agent immobilier (3)
Aux termes d'un arrêt et d'un avis en date du 28 avril 2011 (respectivement n°10-14.258 et 10-30.087), la Cour de cassation a fourni plusieurs précisions importantes relativement au statut d'agent commercial en immobilier.
En premier lieu, à l'occasion de son arrêt précité du 18 avril 2011, cassant l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Pau le 14 décembre 2009, la Cour de cassation précise que ne peut recevoir la qualification de contrat d'agent commercial un contrat aux termes duquel une partie se livre à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de l'autre partie dès lors que cette dernière n'exerce pas l'activité d'agent immobilier.
En l'espèce, l'examen de l'arrêt de la Cour d'appel de Pau dont nous avons pu prendre connaissance fait apparaître que cette seconde partie avait le statut de promoteur et que le négociateur n'était pas mandaté pour vendre des biens dudit promoteur mais pour rechercher des biens immobiliers que le promoteur pourrait acquérir pour réaliser ses programmes et revendre après réalisation desdits programmes.
Ainsi, même si la mission confiée en l'espèce au négociateur était quelque peu différente, cet arrêt complète donc la jurisprudence relative au fait de savoir si les négociateurs indépendants de l'immobilier n'intervenant pas pour un agent immobilier mais pour les autres professionnels de ce secteur, tels que les promoteurs en particulier, peuvent prétendre au statut d'agent commercial ou non (étant ici précisé que des solutions différentes ont été apportées à cette question par la jurisprudence).
En second lieu, à l'occasion de son avis précité, la Cour de cassation a également apporté plusieurs précisions relatives à l'agent commercial travaillant pour un agent immobilier :
Enfin, précision importante, aux termes de cet avis, la Cour de cassation indique expressément que le collaborateur non salarié d'un agent immobilier "est désormais soumis au statut des agents commerciaux".
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La question de savoir si l'agent commercial travaillant pour le compte d'un agent immobilier devait obligatoirement être une personne physique ou si cet agent commercial pouvait être une société (notamment une sarl) conformément au droit commun des agents commerciaux s'est régulièrement posée au cours des dernières années.
Aux termes d'un arrêt rendu le 9 juin 2006, le Conseil d'Etat a tranché de façon très claire cette question en excluant le fait que l'agent commercial travaillant pour le compte d'un agent immobilier puisse être une société (CE 9 juin 2006, n°262639, SARL JCM).
En effet, les articles 3 et 4 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l'application de cette loi prévoient que les personnes se livrant à la négociation ou au démarchage pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle (c'est-à-dire pour le compte d'un agent immobilier) doivent présenter des garanties et, en particulier, ne doivent pas être frappées de l'une des incapacités résultant du titre II de la loi Hoguet.
Or, à l'occasion de l'arrêt précité, rappelant que, à la différence de ce qui était prévu par l'avant-dernier alinéa de l'article 3 de la loi Hoguet dans le cas où l'agent immobilier était une personne morale, la loi Hoguet n'avait prévu aucune disposition relative aux conditions et garanties devant être remplies ou présentées par les dirigeants d'une personne morale travaillant pour le compte d'un agent immobilier, le Conseil d'Etat en a déduit que seules des personnes physiques pouvaient être habilitées, en vue de la négociation ou du démarchage, par un agent immobilier.
L'agent commercial travaillant pour un agent immobilier ne peut donc être une société.
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Pendant de nombreuses années, les agents immobiliers, régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ont largement fait appel aux services de collaborateurs non salariés soumis au statut des agents commerciaux sans que cette pratique suscite trop d'interrogations.
Toutefois, par un arrêt du 7 juillet 2004, la chambre commerciale de la Cour de cassation a prononcé la nullité d'un contrat d'agent commercial conclu entre un agent immobilier et son collaborateur indépendant au motif que la loi du 25 juin 1991 fixant les règles régissant les agents commerciaux statutaires n'était pas applicable aux agents commerciaux exerçant les activités entrant dans le champ d'application de la loi Hoguet.
Une telle décision n'a bien évidemment pas manqué de semer le trouble parmi les professionnels de l'immobilier, qu'il s'agisse des agents immobiliers ou de leurs collaborateurs eux-mêmes, certains allant jusqu'à s'interroger, de façon quelque peu abusive, sur la possibilité pour les agents immobiliers de faire appel à des collaborateurs indépendants.
Fort heureusement, le Ministère de la Justice, notamment, a rapidement rappelé que l'arrêt du 7 juillet 2004 n'interdisait nullement aux agents immobiliers de faire appel à des mandataires et plus précisément à des agents commerciaux non soumis au statut spécifique de la loi du 25 juin 1991 .
En conséquence, à compter de cette date, les agents immobiliers ont généralement conclu des "contrats d'agent commercial hors statut".
Or, la question du statut des collaborateurs indépendants des agents immobiliers, qui pouvait paraître définitivement réglée, a connu un nouveau rebondissement du fait du législateur au cours de l'été 2006.
En effet, en juillet 2006, à l'occasion de l'adoption de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le législateur a modifié l'article 4 de la loi Hoguet relatif aux collaborateurs des agents immobiliers en ajoutant notamment :
"Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre ?er du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées."
En d'autres termes, mettant fin aux interrogations suscitées par la jurisprudence de la Cour de cassation du 7 juillet 2004, le législateur a donc expressément prévu que les collaborateurs indépendants des agents immobiliers pourraient bénéficier du statut des agents commerciaux prévu aux articles L 134-1 et suivants du Code de commerce et ce, semble-t-il, quelle que soit la date de signature de leur contrat puisque, à l'occasion du même texte, le législateur a également précisé :
ceux d'entre eux "qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n°2006-82 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date."
Néanmoins, à l'occasion de la loi du 13 juillet 2006, le législateur a apporté une modification importante à l'étendue des fonctions des collaborateurs indépendants des agents immobiliers puisque cette loi a encore prévu :
"Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3 "
En définitive, si, du fait de la loi du 16 juillet 2006, le législateur s'est donc efforcé de consacrer la pratique antérieure à l'arrêt du 7 juillet 2004, cette consécration a également été l'occasion de préciser l'étendue des tâches susceptibles d'être confiées aux collaborateurs indépendants des agents immobiliers.
Jean-Charles FOUSSAT, Avocat au Barreau de Paris