Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a créé l'article L 125-9 du Code de l'Environnement qui dispose que :

« 1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.

Un décret définit le contenu de cette annexe.

2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours. »

Cette annexe est appelée « bail vert » dont l'objectif est la diminution des consommations énergétiques, à l'instar de la garantie de performance énergétique en matière de construction (bâtiments verts).

Le décret visé par ce texte et daté du 30 décembre 2011 est paru le 31 décembre 2011.

Cette réglementation concerne donc :

- les baux portant sur des locaux à usage de bureaux (bureaux commerciaux, administratifs ou civils) ou de commerces qui ont une superficie supérieure à 2 000 mètres carrés. Sont donc exclus les immeubles résidentiels, les entrepôts, les usines...

- et ce, à compter du 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à cette date, et à compter du 14 juillet 2013 pour les baux en cours.

Plusieurs articles de codes sont créés :

- articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la Construction et de l'Habitation ;

- article D. 125-37 du Code de l'Environnement (simple renvoi aux articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la Construction et de l'Habitation) ;

- article D. 145-34 du Code de Commerce (simple renvoi aux articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Aucun article n'a été crée dans le Code Civil qui règlemente les baux non soumis à des régimes particuliers, notamment les baux portant sur des locaux exclusivement professionnels (sauf article 57 A de la loi du 23 décembre 1986).

L'annexe environnementale doit comporter un certain nombre d'éléments fournis par le bailleur et par le preneur et qui sont mentionnés dans les articles R 136-1 et R.136-2 du Code susvisé :

- article R. 136-1 :

« L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le bailleur :

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique. »

- article R.136-2 :

« L'annexe environnementale mentionnée au 1 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement comporte les éléments suivants, fournis par le preneur :

1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ;

2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ;

3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ;

4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique. »

La communication de ces éléments implique le recours à des moyens techniques importants.

Postérieurement à cette information, l'article R. 136-3 prévoit que :

« Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. »

Ce texte laisse au bailleur et au preneur le soin de déterminer la périodicité de l'établissement du bilan et le programme d'action qui vaut engagement des parties, plus ou moins contraignant selon leur commune volonté, mais dont le but sera l'amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

L'ensemble du mécanisme du « bail vert » peut se heurter à diverses difficultés :

- l'absence d'annexe environnementale n'est pas sanctionnée par les textes. Le bail ne sera donc pas susceptible d'être annulé faute d'annexe (pas de nullité sans texte). Mais, la partie qui a intérêt, pourra saisir le Tribunal en exécution forcée pour obtenir cette annexe.

- il pourrait en être de même pour le bilan et l'engagement sur un programme d'action.

- le non respect des obligations figurant dans l'annexe, qui a une valeur contractuelle, comme les données inexactes qui y sont mentionnées, ainsi que la méconnaissance des obligations visées dans le programme d'action peuvent être sanctionnés par le Tribunal à divers titres. Si la responsabilité en est imputable au locataire, peuvent être mis en oeuvre l'action résolutoire, la clause résolutoire et le refus de renouvellement sans indemnité.

- l'articulation entre les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière de travaux et de mise aux normes devra faire l'objet d'un examen attentif et d'une rédaction précise, sous le contrôle des juridictions dont la tendance est de mettre à la charge du bailleur les travaux de mise en conformité au titre de l'obligation de délivrance.

Cette question est essentielle puisque, selon l'article L 111-10-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, des travaux d'amélioration de la performance énergétique doivent être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s'exerce une activité de service public dans un délai de huit ans à compter du 1er janvier 2012, et qu'un constat du respect de l'obligation de travaux doit être établi et publié en annexe aux contrats de vente et de location.

Cela répond à l'objectif institué par la loi Grenelle I du 3 août 2009 (article 5) prévoyant, pour les immeubles existants, une réduction de consommation d'énergie primaire de 38% pour les bureaux et commerces au 1er janvier 2020.

- et ce, sans parler des actions récursoires contre les tiers responsables, des clauses éventuellement abusives, des obligations exorbitantes imposées à l'une des parties, généralement le locataire, ou plus simplement, à titre d'exemple, de la nécessité de remplacer continuellement des éléments par des installations moins dépensières en énergie, de la recherche de la cause du défaut de performance énergétique, et bien sûr, des moyens de contrôle fiables...

Compte tenu de la complexité du mécanisme et des délais ci-dessus rappelés, le bailleur et le preneur ont intérêt à se préoccuper dès maintenant de ce fameux « bail vert ».