expertise (3)
Avec la multiplication des diagnostics à effectuer lors d'une vente immobilière, de nombreux acteurs plus ou moins compétents se sont lancés sur ce marché juteux.
La question de la responsabilité de ces professionnels est donc régulièrement débattue devant les Tribunaux.
Rappelons que la jurisprudence considère que l'obligation mise à leur charge est une obligation de moyens et non de résultat. Néanmoins, cette obligation de moyens est assez étendue puisque le professionnel doit procéder à une recherche effective sans se limiter aux seuls éléments visuels ( Cass. civ. 3ème 2 juillet 2003, n°01-16246; 3 janvier 2006 n°05-14380).
Néanmoins, pour ce qui concerne la recherche d'amiante, les diagnostiqueurs font généralement valoir en défense les dispositions du code de la santé publique, qui précisent que le repérage doit être effectué sans travaux destructifs.
La Cour de cassation a récemment écarté cet argument en considérant que sans avoir besoin de procéder à des sondages destructifs, le diagnostiqueur aurait du effectuer des recherches plus approfondies, tels qu'un sondage sonore des parois, compte tenu notamment de l'année de l'immeuble (Cass. civ. 2ème, 17 sept. 2009, n°08-17130).
Le contentieux de l'immobilier commence très souvent par une expertise technique nécessaire pour caractériser les désordres, évaluer le coût et la durée des réparations et donner les éléments qui permettront au tribunal d'imputer les responsabilités entre les divers intervenants à l'acte de construire.
C'est le demandeur qui doit faire l'avance des honoraires et frais d'expertise et lorsque l'objet du litige porte sur des non conformités à la notice descriptive de vente, de menus désordres (comme des microfissures) ou des défauts d'aspect, l'avocat doit poser la question de l'adéquation de l'engagement de dépenses que doit faire l'acquéreur et le retour sur investissement qu'il peut en attendre.
Certes, à l'issue de la procédure, le demandeur récupérera les avances de frais qu'il a consenti, mais est-il vraiment indispensable dans le contentieux de la livraison et du parfait achèvement d'avoir recours à une instruction technique préalable ?
L'essentiel est d'interrompre le délai de prescription d'un an de l'article L.261-7 Code de la construction et de l'habitation ou de l'article 1792-6 du Code civil par une assignation afin que le promoteur professionnel qui ne peut plus jouer la prescription effectue les réparations et reprises nécessaires.
La dommages-ouvrage est une police d'assurance obligatoire qui doit être souscrite par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire celui qui construit l'ouvrage immobilier, en principe avant le début du chantier.
Elle bénéficie ensuite à toute personne qui devient propriétaire de l'immeuble et assure, indépendamment de toute recherche de responsabilité, la réparation des dommages de nature décennale subis par l'ouvrage assuré.
En effet, en cas de désordres survenant sur l'ouvrage dans les dix années à compter de sa réception (fissures par exemple), elle permet au propriétaire d'éviter d'avoir à mettre en cause son vendeur et/ou les constructeurs, ce qui suppose toujours des procédures longues et un résultat incertain, puisque si l'assureur dommages-ouvrage accepte de prendre en charge le sinistre, il missionnera lui-même un expert technique et financera les travaux de reprise et ce sera ensuite à lui d'exercer des recours contre les personnes responsables.
Il est important de savoir que la déclaration de sinistre DO doit comporter au minimum les informations suivantes :
- numéro du contrat d'assurance ;
- nom du propriétaire de la construction endommagée ;
- adresse de la construction endommagée ;
- date de réception ou, à défaut, date de la première occupation des locaux ;
- date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation.
Par ailleurs, la prise de position de l'assureur DO en cas de sinistre est encadrée par des délais très stricts : pour les petits sinistres ne nécessitant pas d'expertise, il doit prendre position dans les 15 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre et, pour les sinistres nécessitant une expertise, il doit prendre position dans les 60 jours et faire une proposition définitive d'indemnisation dans les 90 jours.