Le blog de l'Immobilier

Le débat sur l'épineux sujet des effets électromagnétiques vis à vis des riverains des antennes relais de téléphonie mobile et de leurs effets sur la santé publique n'est toujours pas réglé, aussi bien scientifiquement que juridiquement si l'on se réfère aux positions tout à fait divergentes entre les juridictions des ordres judiciaire et administratif.

Pour la première fois, le 4 février 2009, la cour d'appel de Versailles a ordonné le démantèlement d'une antenne relais en confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 septembre 2008.

Les juges se sont basés sur la théorie des troubles anormaux de voisinage selon laquelle doivent être réparées les nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage. Le caractère anormal du trouble tient ici au fait qu'il porte sur la santé humaine.

L'appréciation large du principe de précaution, consacré dans deux textes, l'article L.110-1 du Code de l'environnement et l'article 5 de la Charte de l'environnement (ayant acquis une valeur constitutionnelle depuis la loi constitutionnelle du 1er mars 2005) a servi de clef de voûte aux décisions rendues par les juges.

En effet, selon les juges du fond, le respect de la réglementation en vigueur n'est pas suffisant pour écarter l'existence d'un trouble, il faut aussi observer des mesures de précaution proportionnées.

Néanmoins, cette jurisprudence reste fragile puisque la Cour de Cassation n'a pas encore statué sur le sujet et qu'aucune certitude n'existe quand à la décision qu'elle pourrait rendre.

De plus, dans un arrêt rendu le 15 septembre 2008, soit 3 jours avant la décision de la Cour d'appel de Versailles, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a pris la position exactement inverse en se basant sur « l'absence de risque sanitaire établi ».

En ce qui concerne les tribunaux administratifs, le Conseil d'Etat très réticent sur l'application du principe de précaution puisqu'il refuse systématiquement l'application stricte de ce dernier. Pour se justifier, il s'appuie entre autres sur l'absence de risques sérieux prouvés pour la santé publique.

Même si la question n'est pas encore tranchée, ces décisions marquent un tournant et un avancement considérable dans le processus d'intégration du principe de précaution dans le cadre juridique.

Dans une copropriété, le syndicat des copropriétaires est l'organe représentant l'ensemble des copropriétaires, il dispose de la personnalité morale. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Le syndic est quant à lui la personne physique ou morale, bénévole ou non, désignée par l'assemblée générale des copropriétaires dont la fonction consiste à assurer l'administration de l'immeuble dépendant de la copropriété.

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers pour le défaut d'entretien des parties communes.

Le syndic étant le mandataire et représentant légal du syndicat, seul le syndicat sera alors considéré comme responsable envers les autres copropriétaires ou les tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de son mandat.

La location d'un logement meublé n'est pas définie légalement. Néanmoins, pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d'équipements en état d'usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisines...) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

En l'absence de ces équipements, le juge pourra requalifier le contrat de location en bail de location vide (non meublé) et ainsi être soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.

Il est intéressant de noter que par une décision du 18 novembre 2009, la Cour d'appel de Paris a qualifié de logement meublé une chambre de service dont l'état des lieux très sommaire ne relevait aucun placard ou espace clos de rangement et que la vaisselle n'avait pas été répertoriée.

En effet, les juges du fond se sont justifiés par le fait que la qualification de contrat de bail meublé a été acceptée par le locataire et que la description faite dans l'état des lieux ne permettait pas de dire qu'il n'était pas possible de vivre dans le logement.

L'article R.431-2 du Code de l'urbanisme impose l'intervention d'un architecte pour le dépôt d'un permis de construire d'une maison individuelle par une personne physique lorsque la construction comporte plus de 170 m2 de SHON (surface hors oeuvre nette) sous peine de voir son permis de construire annulé.

L'article R.112-2 du Code de l'urbanisme énonce la liste des surfaces qui ne sont pas considérées comme de la SHON, y sont inscrits entre autre :

- les surfaces où les hauteurs sous plafond ou sous toitures inférieures à 1.80m

- les surfaces qui ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (locaux techniques, caves individuelles en sous-sol, etc...)

En revanche, les buanderies, celliers, salle de jeux, séchoirs, ateliers, vestiaires, etc...doivent être intégrés dans le calcul de la SHON.

L'article 6 de la loi 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas manifestement apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation :

- Les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement,

- le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locative nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués,

- le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement,

- et le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'article 20-1 de cette même loi prévoit que si le logement ne respecte pas les dispositions de l'article 6, le locataire peut alors demander à son bailleur la mise en conformité. Si celui-ci ne s'exécute pas, le juge pourra alors déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Le locataire ne pourra demander une réduction du loyer que dans le cas où le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions fixées par le juge, notamment dans le délai imparti.

Le locataire peut par contre invoquer un trouble de jouissance pour l'occupation du logement des mois précédents.

L'article L.111-3 du Code de l'urbanisme donne le droit de reconstruire à l'identique les bâtiments détruits par un sinistre.

La loi du 12 mai 2009 a étendu ce droit en l'appliquant aussi aux bâtiments détruits volontairement, encore faut-il une vraie raison (bâtiment en état de délabrement) plus qu'une simple convenance personnelle qui ne saurait justifier la démolition.

C'est-à-dire que l'on écarte, les dispositions d'urbanisme qui s'opposeraient à la reconstruction à l'identique du bâtiment sinistré ou détruit volontairement, sauf si :

- les dispositions d'urbanisme permettent de prévenir un «risque certain et prévisible» (plan de prévention des risques naturels par exemple),

- ou si les documents d'urbanisme en disposent autrement (PLU, POS, carte communale) en s'opposant ou en encadrant explicitement ce droit de reconstruction à l'identique.

Plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour bénéficier de ce droit de reconstruire à l'identique :

- le bâtiment initial doit avoir été à l'origine « régulièrement édifié »,

- le bâtiment doit être reconstruit à l'identique (aspect extérieur, volumes...),

- il faut obtenir l'autorisation d'urbanisme adéquate pour la reconstruction,

- l'obtention de l'autorisation d'urbanisme de reconstruire à l'identique ne doit pas être intervenue plus de 10 ans après la démolition ou le sinistre.

Lorsqu'elle commet une faute et cause un préjudice certain, l'administration peut voir sa responsabilité engagée afin de réparer le préjudice causé qui peut autant résulter d'un préjudice matériel que moral, même si ce dernier est plus difficile à prouver.

La jurisprudence a, dans un arrêt rendu par la Cour administrative d'appel de Paris le 29 janvier 2009, reconnue l'existence d'un préjudice de « tracasserie administrative » pour justifier la réparation du préjudice moral.

En l'espèce, l'administration avait délivré un permis de construire annulé par la suite par le juge administratif et l'administration avait fourni des renseignements inexacts sur le contenu de la nouvelle demande de permis que le requérant devait déposer. Le requérant a ainsi bénéficié d'une indemnité de 2 000 euros au titre son préjudice moral subi pour « tracasserie administrative ».

Les exemples sont désormais nombreux et tendent vers une certaine banalisation de l'indemnisation du préjudice moral subi en raison des fautes commises par l'administration en matière d'urbanisme.

Pour exemples, le permis annulé pour erreur manifeste d'appréciation et retiré un an plus tard après le début des travaux constitue en soit un préjudice moral pour le bénéficiaire du permis de construire, tout comme l'octroi d'un certificat d'urbanisme positif mais irrégulier, ou encore la délivrance d'un permis de construire annulé pour défaut de qualité de son signataire.

Selon l'article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis de départ concernant un logement non meublé donné par le locataire est fixé à 3 mois.

Néanmoins, la même loi prévoit un certain nombre d'exceptions à ce délai de 3 mois souvent peu connues.

En effet le délai de préavis est ramené à un mois dans les cas suivants :

- lors de l'obtention du premier emploi

- en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

- lors de la perte d'un emploi, mais attention pas l'absence d'emploi, le chômeur ne bénéficie pas d'un délai de préavis d'un mois (Cass. 3è Civ., 24 mars 2010, n°09-10.084).

- dans le cas d'une rupture conventionnelle d'un CDI (contrat à durée indéterminé) qui conduit à une perte d'emploi

- lors d'une mutation, que celle-ci soit imposée au salarié, par ailleurs locataire, ou bien qu'elle soit demandée par lui.

- lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Le délai commence alors à courir lors de la réception par le bailleur de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Avec la multiplication des diagnostics à effectuer lors d'une vente immobilière, de nombreux acteurs plus ou moins compétents se sont lancés sur ce marché juteux.

La question de la responsabilité de ces professionnels est donc régulièrement débattue devant les Tribunaux.

Rappelons que la jurisprudence considère que l'obligation mise à leur charge est une obligation de moyens et non de résultat. Néanmoins, cette obligation de moyens est assez étendue puisque le professionnel doit procéder à une recherche effective sans se limiter aux seuls éléments visuels ( Cass. civ. 3ème 2 juillet 2003, n°01-16246; 3 janvier 2006 n°05-14380).

Néanmoins, pour ce qui concerne la recherche d'amiante, les diagnostiqueurs font généralement valoir en défense les dispositions du code de la santé publique, qui précisent que le repérage doit être effectué sans travaux destructifs.

La Cour de cassation a récemment écarté cet argument en considérant que sans avoir besoin de procéder à des sondages destructifs, le diagnostiqueur aurait du effectuer des recherches plus approfondies, tels qu'un sondage sonore des parois, compte tenu notamment de l'année de l'immeuble (Cass. civ. 2ème, 17 sept. 2009, n°08-17130).

Après les longs débats dont notre blog s'était fait l'écho, le nouveau cahier des clauses administratives générales (CCAG) applicable aux marchés de travaux publics vient enfin d'être approuvé par l'arrêté du 8 septembre 2009 (paru au journal officiel du 1er octobre 2009).

Ce nouveau CCAG, disponible aux éditions du Moniteur, n'entrera toutefois en vigueur que le 1er janvier 2010.

Il s'appliquera donc aux marchés de travaux conclus à compter de cette date dans lesquels le pouvoir adjudicateur aura choisi de faire référence à ce document. Les marchés passés avant cette date resteront bien évidemment soumis aux dispositions du CCAG de 1976.

Parmi les principales évolutions qui caractérisent ce nouveau CCAG, on citera notamment :

* l'accélération du processus de paiement grâce au traitement sécurisé du paiement des acomptes et à la validation plus rapide du décompte général et définitif ;

* l'application du mécanisme d'actualisation du prix ferme, obligatoire pour les marchés de travaux, en adoptant un dispositif incluant une clause d'actualisation par défaut basée sur deux index représentant, selon les besoins, les marchés de bâtiment ou de travaux publics ;

* la mise en oeuvre de l'actualisation en cas d'affermissement de tranches conditionnelles ;

* la poursuite du chantier en l'absence d'ordre de service prescrivant d'arrêter celui-ci, dans une limite prédéfinie au CCAG ;

* la réception tacite des travaux quand le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre sont défaillants ;

* la suppression de la distinction des délais réservés aux marchés de courte durée, source de complexité pour les contractants ;

* un dispositif de règlement des litiges comportant une simplification des réclamations (suppression du second mémoire en réclamation notamment) et l'introduction d'une possibilité de recours à la médiation ou à l'arbitrage ;

* la prise en compte des conséquences d'une réquisition formelle, sur ordre du préfet, prévoyant la suspension du marché pour la durée de la réquisition ;

* l'introduction d'une indemnisation par défaut en cas de résiliation pour un motif d'intérêt général, en l'absence de clause particulière dans le contrat ;

* l'intégration de la notion de développement durable.

Le Grenelle de l'environnement a ouvert la voie d'un grand chantier de normalisation notamment en matière d'isolation thermique des bâtiments à construire et une incitation à la mise aux normes des bâtiments anciens.

Au moment où la crise de l'immobilier s'annonce en France, les acteurs de la construction ne manqueront pas de s'intéresser à ce marché.

Attention toutefois à ne pas réitérer les erreurs du passé comme notamment :

- Accepter dans les instances de normalisation la mise en œuvre de produits qui s'accommodent mal des conditions d'exécution d'un chantier (pose d'isolant phonique en laie dont le moindre défaut de recouvrement crée le désordre)

- Ne pas considérer l'incitation fiscale comme un accroissement de marge de l'entreprise et ne pas considérer les labels comme un simple argument publicitaire.

Le respect de l'environnement et le développement durable, peuvent constituer l'avenir d'un secteur immobilier qui innove, qui propose et qui respecte les objectifs du législateur ainsi que « la feuille de route pour les sources d'énergie renouvelable en Europe »

Pour en savoir plus :

- Loi de programme du 13 Juillet 2005 fixant les orientations énergétiques en application de la Directive 2002/91 CE du 16 Décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments ;

- Transcription de ces orientations dans les articles L.111-9 et L.111-10 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;

- Caractéristiques thermiques minimales définies par l'article R.111-20 du CCH ;

- Détermination des fondements de l'attribution du Label « haute performance énergétique » (HPE) ;

- Conditions de dépassement du COS liées au label HPE défini par l'article R.111-21 du CCH ;

- Arrêté du 8 mai 2007 relatif à l'attribution du Label ;

- Décret n°2007-363 du 19 mars 2007 concernant les immeubles neufs et existants ;

- Nécessité d'une « étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage des locaux. » Article R.111-22-1 et R.131-25 et suivants du CCH ;

- Renouvellement des équipements article R.131-28 du CCH ;

- La climatisation ne peut être mise en œuvre que lorsque la température intérieure dépasse 26° article R.131-29 du CCH ;

- Arrêté du 4 mai 2007 préconisant les conditions de la déductibilité fiscale accompagnant l'installation d'équipements de récupération des eaux de pluie pour des utilisations extérieures (arrosage) ;

- Mise en place des « certificats d'économie d'énergie » par les articles 14 et suivants de la loi du 13 juillet 2005 complétée par le décret du 23 mai 2006 ;

- Proposition de la « Commission pour la libération de la croissance française » (CLCF), présidée par M. Attali, pour la création de 10 « Ecoplis » avant 2012 ;

Le contentieux de l'immobilier commence très souvent par une expertise technique nécessaire pour caractériser les désordres, évaluer le coût et la durée des réparations et donner les éléments qui permettront au tribunal d'imputer les responsabilités entre les divers intervenants à l'acte de construire.

C'est le demandeur qui doit faire l'avance des honoraires et frais d'expertise et lorsque l'objet du litige porte sur des non conformités à la notice descriptive de vente, de menus désordres (comme des microfissures) ou des défauts d'aspect, l'avocat doit poser la question de l'adéquation de l'engagement de dépenses que doit faire l'acquéreur et le retour sur investissement qu'il peut en attendre.

Certes, à l'issue de la procédure, le demandeur récupérera les avances de frais qu'il a consenti, mais est-il vraiment indispensable dans le contentieux de la livraison et du parfait achèvement d'avoir recours à une instruction technique préalable ?

L'essentiel est d'interrompre le délai de prescription d'un an de l'article L.261-7 Code de la construction et de l'habitation ou de l'article 1792-6 du Code civil par une assignation afin que le promoteur professionnel qui ne peut plus jouer la prescription effectue les réparations et reprises nécessaires.

Pour des raisons de sécurité, les villages de Provence se sont construits autour d'un clocher sur des petites éminences, ce qui a donné ce paysage de crèches qui ponctue plaines et plateaux dont la mosaïque des cultures est animée ça et là par quelques mas ombragés.

L'expansion de la M.I., des lotissements en périphérie urbaine, les constructions en bande de pseudo style provençal ont totalement dégradés ce paysage qui faisait pourtant parti de notre patrimoine.

Plutôt qu'interdire toute construction ne serait-il pas plus réaliste d'autoriser la création de nouveaux « villages » en interdisant le développement horizontal par contagion.

Il y a un effort de proposition architecturale à faire mais aussi un effort des communes et agglomérations de communes pour offrir le cadre administratif nécessaire à l'émergence de ces « nouveaux villages en Provence ».

Un lotissement est une opération d'aménagement d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

A partir du 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007, la définition du lotissement n'est plus fondée sur le nombre de lots issus de la division.

En effet, sous le régime antérieur, seules les divisions de plus de deux lots étaient constitutives de lotissement.

Selon le type de lotissement, il sera nécessaire de déposer soit une demande de permis d'aménager, soit une déclaration préalable.

L'ASL, ou Association Syndicale Libre, est propriétaire des équipements communs et a pour objet de les gérer et de les entretenir.

Le rapport de voisinage est générateur de nombreux contentieux.

Il peut s'agit de litiges relatifs au droit de propriété, à une servitude , à un mur mitoyen ou à des charges de copropriété, mais aussi de nuisances causées par un voisin, par exemple :

- les bruits causés par un local commercial voisin (bar, supermarché, etc.) ;

- les poussières, vibrations ou dommages tels que des fissures causés par un chantier voisin ;

En droit, ces nuisances sont qualifiées de troubles de voisinage.

Dans la mesure où elles sont en partie inévitables, notamment en milieu urbain, le trouble de voisinage n'est sanctionné que s'il est anormal, c'est-à-dire s'il « excède les inconvénients normaux du voisinage ».

Ainsi, si le fait de subir le bruit et les vibrations causés par un chantier en journée n'est généralement pas considéré comme anormal, ces nuisances seront en revanche qualifiées d'anormales si le bruit se poursuit la nuit et le week-end ou encore si les vibrations causent des fissures.

Dès lors que l'anormalité du trouble est caractérisée, généralement par le biais d'une expertise judiciaire, la responsabilité du voisin auteur du trouble est engagée de plein droit.

En matière de marchés publics, le type de publicité est déterminé par le montant du marché :

* En dessous du seuil de 4000 € HT :

Les marchés peuvent être passés sans publicité.

* Entre les seuils de 4000 € HT et de 90.000 €HT :

Tout dépend des situations. Plus le montant du marché est important plus les mesures de publicité à mettre en oeuvre par le pouvoir adjudicateur seront conséquentes. L'accent est mis sur la responsabilité individuelle qui incombe à chaque pourvoir adjudicateur.

* Entre le seuil de 90.000 € HT et les seuils communautaires :

Les modalités de publicité sont précisées à l'article 40 du Code des Marchés Publics. Il convient de s'y conformer strictement.

Les marchés concernés sont : les marchés pour les besoins de fournitures et de services d'un montant compris entre 90.000 €HT et 135.000 € HT pour l'Etat et 210.000 € HT pour les collectivités territoriales et les marchés de travaux compris entre 90.000 € HT et 4.845.000 € HT au 1er janvier 2010 (5.150.000 € HT jusqu'au 31 décembre 2009).

* Au dessus des seuils communautaires :

L'article 40 du Code des Marchés Public prévoit une procédure de publicité beaucoup plus stricte au niveau du formalisme.

La loi du 11 février 2005 a rendu obligatoire l'accessibilité des locaux d'habitation neufs, privés ou publics et dans certains cas, des locaux d'habitation existants lorsqu'ils sont l'objet de travaux. Cette mise en accessibilité devra intervenir dans un délai de 10 ans pour les établissements existant.

Dans les nouveaux programmes, il faudra donc intégrer cet impératif de construire 100 % de logements aménagés accessibles et circulable en fauteuil.

Les seuils des balcons et terrasses constituent un des problèmes techniques que ces dispositions suscitent.

A l'heure où une réflexion était engagée sur la nécessité de prévoir une étanchéité des balcons non situés sur une partie habitable pour enrayer la sinistralité des décollements de peinture en sous face, envisager de supprimer les seuils au titre de l'accessibilité handicapé fait problème.

Comment relever une étanchéité s'il n'y a pas de seuil ?

Comment éviter les infiltrations par migration en partie habitable s'il n'y a aucun décalage de niveau entre celle-ci et l'extérieur ?

Mesdames et Messieurs les architectes, les bureaux d'études des entreprises de gros œuvre et d'entreprise d'étanchéité ne manqueront pas de proposer des solutions.

L'article L 551-1 du Code de Justice Administrative permet la saisine du juge administratif avant la conclusion du marché en cas de manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence, qu'elles émanent du droit interne ou du droit communautaire, auxquelles est soumise la passation des marchés publics.

Ce référé doit être introduit avant la signature de l'acte d'engagement par toute personne ayant un intérêt à conclure ce contrat.

Le juge administratif, qui doit statuer dans un délai de 20 jours, peut ainsi demander au pouvoir adjudicateur de se conformer à ses obligations et de suspendre la passation du contrat ou l'exécution de toute décision s'y rapportant.

Il peut également annuler les décisions relatives à la passation du contrat.

Dans cette hypothèse, la personne publique peut soit initier une nouvelle procédure, soit la reprendre au stade de la publication de l'avis d'appel public à la concurrence.