Le blog de l'Immobilier

L'article 6 de la loi 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas manifestement apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation :

- Les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement,

- le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locative nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués,

- le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

- et le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'article 20-1 de cette même loi prévoit que si le logement ne respecte pas les dispositions de l'article 6, le locataire peut alors demander à son bailleur la mise en conformité. Si celui-ci ne s'exécute pas, le juge pourra alors déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Le locataire ne pourra demander une réduction du loyer que dans le cas où le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions fixées par le juge, notamment dans le délai imparti.

Le locataire peut par contre invoquer un trouble de jouissance pour l'occupation du logement des mois précédents.

Selon l'article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis de départ concernant un logement non meublé donné par le locataire est fixé à 3 mois.

Néanmoins, la même loi prévoit un certain nombre d'exceptions à ce délai de 3 mois souvent peu connues.

En effet le délai de préavis est ramené à un mois dans les cas suivants :

- lors de l'obtention du premier emploi

- en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

- lors de la perte d'un emploi, mais attention pas l'absence d'emploi, le chômeur ne bénéficie pas d'un délai de préavis d'un mois (Cass. 3è Civ., 24 mars 2010, n°09-10.084).

- dans le cas d'une rupture conventionnelle d'un CDI (contrat à durée indéterminé) qui conduit à une perte d'emploi

- lors d'une mutation, que celle-ci soit imposée au salarié, par ailleurs locataire, ou bien qu'elle soit demandée par lui.

- lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Le délai commence alors à courir lors de la réception par le bailleur de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

L'envolée de l'indice trimestriel du coût de la construction ces dernières années, qui avait déjà conduit en matière de baux d'habitation à l'adoption d'un nouvel indice, dénommé indice de référence des loyers, a été largement dénoncée par les commerçants et professionnels lors des auditions réalisées dans le cadre du rapport PELLETIER.

Un des apports de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 en matière de baux commerciaux a donc été la création d'un nouvel indice : l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, dont les modalités de calcul viennent d'être définies par le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008.

Néanmoins, contrairement à l'indice de référence des loyers en matière de baux d'habitation, cet indice n'a pas de caractère obligatoire et ne peut être appliqué que sous certaines conditions.

Ainsi, il ne peut être choisi par les parties que dans le cadre des baux signés à compter du 6 août 2008 ou par voie d'avenant pour les baux renouvelés ou en cours et à condition que l'activité exercée dans les lieux loués ne soit pas exclue pas le décret du 4 novembre 2008.

Ce décret limite en effet le bénéfice de cet indice aux « activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans » et en exclut expressément « les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L. 110-1-5° du Code de commerce ».

En outre, le nouvel indice ne s'applique qu'aux baux commerciaux de droit commun et non aux baux relevant des articles R. 145-9 à R. 145-11 du Code de commerce (baux de terrains, de locaux monovalents ou de locaux à usage exclusif de bureaux).

Les principales dispositions du Code de commerce faisant désormais référence au nouvel indice sont les suivantes : articles L. 145-34 sur la fixation du loyer du bail renouvelé et L. 145-38 sur la révision triennale.

Autres liens utiles :

http://www.insee.fr/fr/publics/particuliers/champ-applications-ilc.pdf

Bien souvent, à l'expiration du bail commercial, le locataire est laissé dans les lieux sans qu'aucune des parties n'ait pris l'initiative de proposer ou de solliciter le renouvellement.

Dans un tel cas, le bail fait l'objet d'un renouvellement automatique (dit « tacite ») aux mêmes clauses et conditions que le bail initial mais pour une durée indéterminée.

Or, une telle situation est particulièrement défavorable au locataire car celui-ci :

- pourra alors se voir délivrer à tout moment un congé avec refus de renouvellement sous réserve d'un préavis de 6 mois (alors que dans le cadre d'un bail de 9 années ce congé ne peut être délivré qu'à l'expiration du bail) ;

- s'expose au risque d'un déplafonnement du loyer si le bail poursuit ses effets au-delà de douze ans, c'est-à-dire une demande d'augmentation du loyer supérieure à la variation de l'indice du coût de la construction.

Le locataire commercial a donc tout intérêt à mettre fin à cette situation en notifiant à son bailleur une demande de renouvellement.

Le bailleur dispose alors d'un délai de trois semaines à compter de la réception de cette demande pour prendre position sur le principe du renouvellement, à défaut de quoi il est sensé avoir accepté le renouvellement.

En cas de réponse positive ou d'absence de réponse, un nouveau bail sera conclu pour une durée de 9 années, si bien que le bailleur ne pourra délivrer un éventuel congé avant l'expiration de cette période ni présenter une demande de déplafonnement.

Attention, pour être valable, la demande de renouvellement doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires et être délivrée par Huissier de Justice. Il est donc indispensable de la faire rédiger par un professionnel du droit.