baux commerciaux et d'habitation (3)
L'envolée de l'indice trimestriel du coût de la construction ces dernières années, qui avait déjà conduit en matière de baux d'habitation à l'adoption d'un nouvel indice, dénommé indice de référence des loyers, a été largement dénoncée par les commerçants et professionnels lors des auditions réalisées dans le cadre du rapport PELLETIER.
Un des apports de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 en matière de baux commerciaux a donc été la création d'un nouvel indice : l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, dont les modalités de calcul viennent d'être définies par le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008.
Néanmoins, contrairement à l'indice de référence des loyers en matière de baux d'habitation, cet indice n'a pas de caractère obligatoire et ne peut être appliqué que sous certaines conditions.
Ainsi, il ne peut être choisi par les parties que dans le cadre des baux signés à compter du 6 août 2008 ou par voie d'avenant pour les baux renouvelés ou en cours et à condition que l'activité exercée dans les lieux loués ne soit pas exclue pas le décret du 4 novembre 2008.
Ce décret limite en effet le bénéfice de cet indice aux « activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans » et en exclut expressément « les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L. 110-1-5° du Code de commerce ».
En outre, le nouvel indice ne s'applique qu'aux baux commerciaux de droit commun et non aux baux relevant des articles R. 145-9 à R. 145-11 du Code de commerce (baux de terrains, de locaux monovalents ou de locaux à usage exclusif de bureaux).
Les principales dispositions du Code de commerce faisant désormais référence au nouvel indice sont les suivantes : articles L. 145-34 sur la fixation du loyer du bail renouvelé et L. 145-38 sur la révision triennale.
Autres liens utiles :
http://www.insee.fr/fr/publics/particuliers/champ-applications-ilc.pdf
Bien souvent, à l'expiration du bail commercial, le locataire est laissé dans les lieux sans qu'aucune des parties n'ait pris l'initiative de proposer ou de solliciter le renouvellement.
Dans un tel cas, le bail fait l'objet d'un renouvellement automatique (dit « tacite ») aux mêmes clauses et conditions que le bail initial mais pour une durée indéterminée.
Or, une telle situation est particulièrement défavorable au locataire car celui-ci :
- pourra alors se voir délivrer à tout moment un congé avec refus de renouvellement sous réserve d'un préavis de 6 mois (alors que dans le cadre d'un bail de 9 années ce congé ne peut être délivré qu'à l'expiration du bail) ;
- s'expose au risque d'un déplafonnement du loyer si le bail poursuit ses effets au-delà de douze ans, c'est-à-dire une demande d'augmentation du loyer supérieure à la variation de l'indice du coût de la construction.
Le locataire commercial a donc tout intérêt à mettre fin à cette situation en notifiant à son bailleur une demande de renouvellement.
Le bailleur dispose alors d'un délai de trois semaines à compter de la réception de cette demande pour prendre position sur le principe du renouvellement, à défaut de quoi il est sensé avoir accepté le renouvellement.
En cas de réponse positive ou d'absence de réponse, un nouveau bail sera conclu pour une durée de 9 années, si bien que le bailleur ne pourra délivrer un éventuel congé avant l'expiration de cette période ni présenter une demande de déplafonnement.
Attention, pour être valable, la demande de renouvellement doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires et être délivrée par Huissier de Justice. Il est donc indispensable de la faire rédiger par un professionnel du droit.
L'évolution du loyer commercial est strictement encadrée par des dispositions d'ordre public du Code de commerce.
Elle peut s'effectuer de trois manières :
- soit d'un commun accord entre le bailleur et le locataire (révision amiable), ce qui demeure assez rare ;
- soit par application d'une clause d'indexation conventionnelle figurant au bail : les parties peuvent en effet convenir que le montant du loyer sera automatiquement révisé à la date anniversaire du bail sur la base de l'évolution de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE ou d'une autre indice en rapport direct avec leur activité ;
- soit dans le cadre d'une révision triennale : tous les trois ans, le bailleur (ou le locataire) peut demander par courrier recommandé AR ou exploit d'huissier la révision du loyer
Cette révision ne peut être supérieure à la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE, sauf à démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10% de la valeur locative.
En pratique, il sera presque toujours nécessaire de faire appel aux services d'un expert en évaluation pour caractériser cette modification des facteurs de commercialité.