Le blog de Maître de SAINT BLANCARD

Le renouvellement du bail commercial donne lieu à la fixation du prix du nouveau bail.

A défaut d'accord amiable, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L'article L 145-33 du Code de Commerce dispose en effet que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

L'article L 145-34 du même code prévoit cependant le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, la valeur plafond étant fonction de la variation des indices.

Si la valeur locative est inférieure ou égale à la valeur plafond, on applique la valeur locative.

Si la valeur locative est supérieure à la valeur plafond, on applique la valeur plafond.

Si la valeur locative est inférieure au loyer pratiqué à la fin du bail, on applique la valeur locative.

Cependant, il existe des exceptions au plafonnement du loyer.

En premier lieu, ces exceptions tiennent à la nature du bien loué :

- baux des terrains nus ;

- baux de locaux monovalents ;

- baux à usage exclusif de bureaux.

En deuxième lieu, les baux de plus de 9 ans et les baux comportant une clause « recettes » échappent au mécanisme du plafonnement.

En troisième lieu, le plafonnement est écarté en cas de modification notable d'un élément composant la valeur locative. Il s'agit de la modification notable des éléments mentionnés à l'article L 145-33, 1° à 4°, aux termes de l'article L 145-34.

La modification concerne :

- les caractéristiques du local (article R 145-4) ;

- la destination des lieux (R 145-5) ;

- les facteurs locaux de commercialité (R 145-6) ;

- les obligations respectives des parties, y compris les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été fixé à l'origine (R 145-8).

En ce qui concerne la modification notable des facteurs locaux de commercialité, elle n'est prise en considération pour faire jouer le déplafonnement que si elle présente un intérêt pour l'activité commerciale du locataire, étant entendu que cette activité doit être exercée dans le respect de la destination contractuelle.

Jusqu'à une certaine époque, la jurisprudence considérait qu'il était indifférent que cette modification fût favorable ou défavorable à l'activité commerciale. Cette jurisprudence est, à ce jour, abandonnée.

Le juge doit donc relever l'intérêt que la modification notable représente pour le commerce exercé dans les lieux loués.

La solution est identique pour les travaux exécutés par le bailleur qui justifient le déplafonnement s'ils ont une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

En ce qui concerne la modification notable de la destination contractuelle, la solution dégagée par la jurisprudence est différente.

On rappellera que la destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail, ses avenants ou le tribunal dans les cas prévus par les articles L 145-47 à L 145-55 du Code de Commerce qui traitent de la déspécialisation.

La modification notable de la destination consiste en un changement (qui peut être une adjonction, une extension) d'activité du locataire autorisé (voire tacitement, avec ou sans contrepartie financière) par le bailleur par rapport à l'activité qui était à l'origine convenue.

Contrairement à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il importe peu que la modification notable de la destination contractuelle soit favorable ou non à l'activité exercée par le preneur.

Il suffit que la modification de la destination contractuelle soit notable pour retenir le déplafonnement.

La Cour de Cassation a ainsi jugé que : « qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement.» (3ème Civ. 18 janvier 2012).

Ainsi, la modification de la destination contractuelle, dès lors qu'elle est notable, entraîne automatiquement le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La Cour de Cassation avait déjà énoncé que le bailleur n'avait pas à justifier que l'extension ou la modification de la destination entraîne une meilleure rentabilité du fonds (3ème Civ. 4 novembre 1998).

En revanche, le développement du commerce dans le respect de la destination des lieux prévue au bail ne constitue pas une modification des éléments de la valeur locative et ne donne pas lieu à déplafonnement (3ème Civ. 12 octobre 1988).