Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

Par un arrêt du 23 mars 2011, la Cour de Cassation a jugé que :

« Dès lors qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire est restée dans les lieux, y exploitant son fonds de commerce et étant inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L.145-5 du Code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'est opéré, la cour d'appel en déduit justement que le congé doit, conformément aux dispositions impératives de l'article L.145-9 du code précité, être donné par acte extrajudiciaire sous peine de nullité. »

De cet arrêt, on peut tirer les enseignements suivants.

1) bail dérogatoire

L'article L.145-5 du Code de commerce autorise la conclusion d'un bail de courte durée à la condition que, d'une part, les parties aient eu l'intention de déroger au statut des baux commerciaux, et d'autre part, la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

On peut conclure un bail de courte durée (non supérieure à deux ans) ou des baux de courte durée successifs (durée totale des baux non supérieure à deux ans).

Si, à l'expiration du bail dérogatoire initial, le locataire reste et est laissé dans les lieux (le bailleur ne prenant aucune initiative pour s'opposer à ce maintien en possession), il s'établit un nouveau bail qui entre dans le champ d'application du statut.

Il en est de même en cas de baux successifs. Si, à l'expiration du dernier des baux successifs, le locataire reste en possession du local, il s'opère un nouveau bail soumis au statut.

2) bail soumis au statut

En cas de maintien dans les lieux, un nouveau bail soumis au statut s'établit à la condition que le locataire exploite son fonds de commerce dans les lieux et soit inscrit au registre du commerce (sauf le cas de dispense d'immatriculation visé aux articles L.123-1-1 du Code de commerce et L.133-6-8 du Code de la sécurité sociale).

Cette condition est prévue par l'article L.145-1 du Code de commerce qui impose l'existence d'un fonds de commerce, d'industrie ou artisanal et une inscription au registre du commerce en tant que commerçant immatriculé pour l'activité contractuellement autorisée et non pour une autre activité, pour l'application du statut des baux commerciaux.

3) forme du congé

Dès lors que les rapports entre le bailleur et le locataire sont régis par le statut des baux commerciaux, le congé donné doit l'être selon les prescriptions de l'article L.145-9 du Code de commerce. En d'autres termes, il doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire signifié par huissier, sous peine de nullité.

Les parties ne peuvent pas déroger conventionnellement à la forme du congé prévue par ce texte, dont les dispositions sont qualifiées par la Cour de Cassation d'impératives.

A propos de congé, il est à signaler un arrêt de la Cour de Cassation du 8 décembre 2010 qui rappelle qu'un locataire ne peut pas se prévaloir de l'irrégularité formelle du congé qu'il a délivré, s'agissant d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire du congé.

L'auteur d'un congé irrégulier ne peut pas se prévaloir lui-même de cette irrégularité. Il ne peut pas le rétracter.

En revanche, un congé irrégulier, qui a été accepté par son destinataire, produira son effet.

En l'espèce, le locataire avait donné congé par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur a contesté ce congé et indiqué au locataire qu'il ne pouvait partir. Le locataire a alors rétracté son congé et décidé de rester dans les lieux. Cependant, le bailleur a informé le locataire que, finalement, il devait libérer le local. Face à la résistance du locataire, l'expulsion a été ordonnée.

Cet arrêt est également intéressant, dans la mesure où il énonce que l'acte par lequel le bailleur refuse un congé d'un bail commercial émanant de son locataire, est un acte de disposition de sorte qu'en cas d'indivision, il requiert l'accord de tous les propriétaires indivis.

Il en va de même lorsque le bailleur constitué d'une indivision signifie un congé avec refus de renouvellement du bail commercial. Il faut l'accord de tous les propriétaires.

En effet, l'article 815-3 du Code civil prévoit la majorité des deux tiers des droits indivis pour « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. »

L'article 815-5 de ce code dispose toutefois que :

« un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

« Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

« L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

Il s'agit donc là d'un moyen d'échapper, sous conditions, à la contrainte de l'unanimité.