condition suspensive (4)
La Cour de Cassation confirme ses précédentes décisions, en décidant que lorsqu'il est établi que l'acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt (3ème Civ. 6 octobre 2010). A chacun son fardeau!
Un arrêt de la Cour de Cassation (3ème Civ. 26 mai 2010) rappelle les règles de preuve en matière de condition suspensive d'obtention de prêt dans le cadre d'une vente immobilière, dans l'hypothèse d'actes ayant empêché l'accomplissement de la condition.
En application combinée des dispositions des articles 1178 et 1315 du Code Civil :
- le bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit justifier d'une demande de prêt correspondant aux stipulations contractuelles. Il doit démontrer avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte.
- cette démonstration faite, le promettant doit rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Il doit prouver le fait fautif du bénéficiaire pour pouvoir prétendre que la condition suspensive s'est réalisée, étant précisé que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » (article 1178 du Code Civil).
Cette règle de preuve est parfois méconnue. Elle est pourtant classique.
Précision supplémentaire en matière d'offre de crédit.
La Cour de Cassation (3ème Civ. 23 juin 2010) a jugé que l'offre de crédit émanant d'une banque comportant la mention « sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs » devait être réputée ferme dès lors qu'elle est conforme aux caractéristiques de la promesse de vente. La condition suspensive est donc réalisée.
L'offre de prêt ne serait pas considérée comme ferme, si elle n'est pas conforme aux modalités de la promesse ou si elle n'est qu'un simple accord de principe. La condition suspensive ne serait pas alors réalisée.
Ainsi, si la promesse de vente avait indiqué qu'une assurance des emprunteurs était impérative, l'offre précitée n'aurait pas été ferme.
Question donc de rédaction de la clause en cause.
Les maux de l'économie de mots.
* Un acte de vente sous seing privé portant sur une parcelle de terrain à bâtir situé en bordure d'un cours d'eau, renfermait une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Le permis délivré, la vente a été réitérée par acte authentique. A la suite d'une crue, le maire a rapporté l'arrêté d'autorisation et refusé le permis. L'acquéreur a alors assigné en annulation de la vente pour erreur sur la substance.
Cette demande a été accueillie par un arrêt au motif que le retrait faisait disparaître rétroactivement la décision qui en était l'objet et qui, de ce fait, était réputée n'avoir jamais existé et que dans la mesure où le caractère constructible du terrain était un motif déterminant du consentement donné par l'acquéreur eu égard à la condition suspensive et que le refus de tout permis consacrait le caractère inconstructible du terrain, il y avait erreur sur la substance.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt au motif que la rétroactivité était sans incidence sur l'erreur qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat.
L'arrêt était également cassé pour avoir débouté l'acquéreur de sa demande indemnitaire contre le notaire, sans rechercher si ce dernier n'avait pas manqué à son devoir de conseil en omettant d'éclairer l'acquéreur sur les risques encourus en s'engageant avant que le permis de construire n'ait acquis un caractère définitif. (3ème Civ. 23 mai 2007)
Ainsi, à la date de la conclusion de la vente, le terrain était constructible, en correspondance avec le consentement de l'acquéreur. Au moment de la formation du contrat, il n'y avait pas erreur. Le contrat était donc valablement conclu. Il ne pouvait être annulé en raison d'une décision administrative postérieure même si elle était rétroactive. La rétroactivité est sans effet. La réalité (terrain constructible au moment du consentement) l'emporte sur la fiction (caractère constructible censé n'avoir jamais existé).
En réalité, le terrain était, à l'origine, bien constructible. Il ne l'est plus devenu en raison d'un évènement postérieur, en l'occurrence une inondation, qui a modifié sa qualité. Le vice n'était pas préexistant, auquel cas la solution aurait pu éventuellement être différente.
Il importe donc de veiller à soigneusement rédiger la condition suspensive selon les circonstances, et, de toute façon, à prévoir au moins l'obtention d'un permis de construire définitif.
Un qualitatif en plus n'est pas davantage onéreux ; en moins, c'est calamiteux.
* Une promesse de vente d'un bien immobilier a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire définitif, sous la réserve d'un éventuel contrôle de la légalité.
Un permis a été accordé au bénéficiaire de la promesse. Aucun recours des tiers n'a été exercé, mais un contrôle de la légalité émanant du sous-préfet était intervenu. Le bénéficiaire a eu alors l'obligation de déposer une demande de permis modificatif. Cette obligation privait ainsi le permis initial de tout caractère définitif.
Le vendeur a assigné l'acquéreur en paiement de l'indemnité d'immobilisation pour défaut de signature de l'acte de vente dans le délai convenu, estimant que le permis de construire d'origine n'avait fait l'objet d'aucun recours et que l'obligation de déposer une demande de permis modificatif ne s'analysait pas en un recours contre le permis initial.
Il a été débouté de sa demande au motif que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire définitif à la date de la réalisation de la vente n'était pas accomplie. (3ème Civ. 13 février 2008)
Cette fois-ci, l'acquéreur a été sauvé par un qualificatif.
* Un arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2008 rappelle un principe découlant de l'article 1315 du Code Civil qui dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit prouver son exécution.
En l'espèce, une promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d'un prêt qui a fait l'objet d'un refus entraînant la renonciation du bénéficiaire à acquérir. Le vendeur a poursuivi le paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif que ce refus avait pour cause le manque de diligence de l'acquéreur dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de ladite condition.
Le vendeur a été débouté au motif que si la lettre de refus ne mentionnait aucune des caractéristiques du prêt sollicité, on ne pouvait en déduire que ce refus avait pour cause une demande irréaliste et qu'il était établi que la condition suspensive ne s'était pas produite sans preuve que ce fût par la faute de la carence de l'acquéreur.
La Cour de Cassation censure cette décision au motif qu'il appartenait à l'acquéreur de démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
Si cette preuve n'est pas rapportée, la condition suspensive est considérée comme réalisée en vertu de l'article 1178 du Code Civil (« la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »).
Ainsi, le vendeur doit prouver l'obligation pour l'acquéreur de demander un prêt conforme
aux caractéristiques définies dans la promesse, et l'acquéreur doit prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
A défaut, le comportement fautif de l'acquéreur est sanctionné.
La même solution s'applique si l'acquéreur s'abstient de produire tout document sur sa demande de prêt.
* A propos de cette conformité, il a été jugé que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne pouvait être reproché à l'acquéreur qui avait sollicité un prêt non conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, au motif que ses possibilités financières ne lui permettaient pas d'obtenir un prêt, quelle que soit sa durée (arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007).
La durée du prêt figurant dans la promesse était de 15 ans. Des prêts équivalents successivement sur 12 ans, puis sur 10 ans avaient été refusés. Le vendeur soutenait que la condition suspensive n'avait pu se réaliser par la faute de l'acquéreur en raison de sa demande de prêt non conforme.
Cette faute n'a pas été retenue, car la défaillance de la condition ne provient pas du comportement de l'acquéreur (carence, mauvaise foi...), mais de son incapacité financière.
* Ce cas d'espèce n'autorise pas à penser que l'acquéreur pourrait s'affranchir des stipulations contractuelles relatives aux caractéristiques du prêt sans aucune sanction. Par exemple, il ne peut solliciter un prêt d'un montant supérieur à celui convenu.
L'équité et l'équilibre entre vendeur et acheteur justifient cette jurisprudence.