Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

L'article L 145-60 du Code de Commerce édicte que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Ainsi, celui qui possède une action, a, du fait de l'écoulement du temps fixé par la loi, perdu le droit d'exercer cette action.

La jurisprudence a défini le point de départ de ce délai, variable selon les actions.

En revanche, ce délai ne s'applique pas quand l'action n'est pas relative à l'application du statut, mais relève du droit commun du louage (par exemple action en paiement d'un arriéré de loyer, de charges).

Par ailleurs, une demande en nullité qui serait prescrite à titre principal, peut être opposée comme exception en défense à une action principale.

La règle énoncée par l'article susvisé a vocation à s'appliquer bien évidemment pour les baux commerciaux soumis au statut.

Mais, qu'en est-il pour un bail non soumis au statut et dont il est demandé la requalification en bail commercial soumis au statut ? La prescription de l'article L 145-60 précité s'applique-t-elle ?

En l'espèce, un locataire a conclu, par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, un bail professionnel non soumis au statut des baux commerciaux, pour exercer une activité d'enseignement hippique non commerciale. En cours de bail, par acte du 28 janvier 2006, il a assigné le bailleur pour se voir reconnaître titulaire d'un bail commercial au titre de l'article L 145-2, 1° du Code de Commerce, lequel dispose que le statut des baux commerciaux s'applique « aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement... ».

Le bailleur a, par la suite, donné congé dont le locataire a sollicité la nullité pour violation des articles L 145-15 et L 145-16 du Code de Commerce.

La Cour d'Appel de Versailles a déclaré prescrite cette action par application de la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de Commerce, au motif notamment que les actions en requalification et en nullité étaient exercées en vertu du chapitre V du Code de Commerce (statut des baux commerciaux) et n'étaient pas fondées sur les règles de droit commun du bail. La Cour relevait également que ces demandes étaient présentées par voie d'action (et non par voie d'exception).

Par un arrêt du 23 novembre 2011, la Cour de Cassation a jugé que « la cour d'appel, qui, saisie d'une demande de requalification, en vertu de l'article L. 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30 avril 2003 avec effet au 1er avril 2003, a constaté que l'action avait été engagée le 28 janvier 2006, en a déduit exactement que cette action se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du même code. »

Il résulte de cette décision que la partie qui, par voie d'action, entend faire requalifier un bail en un bail soumis au statut des baux commerciaux, doit saisir la juridiction dans un délai de deux ans à compter de la conclusion du bail en cause, voire de sa prise d'effet.

L'un des moyens du pourvoi soutenait que l'application de la prescription biennale suppose que le contrat litigieux relève du statut des baux commerciaux, de sorte qu'on ne peut pas appliquer la prescription biennale à l'action intentée par le locataire, sans avoir préalablement constaté que le bail litigieux relevait du statut des baux commerciaux.

En d'autres termes, on ne peut pas appliquer à un bail de droit commun, dont la requalification est sollicitée, la prescription biennale propre aux baux relevant du statut, tant que ce bail n'est pas requalifié en bail relevant du statut.

Pour la Cour de Cassation approuvant les juges du fond, dès lors que la demande en requalification est fondée sur les règles du statut, celles-ci, et en particulier celle relative à la prescription, s'appliquent. Puisque le statut est invoqué, il s'applique.

En l'occurrence, le locataire a agi trop tardivement et trop tôt. Réaction tardive : il aurait dû agir dans le délai de deux ans. Réaction prématurée : passé le délai de deux ans, il aurait dû attendre l'initiative du bailleur pour opposer une exception de nullité.

Après une sortie à contretemps des stalles, la course en tête ne lui a pas réussi.