clause résolutoire (3)
Par un arrêt du 17 mai 2011, la Cour de Cassation rappelle le principe selon lequel « l'action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement... »
La décision passée en force de chose jugée est la décision qui ne peut plus faire l'objet d'un recours suspensif d'exécution, selon l'article 500 du Code de Procédure Civile qui dispose que : « a force de chose jugée le jugement qui n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution.
Le jugement susceptible d'un tel recours acquiert la même force à l'expiration du délai du recours si ce dernier n'a pas été exercé dans le délai. »
En cas de décision de première instance défavorable, le preneur aura intérêt à faire appel. S'il est déclaré en état de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire avant que la Cour d'Appel statue, le bailleur ne peut plus poursuivre. C'est l'effet de cet appel même s'il a été interjeté de façon dilatoire.
Même si la solution posée par cette jurisprudence est juridiquement fondée, la situation du bailleur est toujours aussi peu considérée.
N. B d'humeur :
Un liquidateur judiciaire décide de ne pas poursuivre le bail commercial et d'abandonner le mobilier se trouvant dans les locaux. Bien évidemment, le bailleur devra enlever ce mobilier à ses frais ! Quand donc le bailleur sera-t-il enfin pris en considération ?
Un bailleur a loué à une société un local pour les besoins de son activité, suivant un bail commercial qui contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.
La société locataire a été déclarée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire ayant opté pour la continuation du bail.
Des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture n'ayant pas été payés, le bailleur a saisi le juge des référés d'une demande de résiliation du bail commercial, d'expulsion et de paiement à diverses sommes, sur le fondement de l'article L622-14 2° du Code de Commerce et de la clause résolutoire, sans cependant faire délivrer au préalable un commandement de payer avec visa de la clause résolutoire, prévu par l'article L145-41 du Code de Commerce.
L'article L622-14 2° dispose notamment que :
« Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts ;
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
... »
L'article R622-13 dudit Code indique que :
« ...
Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l'article L. 622-13 et à l'article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation.
... »
L'article L145-41 énonce que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
La Cour d'Appel a déclaré irrecevables les demandes du bailleur au motif que les dispositions de l'article L622-14 du Code précité « ne dérogent pas aux dispositions de l'article L145-41 du Code de Commerce qui prévoient en cas de clause résolutoire la délivrance préalable d'un commandement de payer. »
Dans son pourvoi en cassation, le bailleur a soutenu que, selon l'article L622-14 2°, la demande de résiliation ou de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement déclaratif n'était soumise qu'à la seule condition du délai de trois mois pour agir.
Par arrêt du 28 juin 2011, la Cour de Cassation a dit que « ayant retenu que les dispositions de l'article L622-14 du Code de Commerce ne dérogeaient pas aux dispositions de l'article L145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision. »
Cette décision est parfaitement justifiée en droit.
Dès lors que le bailleur agit en résiliation de bail en se prévalant du bénéfice de la clause résolutoire, les textes régissant cette clause doivent nécessairement s'appliquer.
Par ailleurs, il convient de distinguer l'action aux fins de résiliation de bail et l'action aux fins de constat de la résiliation de bail.
Le bail commercial, la clause résolutoire et la liquidation judiciaire
Illustration d'un cas où le temps ne suspend pas son vol, mais les poursuites.
Un locataire commercial ne paie pas son loyer. Il s'ensuit une procédure classique : commandement de payer avec visa de la clause résolutoire, assignation en constatation de l'acquisition de la clause (ou en prononcé de la résiliation) et en expulsion et, en défense, demande de délais, ou assignation aux fins de délais et demande de constatation de l'acquisition de la clause (ou en prononcé de la résiliation).
Une décision de justice, assortie de l'exécution provisoire, déclare la clause résolutoire acquise au profit du bailleur et ordonne l'expulsion.
Le locataire fait appel. Le bailleur lui fait délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire est ensuite déclaré en liquidation judiciaire. Le liquidateur intervient à l'instance et demande la suspension de la résiliation du bail et des effets de la clause de résiliation en raison du prononcé du jugement ouvrant la liquidation judiciaire. La cour d'appel confirme la décision déférée.
La Cour de Cassation casse l'arrêt au motif qu'à la date du jugement d'ouverture intervenu au cours de la procédure d'appel, l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer antérieur à ce jugement, n'avait pas encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée, de sorte que les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus par l'effet du jugement déclaratif. (3ème Civ. 9 janvier 2008)
Cette décision résulte de l'application combinée des articles L145-41 et L622-21 du code de commerce.
Le premier texte prévoit que la clause de résiliation de plein droit insérée dans un bail ne produit ses effets qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le juge, saisi d'une demande présentée dans les formes et les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
Le second texte dispose que les poursuites individuelles à l'encontre d'un débiteur qui fait l'objet d'une procédure collective, sont suspendues du fait du jugement d'ouverture.
Ainsi, en raison de l'appel, la résiliation n'avait pas fait l'objet d'une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Par l'effet du jugement d'ouverture, les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus. La demande en acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation n'avait plus lieu d'être.
L'exécution provisoire a été vaine et coûteuse.
En conclusion, le bailleur sera incité à agir rapidement dès les premiers incidents de paiement, afin de prendre ses avantages avant, si possible, une éventuelle procédure collective, au détriment de la recherche d'un règlement amiable de la difficulté et de la faculté donnée au locataire de surmonter une défaillance qui peut n'être que passagère.
Quand on connaît les problèmes rencontrés par le bailleur, dans le cadre d'une procédure collective, pour récupérer ses locaux (parfois encombrés de meubles d'aucune valeur qu'il doit déménager à ses frais) afin de les relouer après remise en état, on ne peut guère conseiller la temporisation.