance de la condition ne provient pas du comportement de l'acquéreur (carence, mauvaise foi...), mais de son incapacité financière.
* Ce cas d'espèce n'autorise pas à penser que l'acquéreur pourrait s'affranchir des stipulations contractuelles relatives aux caractéristiques du prêt sans aucune sanction. Par exemple, il ne peut solliciter un prêt d'un montant supérieur à celui convenu.
L'équité et l'équilibre entre vendeur et acheteur justifient cette jurisprudence.