Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

L'exploitation du fonds est une condition nécessaire du droit au renouvellement du bail commercial.

Pour bénéficier du droit au renouvellement, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années qui ont précédé l'expiration du bail, sauf motifs légitimes (article L 145-8 du Code de Commerce).

Le défaut d'exploitation ne concerne cependant exclusivement le droit au renouvellement.

Il peut également être éventuellement une cause de la résiliation judiciaire du bail en cours, en vertu des articles 1134 et 1184 du Code Civil aux termes desquels la résiliation peut être prononcée pour manquement de l'une des parties à ses obligations légales ou contractuelles.

Deux bailleurs avaient poursuivi la résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut d'exploitation des locaux ou défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.

La Cour d'appel avait considéré, dans une espèce, que l'exploitation du fonds était « une obligation inhérente à l'économie du bail » et une condition d'application du statut des baux commerciaux prévue par l'article L 145-1 du Code de Commerce énonçant que le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt, considérant que la résiliation judiciaire n'est encourue que pour violation d'une obligation contractuelle stipulée dans le bail, c'est-à-dire que si le bail renferme une clause prévoyant à la charge du locataire une exploitation effective du fonds dans les lieux loués et que si cette clause n'est pas respectée.

Dans l'autre espèce, la Cour de Cassation a précisé que la stipulation faisant obligation d'une exploitation effective doit être expresse, ce qui exclut l'obligation implicite susceptible d'être déduite des autres clauses du bail.

Ainsi, à défaut d'obligation légale d'exploitation effective pendant la durée du bail, non instituée par l'article L 145-1 du Code de Commerce, seule la violation d'une obligation contractuelle peut justifier une résiliation.

Il convient de relever que, dans son premier arrêt, la Cour de Cassation a visé une clause imposant une exploitation effective et continue.

Doit-on considérer que l'exploitation doit être revêtir nécessairement ces deux caractères, qu'une exploitation ne peut être effective que si elle est continue ?

Dès lors qu'il s'agit du domaine contractuel, les parties peuvent aménager les conditions de l'exploitation et notamment prévoir le cas de l'exploitation discontinue. Mais, si la clause stipule une obligation d'exploitation effective, sans autre précision, et que le preneur exploite mais de façon discontinue, la question de la résiliation se pose et sera réglée, semble-t-il, selon les circonstances de l'espèce.

D'où la nécessité d'une rédaction rigoureuse du bail et adaptée au cas particulier des parties.