immobilier (4)
Pour l'année 2012, le taux de l'intérêt légal a été fixé à 0,71% (décret du 7 février 2012 - JO 8 février 2012)
La loi de modernisation des professions judiciaires et juridiques et certaines professions réglementées du 28 mars 2011 (article 3), modifiant la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, a créé ce qui est communément appelé l'« acte d' avocat » :
« Le contreseing de l' avocat »
- article 66-3-1 : « En contresignant un acte sous seing privé, l' avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu' il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte. »
- article 66-3-2 : « L' acte sous seing privé contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l' avocat de toutes les parties fait pleine foi de l' écriture et de la signature de celles-ci tant à leur égard qu' à celui de leurs héritiers ou ayants cause. La procédure de faux prévue par le Code de procédure civile lui est applicable. »
- article 66-3-3 : « L' acte sous seing privé contresigné par avocat est, sauf disposition dérogeant expressément au présent article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »
Il s' agit donc d' une catégorie d' actes située entre l' acte authentique, qui reste obligatoire dans certains domaines, et l' acte sous seing privé, ou du moins une variante améliorée de ce dernier.
Il n' est pas revêtu de la force exécutoire, laquelle, s' agissant de l' acte authentique, n' exclut pas le droit de contrôle judiciaire.
Il présente des avantages importants pour les parties.
1) obligation de conseil
Une plus grande sécurité juridique est apportée aux actes conclus entre les parties qui reçoivent le conseil de professionnels du droit (obligation de conseil, de vérification de la validité et d' efficacité des actes). La liberté contractuelle est respectée, mais vérifiée.
Le contreseing de l' avocat manifeste l' engagement de sa responsabilité.
2) force probante renforcée
L' acte contresigné a une plus grande force probante susceptible, à défaut de les supprimer totalement, de réduire les éventuels litiges.
Les parties et leurs ayants cause ne peuvent désavouer leur écriture ou signature, recourir à la procédure de vérification d' écriture prévue aux articles 1323 et 1324 du Code Civil et 287 à 298 du Code de Procédure Civile.
Elles ne peuvent contester que le contenu de l' acte suivant la procédure du faux prévue aux articles 299 à 302 du Code de Procédure Civile.
3) dispense des mentions manuscrites
Le conseil donné par un avocat rend inutile l' exigence des mentions manuscrites, sauf exceptions.
Ainsi, tout acte sous seing privé contresigné par un avocat gagnera en légitimité. Il évitera "l'aventure" des formulaires pré-imprimés.
Le Conseil d'Etat (arrêt du 7 février 2008) a précisé que :
- d'une part, la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur (article L 121-8 du Code de l'Urbanisme) ;
- d'autre part, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Dès lors, l'illégalité de la réglementation n'entraîne pas par elle-même l'annulation du permis accordé sur son fondement.
En conséquence, un requérant qui demande l'annulation d'un permis de construire, ne peut se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal.
Il doit démontrer que le permis en cause méconnaît les dispositions du document remis en vigueur par l'effet de la déclaration d'illégalité de la réglementation.
Cette règle, qui s'applique dans le cadre d'un recours par voie d'exception d'illégalité, vaut également en cas d'annulation du document d'urbanisme (CE 16 novembre 2009).
Ainsi, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne peut se contenter de solliciter « l'annulation de ce permis par voie de conséquence de celle de ce document sur le fondement duquel il a été accordé. »
Il importe de relever que l'illégalité pour vice de forme ou de procédure ne peut alléguée après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause. (article L 600-1 du Code de l'Urbanisme)
Toutefois, cette disposition relative à l'expiration du délai de six mois, n'est pas applicable lorsque le vice de forme concerne :
- soit l'absence de mise à disposition du public des schémas directeurs dans les conditions prévues à l'article L 122-1-2 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
- soit la méconnaissance substantielle ou la violation des règles de l'enquête publique sur les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales ;
- soit l'absence du rapport de présentation ou des documents graphiques.
Dans ces conditions, dans les deux cas (illégalité ou annulation du document d'urbanisme fondant le permis), le requérant se doit d'établir que le permis attaqué méconnaît les dispositions du document immédiatement antérieur qui est redevenu applicable.
* Un arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2008 rappelle un principe découlant de l'article 1315 du Code Civil qui dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit prouver son exécution.
En l'espèce, une promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'un prêt qui a fait l'objet d'un refus entraînant la renonciation du bénéficiaire à acquérir. Le vendeur a poursuivi le paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif que ce refus avait pour cause le manque de diligence de l'acquéreur dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de ladite condition.
Le vendeur a été débouté au motif que si la lettre de refus ne mentionnait aucune des caractéristiques du prêt sollicité, on ne pouvait en déduire que ce refus avait pour cause une demande irréaliste et qu'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas produite sans preuve que ce fût par la faute de la carence de l'acquéreur.
La Cour de Cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait à l'acquéreur de démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
Si cette preuve n'est pas rapportée, la condition suspensive est considérée comme réalisée en vertu de l'article 1178 du Code Civil (« la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »).
Ainsi, le vendeur doit prouver l'obligation pour l'acquéreur de demander un prêt conforme
aux caractéristiques définies dans la promesse, et l'acquéreur doit prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
A défaut, le comportement fautif de l'acquéreur est sanctionné.
La même solution s'applique si l'acquéreur s'abstient de produire tout document sur sa demande de prêt.
* A propos de cette conformité, il a été jugé que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne pouvait être reproché à l'acquéreur qui avait sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, au motif que ses possibilités financières ne lui permettaient pas d'obtenir un prêt, quelle que soit sa durée (arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007).
La durée du prêt figurant dans la promesse était de 15 ans. Des prêts équivalents successivement sur 12 ans, puis sur 10 ans avaient été refusés. Le vendeur soutenait que la condition suspensive n'avait pu se réaliser par la faute de l'acquéreur en raison de sa demande de prêt non conforme.
Cette faute n'a pas été retenue, car la défaillance de la condition ne provient pas du comportement de l'acquéreur (carence, mauvaise foi...), mais de son incapacité financière.
* Ce cas d'espèce n'autorise pas à penser que l'acquéreur pourrait s'affranchir des stipulations contractuelles relatives aux caractéristiques du prêt sans aucune sanction. Par exemple, il ne peut solliciter un prêt d'un montant supérieur à celui convenu.
L'équité et l'équilibre entre vendeur et acheteur justifient cette jurisprudence.