Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

Une SCI a acheté un bien immobilier par l'intermédiaire d'agents immobiliers titulaires de mandats donnés par les propriétaires. Une clause de non garantie de tous vices, apparents comme cachés, a été convenue, étant expressément indiqué que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra s'appliquer.

Après la vente, des désordres affectant le chauffage et la charpente se sont manifestés. Ils ont été constatés par un rapport d'expertise amiable non contradictoire.

La SCI a assigné les vendeurs et les agents immobiliers en remboursement d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts, sur le fondement des vices cachés.

Pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés contre les vendeurs, la Cour d'Appel a retenu « que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art. »

1) Au visa de l'article 1642 du Code Civil, la Cour de Cassation (3ème Chambre Civile - 3 novembre 2011) a cassé l'arrêt au motif que « la Cour d'Appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé. »

L'article 1642 énonce que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'acheteur profane est tenu d'un examen normal de la chose vendue, d'un devoir minimal de vigilance, dans les conditions d'une personne dépourvue de toute qualité technique, sans devoir procéder à des investigations particulières dépassant la simple observation visuelle de l'apparence extérieure du bien. Il doit pouvoir déceler un vice apparent, c'est-à-dire un désordre dont l'acquéreur peut se convaincre lui-même.

Il y a lieu de préciser que le vice n'est considéré comme apparent que s'il a été perçu comme tel dans sa cause, ses manifestations et ses conséquences dommageables.

Il a été jugé qu'un défaut apparent est un défaut visible qui doit l'être dans toutes ses conséquences et toute son étendue pour un maître de l'ouvrage profane et que, en l'espèce, l'acheteur, non notoirement compétent en matière de construction, n'a pu percevoir dans leur ampleur et leur consistance les défauts révélés au moment de sa prise de possession des lieux. (Cassation 3è civ. 23 février 2000).

Dans le cas d'espèce, le vice n'était pas visible. Il avait été dissimulé par divers éléments de construction. Il ne pouvait être décelé par des investigations normales ou élémentaires ou encore minimales ou après un examen normalement attentif de la chose, suivant les termes de diverses décisions.

Le vice caché était donc caractérisé.

Mais, les juges du fond n'ont pas retenu le vice en faisant grief à l'acheteur de ne pas avoir fait appel à un spécialiste pour vérifier l'absence de tout vice.

L'arrêt du 3 novembre 2011 précité a décidé, à cet égard, qu'il ne peut être exigé de l'acheteur profane qu'il recoure aux services d'un spécialiste pour s'assurer de l'absence de tout vice affectant le bien objet de la vente.

Ne constitue pas une négligence de l'acheteur le fait de ne s'être pas entouré de l'avis d'un homme de l'art.

La Cour de Cassation avait déjà jugé (Assemblée plénière du 27 octobre 2006) que :

« Les acquéreurs d'une maison d'habitation ayant assigné leur vendeur en paiement de dommages-intérêts au titre des désordres affectant la charpente (présence d'insectes xylophages) et les tuiles de la toiture en invoquant l'existence de vices cachés, doit être cassé l'arrêt qui, pour rejeter leur demande, retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu'à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l'accès aux combles, s'il était peut-être difficile, n'était pas impossible, il ne s'en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l'acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil.

Doit être cassé l'arrêt qui retient, par ailleurs, qu'il appartenait aux acquéreurs de faire constater par un homme de l'art l'état de la charpente et de la couverture et qu'en ne faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été négligents de sorte que le vendeur ne saurait être tenu de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de se convaincre. En ajoutant ainsi à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, la Cour d'appel a violé les textes susvisés. »

L'acheteur profane est donc tenu à un examen normal du bien, sans obligation de recours à un spécialiste.

Néanmoins, dans certaines circonstances, l'acheteur serait bien avisé de se faire assister d'un homme de l'art. Cela éviterait un achat vicié, un procès et parfois un jugement inexécutable en cas d'insolvabilité ou de disparition du vendeur.

2) D'autre part, pour rejeter la demande de l'acheteur contre les agents immobiliers, la Cour d'Appel a estimé que « le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs. »

Au visa de l'article 1382 du Code Civil, la Cour de Cassation a retenu la violation de la loi.

L'article 1382 concerne la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle. En l'absence de tout lien contractuel entre l'acheteur et les agents immobiliers, la responsabilité contractuelle ne pouvait servir de fondement à la demande.

En retenant la responsabilité des agents immobiliers, la Cour de Cassation considère qu'il pèse sur eux une obligation de diligences. Même s'ils ont reçu un mandat du vendeur, ils ont une obligation de conseil et de loyauté envers l'acheteur tiers au mandat. Ils ne peuvent donc se contenter de s'en tenir au descriptif apparent des annonces qu'ils publient. Au titre de leur devoir d'information, ils doivent procéder personnellement aux vérifications tenant à l'état du bien, au besoin en s'adjoignant un professionnel en la matière.

Il convient de relever que les annonces mettaient en avant la rénovation entière du bien pourvu d'une toiture neuve. Cette information imposait une vérification de la part de celui qui les publie.

La responsabilité du professionnel est ainsi renforcée à l'égard de toutes les parties à l'opération de vente.