Le blog de l'Immobilier

Dans une copropriété, le syndicat des copropriétaires est l'organe représentant l'ensemble des copropriétaires, il dispose de la personnalité morale. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Le syndic est quant à lui la personne physique ou morale, bénévole ou non, désignée par l'assemblée générale des copropriétaires dont la fonction consiste à assurer l'administration de l'immeuble dépendant de la copropriété.

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour le défaut d'entretien des parties communes.

Le syndic étant le mandataire et représentant légal du syndicat, seul le syndicat sera alors considéré comme responsable envers les autres copropriétaires ou les tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de son mandat.

La loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales de propriétaires a été abrogée par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 qui prévoit notamment une actualisation obligatoire du contenu des statuts de ces associations.

Le décret d'application n°2006-504 du 3 mai 2006 indique ainsi dans son article 7 que « les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations ».

Il convient de noter qu'une association syndicale n'a pas la capacité d'ester en justice tant que ses statuts n'ont pas été publiés (Civ. 3e, 13 févr. 2008, n° 07-11.007). Par ailleurs, l'article 26 du décret de 2006 prévoit que c'est le syndicat qui délibère notamment sur l'autorisation donnée au Président d'agir en justice.

La modification des statuts étant nécessaire, l'article 60 de l'ordonnance a prévu des dispositions transitoires. Les statuts en vigueur demeuraient applicables jusqu'à la mise en conformité de ces derniers avec les dispositions de l'ordonnance. Les associations avaient alors jusqu'au 5 mai 2008 pour mettre en conformité leurs statuts (deux ans à compter de la publication du décret d'application du 3 mai 2006).

Si cette mise en conformité n'a pas eu lieu, l'ASL peut-elle toujours fonctionner ?

Par question écrite (publiée dans le JO Sénat du 05/03/2009), Mme Marie-Hélène Des Esgaulx (Gironde) a posé le problème de savoir si une association pouvait encore fonctionner avec toutes ses prérogatives antérieures, alors même qu'elle ne s'est pas mise en conformité avec la loi.

Une Réponse Ministérielle en date du 16 avril 2009 précise que :

- Après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, le préfet procède d'office aux modifications statutaires nécessaires (mais ceci n'est valable que pour les associations syndicales autorisées ou forcées).

- Les associations syndicales libres (ASL) ne sont elles pas soumises à la tutelle du préfet. Ainsi, en absence de mise en conformité des statuts des ASL, un membre de l'ASL pourrait attaquer devant le juge judiciaire les décisions prises sur la base de dispositions statutaires devenues non conformes qui n'auraient pas été modifiées et publiées. Il ne pourrait toutefois tirer prétexte de l'absence de modifications des statuts pour demander à sortir de l'association.

En effet, l'appartenance à une ASL et le caractère réel des obligations de ses membres se fondent sur des dispositions législatives et non statutaires.

Dès lors, la mise en conformité ainsi que la publication des dispositions statutaires s'imposent le plus rapidement possible.

Présenté comme un « placement pierre » à des particuliers souhaitant investir en « toute sécurité », le montage des résidences de services ou de vacances a connu un grand succès dès lors que toutes les parties prenantes pouvaient y trouver leur compte :

- Les banquiers en finançant des opérations garanties par les emprunts d'investisseurs particuliers solvables,

- Les promoteurs constructeurs qui peuvent construire des immeubles presque totalement vendus en VEFA dès le premier coup de pioche,

- Les acquéreurs qui peuvent bénéficier pour les études de leurs enfants, pour leur retraite ou pour leurs vacances du bien acheté qui sera en dehors de cette utilisation un placement financier « sans soucis » puisque la mise en location et les problèmes qui s'y attachent sont assumés par une société de gestion,

- La société de gestion qui peut rationnaliser et rentabiliser la mise en location avec parfois, cerise sur le gâteau, la possibilité de faire bénéficier l'opération du statut de loueur meublé professionnel (LMP) et récupérer ainsi la TVA sur l'immeuble acheté.

Tout allait donc pour le mieux dans le meilleur des mondes quand la crise est apparue avec son cortège de questions, comme par exemple : « si je reprends la gestion de mon bien, je vais économiser la rémunération du gestionnaire ».

Sauf que faire ce choix conduit à constater que, au nom de la tranquillité de l'acquéreur, la société de gestion qui dispose d'un mandat général représente la totalité des « copropriétaires » lors d'assemblées qui échappent aux règles habituelles de la copropriété.

L'intérêt personnel de ce copropriétaire dissident qui n'a point besoin de « services communs » et notamment de la gestion des entrées/sorties de locataires et du recouvrement des loyers et charges se retrouve alors en bute à l'intérêt des autres copropriétaires, souvent géographiquement éloignés du lieu où se situe leur investissement, qui souhaitent bénéficier de la tranquillité assurée par le mandat de gestion.

C'est alors que l'on se souvient que la plupart des dispositions de la loi du 1er juillet 1965 sur la copropriété sont d'ordre public et qu'une assemblée tenue au siège social de la société mère, composée exclusivement de quelques salariés de la société de gestion détenant la totalité des pouvoirs de représentation des copropriétaires, lors de laquelle vont être votée le renouvellement des contrats de gardiennage et de nettoyage confiés à des filiales de cette même société pour des budgets considérables, a quelques chances d'être déclarée nulle. ..

Mais en obtenant l'annulation d'une assemblée, le copropriétaire dissident aura gagné une bataille mais pas la guerre.

En effet, tant que la quasi-totalité des autres copropriétaires continuent de confier un mandat global de représentation aux salariés de la société de gestion, cette dernière continuera de verrouiller les modalités de gestion de la copropriété, notamment en faisant approuver les contrats de gestion et d'entretien confiés à ses filiales.

Un lotissement est une opération d'aménagement d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

A partir du 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007, la définition du lotissement n'est plus fondée sur le nombre de lots issus de la division.

En effet, sous le régime antérieur, seules les divisions de plus de deux lots étaient constitutives de lotissement.

Selon le type de lotissement, il sera nécessaire de déposer soit une demande de permis d'aménager, soit une déclaration préalable.

L'ASL, ou Association Syndicale Libre, est propriétaire des équipements communs et a pour objet de les gérer et de les entretenir.

Le rapport de voisinage est générateur de nombreux contentieux.

Il peut s'agit de litiges relatifs au droit de propriété, à une servitude , à un mur mitoyen ou à des charges de copropriété, mais aussi de nuisances causées par un voisin, par exemple :

- les bruits causés par un local commercial voisin (bar, supermarché, etc.) ;

- les poussières, vibrations ou dommages tels que des fissures causés par un chantier voisin ;

En droit, ces nuisances sont qualifiées de troubles de voisinage.

Dans la mesure où elles sont en partie inévitables, notamment en milieu urbain, le trouble de voisinage n'est sanctionné que s'il est anormal, c'est-à-dire s'il « excède les inconvénients normaux du voisinage ».

Ainsi, si le fait de subir le bruit et les vibrations causés par un chantier en journée n'est généralement pas considéré comme anormal, ces nuisances seront en revanche qualifiées d'anormales si le bruit se poursuit la nuit et le week-end ou encore si les vibrations causent des fissures.

Dès lors que l'anormalité du trouble est caractérisée, généralement par le biais d'une expertise judiciaire, la responsabilité du voisin auteur du trouble est engagée de plein droit.

Depuis la refonte du Code des Marchés Publics en 2006, il est question de réformer le CCAG de 1976.

Il est possible de consulter l'état actuel du projet de réforme sur le site du Ministère des Finances.

Ce Forum a pour objet, avant que le texte soit totalement ficelé, de recueillir vos réaction et suggestion. Pour nous permettre de faire remonter vos observations vers les instances professionnelles concernées il vous sera seulement demandé de préciser si vous intervenez en qualité d'entreprise, de maître d'oeuvre ou de maître d'ouvrage. LE FORUM DE LA REFORME http://reformeduccag.forumpro.eu/

Pour contester une ou plusieurs délibérations votées en assemblée générale, il faut engager une action devant le Tribunal de Grande Instance dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée par courrier recommandé avec avis de réception.

Seul le copropriétaire qui a voté contre la délibération ou qui n'était pas présent (ou représenté) à l'assemblée générale des copropriétaires a qualité pour contester cette délibération.

En revanche, le copropriétaire qui s'est simplement abstenu n'a en principe pas qualité pour contester la délibération.

Il est donc préférable de voter contre une résolution sur laquelle vous hésitez plutôt que de s'abstenir et ce afin de conserver la possibilité d'en demander par la suite l'annulation.