assemblée générale (2)
Certains propriétaires décident d'appliquer le régime de la copropriété à un immeuble ne remplissant pas les trois conditions de l'article 1 de la loi de 1965 relative au statut de la copropriété (1/un immeuble bâti ou un groupe d'immeuble bâti, 2/une pluralité de propriétaires, 3/propriété de l'immeuble répartie en lots). Il s'agit généralement de constituer une « petite » copropriété, dans le but de contourner certaines règles d'urbanisme ou encore de résoudre les éventuels problèmes liés à l'imbrication des maisons de village, en particulier dans les villages provençaux.
Or, le régime de la copropriété peut présenter d'importants inconvénients.
Dans un premier temps, les propriétaires qui souhaitent soumettre leur immeuble au régime de la copropriété doivent se mettre à la place des futurs acheteurs de leur immeuble, les obligations découlant du régime de la copropriété risquent de freiner les acheteurs potentiels.
Fréquemment, des personnes proches (amis, familles...) peuvent avoir pour projet commun d'acquérir un bien immobilier, et pour simplifier leurs rapports décident de le soumettre au statut de la copropriété.
Lors des prochaines mutations de l'immeuble (vente, donation, succession...), les différents acquéreurs des lots de copropriété ne se connaîtront pas, et auront probablement une vision différente de l'évolution de l'immeuble, des travaux à réaliser.
Le risque principal est d'immobiliser définitivement la copropriété, c'est-à-dire que les décisions de l'assemblée générale, ne pouvant être prise à défaut de majorité (modification du règlement de copropriété, ou modification de l'aspect extérieur de l'immeuble), ou d'unanimité (modification de la destination de l'immeuble), vont figer la copropriété.
Ceci est en particulier le cas pour les copropriétés composées de deux lots, dont les millièmes sont généralement répartis par moitié, cette configuration devant être absolument évitée.
En outre, lorsque des désaccords se manifestent, il devient généralement impossible de continuer à gérer la copropriété via un syndic bénévole et il faut donc faire appel à un syndic professionnel, avec les frais que cela génère.
Les propriétaires d'un bien immobilier peuvent opter pour mettre en place une servitude, qui est « une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire », par exemple une servitude de passage.
Une telle servitude de passage aura également des conséquences pour le propriétaire du « fonds servant » (celui qui doit la servitude), puisque ce dernier est tenu de ne pas y porter atteinte, mais il restera en revanche totalement libre de modifier l'aspect extérieur ou la destination de son immeuble et ne sera pas soumis à un régime de copropriété contraignant.
Pour contester une ou plusieurs délibérations votées en assemblée générale, il faut engager une action devant le Tribunal de Grande Instance dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée par courrier recommandé avec avis de réception.
Seul le copropriétaire qui a voté contre la délibération ou qui n'était pas présent (ou représenté) à l'assemblée générale des copropriétaires a qualité pour contester cette délibération.
En revanche, le copropriétaire qui s'est simplement abstenu n'a en principe pas qualité pour contester la délibération.
Il est donc préférable de voter contre une résolution sur laquelle vous hésitez plutôt que de s'abstenir et ce afin de conserver la possibilité d'en demander par la suite l'annulation.