syndicat des copropriétaires (2)
Certains propriétaires décident d'appliquer le régime de la copropriété à un immeuble ne remplissant pas les trois conditions de l'article 1 de la loi de 1965 relative au statut de la copropriété (1/un immeuble bâti ou un groupe d'immeuble bâti, 2/une pluralité de propriétaires, 3/propriété de l'immeuble répartie en lots). Il s'agit généralement de constituer une « petite » copropriété, dans le but de contourner certaines règles d'urbanisme ou encore de résoudre les éventuels problèmes liés à l'imbrication des maisons de village, en particulier dans les villages provençaux.
Or, le régime de la copropriété peut présenter d'importants inconvénients.
Dans un premier temps, les propriétaires qui souhaitent soumettre leur immeuble au régime de la copropriété doivent se mettre à la place des futurs acheteurs de leur immeuble, les obligations découlant du régime de la copropriété risquent de freiner les acheteurs potentiels.
Fréquemment, des personnes proches (amis, familles...) peuvent avoir pour projet commun d'acquérir un bien immobilier, et pour simplifier leurs rapports décident de le soumettre au statut de la copropriété.
Lors des prochaines mutations de l'immeuble (vente, donation, succession...), les différents acquéreurs des lots de copropriété ne se connaîtront pas, et auront probablement une vision différente de l'évolution de l'immeuble, des travaux à réaliser.
Le risque principal est d'immobiliser définitivement la copropriété, c'est-à-dire que les décisions de l'assemblée générale, ne pouvant être prise à défaut de majorité (modification du règlement de copropriété, ou modification de l'aspect extérieur de l'immeuble), ou d'unanimité (modification de la destination de l'immeuble), vont figer la copropriété.
Ceci est en particulier le cas pour les copropriétés composées de deux lots, dont les millièmes sont généralement répartis par moitié, cette configuration devant être absolument évitée.
En outre, lorsque des désaccords se manifestent, il devient généralement impossible de continuer à gérer la copropriété via un syndic bénévole et il faut donc faire appel à un syndic professionnel, avec les frais que cela génère.
Les propriétaires d'un bien immobilier peuvent opter pour mettre en place une servitude, qui est « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire », par exemple une servitude de passage.
Une telle servitude de passage aura également des conséquences pour le propriétaire du « fonds servant » (celui qui doit la servitude), puisque ce dernier est tenu de ne pas y porter atteinte, mais il restera en revanche totalement libre de modifier l'aspect extérieur ou la destination de son immeuble et ne sera pas soumis à un régime de copropriété contraignant.
Dans une copropriété, le syndicat des copropriétaires est l'organe représentant l'ensemble des copropriétaires, il dispose de la personnalité morale. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Le syndic est quant à lui la personne physique ou morale, bénévole ou non, désignée par l'assemblée générale des copropriétaires dont la fonction consiste à assurer l'administration de l'immeuble dépendant de la copropriété.
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour le défaut d'entretien des parties communes.
Le syndic étant le mandataire et représentant légal du syndicat, seul le syndicat sera alors considéré comme responsable envers les autres copropriétaires ou les tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de son mandat.